تحلیل عوامل زمینهای مؤثر برگسترش تخلفات ساختمانی با تأکید بر عملکرد و جایگاه ذینفعان اصلی شهری (مطالعۀ موردی: کلانشهر اصفهان)

مقدمه

در دهه‌های اخیر گسترش تخلفات ساختمانی به یکی از معضل‌های ساکنان و مدیران شهری تبدیل شده و وجود متغیرهای مداخله‌گری مانند هزینۀ ساخت، طولانی‌بودن مسیر اخذ پروانۀ ساختمانی، راغب‌نبودن شهروندان در امر نوسازی و نبود وحدت رویه در شهرداری‌ها نیز تخلفات ساختمانی را برای شهروندان توجیه‌پذیرتر کرده است. این در‌حالی است که رعایت ضوابط قانونی یک اصل مهم برای حفاظت محیط شهری به‌خصوص روشنایی، حرارت، هوا، آب و محیط سبز شهری است که مردم هنوز به آن آگاهی کافی ندارند (Pong et al., 2009, P. 18). با وجود این اوگو بر این باور است که مقررات برنامه‌ریزی و ضوابط ساختمانی همزمان می‌تواند به‌عنوان مانعی در‌برابر تولید مسکن از راه قانونی نیز باشد (Ogu, 1999, P. 302).

در این راستا، پونگ و همکاران بیان می‌کنند که با‌وجود تلاش‌هایی که در‌زمینۀ وضع آیین‌نامه‌های حقوقی دربارۀ برنامه‌ریزی و مدیریت شهری انجام‌ شده تخلفات ساخت‌وساز (Building Violations) هنوز هم یکی از مهم‌ترین مسائل مدیریت شهری است (Pong et al., 2009, P. 1). شواهدی از این موضوع در یونان، کلگری و هنگ‌کنگ وجود دارد. در یونان مهاجرت گسترده از نواحی روستایی به شهری، قیمت بالای مسکن‏های قانونی، جایگاه مسکن به‌عنوان ابزاری برای انباشت سرمایه و مقررات و برنامه‏ریزی ناکارآمد کاربری زمین دهه‏هاست که ساخت‌و‌ساز مسکن غیرمجاز و غیرقانونی را رواج داده است (Patton & Sophoutis, 2013, P. 138). همچنین، ساخت‌وسازهای غیرقانونی در کلگری (Calgary) و هنگ کنگ (Hong Kong) به‌دلیل تجربۀ رونق اقتصادی، رشد جمعیت ناشی از مهاجرت و درنتیجه، فشارهای تأمین مسکن ظهور پیدا کرده است (Tanasescu et al., 2010, P. 479).

این مسئله به‌ویژه در کشورهای در‌حال توسعه وجود دارد. در همین راستا، از‌جمله مشکلات اساسی که شهرسازی کشورهای در‌حال توسعه با آن مواجهه است، بهره‌گیری و استفادۀ بیش از اندازه از فضا و در قالب ساختمان و معابر است که جنبه‌های اجتماعی، عدالت فضایی، ایمنی، امنیت و ادامۀ حیات را برای گروه‌های مختلف انسان‌ها بسیار سخت کرده است. این رویکرد نتیجۀ اثر‌های دورۀ مدرنیسم در مدیریت و برنامه‌ریزی شهری این کشورهاست که در راستای کاستن از اثر‌های منفی آن در کشورهای توسعه‌یافته نظریه‌هایی نظیر شهر فشرده، نوشهرگرایی، رشد هوشمند و.... در برنامه‌ریزی شهری وارد شد و به‌سرعت رشد یافت (Ngah, 1998, P. 7). این نظریه‌ها نزدیکی به امکانات و خدمات لازم را برای مردم افزایش داد و در‌نتیجه، تعامل، عدالت و سلامتی را بهبود بخشید (Bahadure & Kotharkar, 2012). این نظریه‌های جدید تنها در کشورهای توسعه‌یافته اثر‌گذار بود و در کشورهای در‌حال توسعه به‌دلیل ساختار مدیریتی‌بخشی و ناهماهنگ، اقتصادی ناپایدار، فرهنگی فردگرا و ضوابط تعریف‌شدۀ متفاوت با شرایط جامع بومی نتوانست به تحقق عدالت اجتماعی و بهره‌گیری مناسب انسان‌ها از فضا کمک کند و برای دستیابی به برخی از مفاهیم جهانی و استانداردهای بین‌المللی مجبور به درآمدزایی به شکل غیر‌اصولی و از‌جمله ساخت‌وساز بی‌رویه و درآمد ناشی از تخلفات ساختمانی شد.

در ایران نیز طبق مقررات حقوقی شهرسازی برای احداث هرگونه ساختمان و دخالت فیزیکی در املاک مالکان بایستی مجوز ساخت دریافت کند و ساخت‌‌وساز را طبق مقررات و ضوابط مربوط انجام دهد. این موضوع در مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۳۴ مطرح شده است که بر‌اساس آن مالکان باید در محدودۀ شهر قبل از هر اقدام عمرانی از شهرداری پروانه دریافت کنند و در‌صورت رعایت‌نکردن موارد مندرج در پروانۀ شهرداری موضوع را در کمسیونی که موسوم به کمسیون مادۀ ۱۰۰ شهرداری است، مطرح کنند و مالک تصمیم اتخاذ‌شده را باید اجرا کند. در غیر این صورت، شهرداری خود برای اجرای تصمیم اتخاذشده اقدام می‌کند (صفایی‌پور و همکاران، ۱۳۹۶، ص. ۱۳۲-۱۳۰). در این زمینه و برای جلوگیری از وقوع تخلفات ناظرانی همچون مهندسان ناظر و پلیس ساختمان در‌صورت مشاهدۀ تخلف در‌حین و قبل از وقوع آن موضوع را به مراجع مربوط گزارش می‌دهند و از ادامۀ روند کار جلوگیری می‌کنند. با وجود این، همچنان برخی ساخت‌و‌سازها مطابق با مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی مربوط صورت نمی‌گیرد تا جایی ‌که طبق آمار به‌دست‌آمده تعداد پرونده‌های تخلف ساختمانی ارسالی به کمیسیون مادۀ100 در یک سال بیشتر از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در همان سال است. علاوه بر این، حدود 85 درصد از درآمد شهرداری‌های کلانشهرها نیز مربوط به مجوزهای ساخت‌و‌ساز است که از این میزان بیش از 15 درصد مربوط به تخلفات ساختمانی است؛ اما این موضوع فقط مربوط به نواحی اسکان اقشار کم‌درآمد جامعه نیست که بتوان تنها آن را به فقر اقتصادی و یا نا‌آگاهی افراد نسبت داد.

درمجموع، می‌توان گفت در ایران در راستای درآمدزایی روزبه‌روز کنترل و مدیریت زمین‌های شهری به‌صورت افقی و عمودی از عهدۀ شهرداری خارج شده، زمین‌ها به بخش خصوصی با مالکیت دائمی واگذار شده و ساخت‌و‌سازهای بی‌رویه گسترش یافته است، نظارت و کنترل کافی بر ساخت بنا انجام نمی‌شود و طرح‌های شهری به‌خوبی نتوانسته پاسخگوی نیاز شهروندان باشد. علاوه بر این، چالش‌های دائمی که بین ذی‌نفعان وجود دارد، زمینه را برای انواع تخلف و بهره‌گیری نامناسب از زمین شهری فراهم کرده است. این در‌حالی است که با مدیریت صحیح می‌توان گام‌هایی اساسی در حل این معضل برداشت. بر همین اساس و در راستای شناسایی عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی محققان در پژوهش حاضر به‌دنبال تحلیل نقش عوامل قانونی، مدیریتی، فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و جایگاه هر‌یک از ذی‌نفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان به‌عنوان یکی از کلانشهرهای ایران هستند تا از این طریق به‌دنبال آگاهی‌بخشی در راستای جلوگیری از تخلفات ساخت‌و‌ساز شهری گامی برداشته شود.

در این زمینه، پژوهش‌های مختلفی در ایران و جهان انجام شده است؛ اما جنبۀ نوآوری این پژوهش استفاده از نظر‌های کارشناسان حوزه‌های شهرسازی، معماری، دادگستری و صاحب‌نظران تخلفات ساختمانی برای تعیین دقیق‌تر عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی و تعیین جایگاه ذی‌نفعان کلیدی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان است. علاوه ‌بر این، با‌وجود اینکه محققان در بسیاری از پژوهش‌ها ضعف توان مالی مردم بومی را عامل تخلف می‌دانند، در این پژوهش عامل اصلی بروز و توسعۀ تخلفات در اصفهان مربوط به مدیریت شهری و دستگاه‌های نظارتی است. همچنین، استفاده از روش‌های آماری مدل‌سازی معادله‌های ساختاری کمک مناسبی به تعیین دقیق بار عاملی هر‌یک از ابعاد تخلفات ساختمانی و ذی‌نفعان آنها کرده است و راهکارهای ارائه‌شده می‌تواند به مدیریت شهری برای کنترل ساخت‌و‌سازهای غیر‌قانونی کمک کند.

مبانی نظری پژوهش

تخلفات ساختمانی در نظام حقوقی عبارت از رعایت‌نکردن ضوابط و مقررات ساخت‌وساز است که برای تضمین کیفیت زندگی، عدالت و منافع عمومی تدوین شده است (سیفی قره یتاق و همکاران، ۱۳۹۴، ص. ۲). اما علاوه‌بر تعریف موجود اینکه چه اقدام‌هایی به‌عنوان تخلف ساختمانی به حساب می‌آید، امری ضروری است. در این زمینه دیدگاه‌های مختلفی وجود دارد. در مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های ذیل آن عملیات ساختمانی، بناهای بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی، رعایت‌نکردن اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی بر‌خلاف مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی، اضافه‌بنا بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در‌حوزۀ استفاده از اراضی مسکونی، اضافه‌بنا بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در‌حوزۀ استفاده از اراضی تجاری، صنعتی و اداری، احداث بنای بدون پروانه در‌حوزۀ استفاده از اراضی مربوط در‌صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد، احداث‌نکردن پارکینگ یا غیرقابل استفاده‌بودن آن و ناممکن‌بودن اصلاح، تجاوز به بنا و مستحکم‌نبودن بنا به‌عنوان نمودهای تخلفات ساختمانی معرفی شده است (سعیدنیا، ۱۳۸۳، ص. ۴۹) در طبقه‌بندی دیگر، تخلفات به ۹ دسته شامل احداث بنای بدون پروانه، مستحکم‌نبودن بنا، تبدیل، حذف و تغییر کاربری، احداث بنا در حریم‌ لوله‌های نفت و گاز، عقب‌نشینی‌نکردن لازم، تراکم اضافی، احداث بنا در حریم خطوط انتقال برق، تأسیسات و منابع آب‌های عمومی، ارتفاع اضافی و رعایت‌نکردن سطح اشغال طبقه‌بندی شده است (صفایی‌پور و همکاران، ۱۳۹۶، ص. ۱۸۰). در‌مجموع و بر‌اساس مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری و برمبنای سایر مطالعات می‌توان تخلفات ساختمانی را به ۶ دستۀ کلی شامل رعایت‌نکردن اصول شهرسازی، تخلف رعایت‌نکردن اصول فنی و استحکام بنا، رعایت‌نکردن اصول بهداشتی، نادیده‌گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان، احداث ساختمان بدون پروانه و سایر تخلفات طبقه‌بندی کرد (جدول۱).

جدول 1: طبقه‌بندی تخلفات ساختمانی

Table 1: Classification of construction violations

منبع: نگارندگان

ساخت‌و‌سازهای غیر‌قانونی به‌عنوان یکی از روش‌های توسعۀ شهری و ساخت‌وساز سکونتگاهای مسکونی است (Zegarac, 1999, P. 365). مسکن غیرقانونی چهار بخش اصلی نیروهای محرک، تصمیم‌گیران، فرآیندها و الگو را دارد. نیروهای محرک در بالاترین سطح اثرگذارترین عامل در‌مقیاس کلان و الگو در پایین‌ترین سطح نتیجۀ قابل مشاهده‌ای از مسکن غیرقانونی است. فرآیند حاکی از پویایی زمان و فضای مسکن غیر‌قانونی و تصمیم‌گیری نشان از عملکرد تصمیم‌گیران مؤثر دراین پدیده است؛ بنابراین اجزای شکل‌گیری تخلفات ساختمانی شامل انگیزه‌های اجتماعی-فرهنگی- اقتصادی (نیروهای محرک)، مدیران، سازندگان، همسایگان، صاحبان منزل، خانوارها (تصمیم‌گیران)، زمان، فضا (روند) و الگوها به‌صورت عمودی یا افقی است (شکل۱) (Alnsour, 2011, P. 340).

شکل 1: عوامل مؤثر بر مسکن غیرقانونی (منبع: Alnsour, 2011, P. 340)

Figure 1: Factors affecting illegal housing

در ارتباط با انگیزه‌های تخلفات ساختمانی نیز دیدگاه‌های مختلفی وجود دارد. در این زمینه اعتقاد بر این است که انگیزه‌های اقتصادی نقش بسیار مهمی در بروز تخلفات ساختمانی دارد. به‌عبارتی، ساخت وساز ابتدا با الگوی افقی انجام و در‌نهایت، به‌دلیل محدودیت زمین به‌صورت عمودی ساخته می‌شود؛ زیرا الگوی عمودی ارزان‌تر و سودآوری آن بیشتر است. در این زمینه تجربه‌های کشورهای مختلف براساس پژوهش‌های مختلف به شرح زیر است.

نیجریه (Lagos، Ibadan، Kano، Onitsha و Aba)

از دلایل اصلی بروز تخلفات ساختمانی در این کشور تشکیلات مدیریتی نامناسب برای پیاده‏سازی برنامه‏ریزی کالبدی است که هماهنگی لازم میان سازمان‏ها را نداشته است. همچنین، بی‏توجهی مردم به نهادهای رسمی برنامه‏ریزی ذکر‌شده است که نتایج آن گسترش سکونتگاه‏های زاغه و ساختمان‏های غیرمجاز است که از استانداردهای ساختمان‏سازی بهره‏ای نبرده است، مسکن‏های مملو از جمعیت، وجود نقص در روند دفع زباله، آلودگی آب‌و‌هوا، منابع ناکافی آب و انرژی و شرایط نابسامان محیطی است (Arimah & Adeagbo, 2000, P. 280).

فیلیپین

 نتایج پژوهش در شهر مانیلا در کشور فیلیپین حاکی از آن است که به‌طور متوسط اختلاف میان اجاره به‌صورت قانونی با تصرف عدوانی[1] آن واحد 15 درصد است. همچنین، یک واحد عدوانی تحت مالکیت اگر مالکیت قانونی داشته باشد، به میزان 25 درصد بیشتر به فروش می‏رسد. بر این اساس، عامل اقتصادی یکی از عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی است (Wang & Sun, 2014, P. 307).

اردن

در اولدسات اردن فاکتور اجتماعی، اقتصادی، شیوۀ مدیریت و شفاف‌نبودن استانداردهای مسکونی به‌عنوان عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی است (Alnsour & Meaton, 2009, P. 304).

سوریه

 در سوریه تبعیض نژادی بین قومیت‌های کرد، ترک و عرب یکی از مهم‌ترین عوامل اجتماعی مؤثر بر وقوع تخلفات ساختمانی است (Herzer & Rabgey, 1996, P. 3).

هند

 در پونۀ هند اجاره‏ها در بخش‏های رسمی و غیررسمی سکونتگاه‌های شهری اختلافی 35 درصدی میان دو بخش دارد که این تفاوت موجب گرایش اقشار کم‌درآمد به سکونت در محدوده‌های غیررسمی شده است (Kapoor & Blanc, 2008, P. 326).

یونان

 مالکیت چند منزل به امید افزایش قیمت و درآمد درنتیجۀ مسائل روانی و اجتماعی خود دلیلی بر بروز تخلفات در یونان است (Patton & Sophoutis, 2013, P. 141).

بلگراد

 تا اوایل دهۀ نود میلادی اینگونه ساخت‌وسازها در ذهنیت شهروندان خطری برای هدف‌های اجتماعی نیست و به‌عنوان یکی از روش‌های توسعۀ شهری و ساخت‌وساز مسکن و سکونتگاه است (Zegarac, 1999, P. 365).

چین

 از‌نظر Giddens سه نوع هویت مشروعیتی (legitimizing identity)، مقاومتی (resistance identity) و هویت طراحی‌شده (project identity) وجود دارد. مهم‌ترین نوع هویت در این بحث هویت مقاومتی است. همچنین، Foucault معتقد است هرجایی که قدرت است، مقاومت نیز وجود دارد؛ ولی در چین مقاومت به کارکرد قدرت بستگی ندارد، بلکه به هویت بازیگر (مردم) بستگی دارد. با توجه به نظریۀ اقتصاد نهادی جدید دولت ازجهتی خطرناک‌ترین ناقض حقوق مردم و از جهتی مؤثرترین ابزار برای دفاع از حقوق مردم است و همین امر سبب تجاوز به منافع و حقوق مردم شده است؛ بنابراین ساخت‌وسازهای غیرقانونی که در حاشیۀ چین اتفاق می‌افتد نوعی از مقاومت غیررسمی در‌برابر تجاوز به حقوق مردم است (Li & Wang, 2008, P. 6-8). همچنین، سیاست‌ها و برنامه‌های نادرست دولت با عنوان «طرح توسعه و مسکن» در تبت به تخریب سکونتگاه‌های قدیمی برای ایجاد ساختمان‌های مدرن چینی در پاسخ به تزریق مهاجران چینی انجامید. عوامل مختلفی سبب شد که ساکنان تبت بی‌خانمان شوند که عبارت است از مکانیسم کنترل اجتماعی-جمعیتی در راستای محدود‌کردن حق گزینش مکان سکونت، محدود‌شدن یارانه‌های مسکن به بخش سکونت شهری، سرمایه‌های مسکن متعلق به واحد کار دولتی به‌نفع ساکنان مهاجر چینی در تبت و.... (Herzer & Rabgey, 1996, P. 1-2).

در‌مجموع، در هر‌یک از کشورها تخلفات ساختمانی ناشی از عوامل مختلفی معرفی‌ شده است. آنچه در بیشتر کشورهای کمتر توسعه‌یافته بیشتر مهم است، توان مالی ضعیف ساکنان در تأمین مسکن مناسب و ضعف سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌های حمایتی در راستای کاهش مشکلات مردم بی‌سرپناه است.

تخلفات ساختمانی در جوامع مختلف بسته به شرایط سیاسی، مدیریتی، فرهنگی، اقتصادی و غیره از علل مختلفی نشئت گرفته و آثار متفاوتی را بر‌جای گذاشته است. با توجه به مطالعۀ مبانی نظری و تجربه‌های موجود عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در 8 بُعد تهیه و در فرآیند پژوهش تحلیل خواهد شد (شکل ۲).

شکل 2: عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در ایران (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 2: Factors affecting construction violations in Iran

روش‌شناسی پژوهش

پژوهش حاضر از‌نوع کاربردی و روش استفاده‌شده نیز توصیفی- تحلیلی است. محققان در این پژوهش با رویکرد کمّی و با بهره‌گیری از نظریۀ سیستمی به‌دنبال شناسایی و تحلیل عوامل مؤثر و نقش ذی‌نفعان در بروز و توسعۀ تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان هستند. جامعۀ آماری پژوهش کارشناسان حوزة شهرسازی، دادگستری، سازمان نظام مهندسی، شهرداری، کمیسیون مادۀ 100 و مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان است که از‌بین آنها 100 نفر به‌عنوان نمونۀ در‌دسترس انتخاب شده است. اطلاعات با روش اسنادی-کتابخانه‌ای و با پرسشنامه و مصاحبه با کارشنان جمع‌آوری و ازطریق روش تحلیل عاملی -تأییدی با کمک مدل‌سازی معادله‌های ساختاری در محیط نرم‌افزارهای SPSS و Amos Graphic تحلیل شده است. برای تدقیق و روایی ابزار سنجش از نظر‌های کارشناسان استفاده و پایایی ابزار سنجش نیز به کمک آزمون آلفای کرونباخ ستجیده شده است که میزان همبستگی بیش از 7/0 متغیرهای هر بُعد نشان از پایایی مطلوب متغیرهاست.

فرآیند طی‌شده در این پژهش به این صورت است که ابتدا متغیرها در قالب عامل‌های اصلی (ضوابط و طرح‌های شهری، شاخص اقتصادی، کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی، شاخص اجتماعی و فرهنگی، اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری، فرآیند شهری‌شدن) معرفی و سهم هر‌یک از متغیرها در تبیین عامل‌ها بیان شده است. سپس به اثر‌های تخلفات ساختمانی در ساختار فضایی شهر اصفهان پرداخته و نقش هر‌یک از عامل‌های اصلی در بروز و توسعۀ تخلفات شهر اصفهان سنجیده شده است. یکی از ابهام‌های دیگری که محققان در پژوهش حاضر به‌دنبال آن بوده‌اند تعیین جایگاه و نقش هر‌یک از بازیگران تخلفات ساختمانی است که به‌صورت مدل ارائه شده است.

در راستای دستیابی به هدف پژوهش کلانشهر اصفهان به‌عنوان محدودۀ مطالعه‌شده انتخاب شده است. در جدول1 گزارشی از تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مربوط به سال‌های 1390 و 1394 ارائه شده است. بررسی انواع تخلفات ساختمانی نشان می دهد که میزان آن نسبت به سال 1390 افزایش چشمگیری یافته و در این بین بیشتر تخلفات مربوط به تخلفات توسعه و اضافۀ ساخت مازاد بر پروانه و کسری پارکینگ است. در‌بین آ‌نها تخلف مشرفیت نسبت به سایر تخلفات کمتر بوده است (جدول ۲).

جدول 2: میزان تخلفات ساختمانی شهر اصفهان به تفکیک نوع تخلف

Table 2: The rate of construction violations in Isfahan is Separated by type of violation

منبع: سایت شهرداری اصفهان، ۱۴۰۱

یافته‌های پژوهش و تجزیه‌و‌تحلیل

مسئلۀ ساخت‌و‌ساز غیر‌قانونی بیشتر مربوط به کشورهای در‌حال توسعه است و ایران نیز به‌عنوان یکی از این کشورها از این موضوع مستثنا نیست. این توسعۀ غیر‌قانونی ناشی از عوامل مختلف مدیریتی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، ضوابط و طرح‌های شهری و ... است که برآیند آنها توسعۀ شهر را از حالت اصولی و با برنامۀ از پیش تعیین‌شده خارج می‌کند. در همین زمینه، نتایج مربوط به استفاده از روش تحلیل عاملی در شناسایی عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی شهر اصفهان به شرح زیر است.

ضوابط و طرح‌های شهری

در‌زمینۀ ضوابط و طرح‌های شهری 8 متغیر بارگذاری شده است. با توجه به جدول ۳ در‌بین متغیرهای بررسی‌شده توجه صرف طرح‌های شهری به بُعد کالبدی با بار عاملی 918/0، بی‌توجهی طرح‌ها به خصایص مالکیتی زمینِ شهری با بار عاملی782/0، بی‌توجهی به نیاز شهروندان در طرح‌های شهری با بار عاملی616/0 و تعمیم الگوهای یکسان به سیما و کالبد شهر در همۀ مناطق و محله‌های شهر اصفهان به‌عنوان متغیرهایی هستند که بیشترین نقش را در موفق‌نبودن طرح‌های شهری داشته است. سایر متغیر‌ها نیز معنادار و به‌عنوان مشکلات طرح‌های شهری است. نتایج این بررسی نشان می‌دهد که طرح‌های شهری با ویژگی‌های کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی شهر اصفهان سازگار نبوده است. مدیریت شهری نیز به‌درستی نتوانسته است از این طرح‌ها در راستای نیاز مردم و تطابق با گروه‌های مختلف ذی‌نفعان استفاده کند؛ بنابراین نیاز به بازنگری در مطالعات، تدوین طرح، اجرا و نظارت بر اجرا در مراحل مختلف وجود دارد. شکل ۳ نحوۀ ارتباط بین متغیرها را با عامل ضوابط و طرح‌های شهری نشان داده است.

‍جدول 3: متغیرهای ضوابط و طرح‌های شهری بارعاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 3: Regulations and Urban plans variables, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 3: متغیرهای ضوابط و طرح‌های شهری (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 3: Variables of regulations and plans urban

عناصر اقتصادی

یکی از ابعاد عمدۀ مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی، توان مالی خانوارها و پشتیبانی و حمایت بانک‌ها و مؤسسه‌های دولتی، شهرداری، تعاونی‌های مسکن، خیرین و سازمان‌های مردم‌نهاد و سیاست‌های اقتصادی کلان دولت در‌زمینۀ مسکن و زمین شهری است. با توجه به شکل ۴ و ۶ متغیر برای بُعد اقتصادی بارگذاری ‌شده که از‌بین آنها سه متغیر شامل متغیر₆ X (ارزش افزودۀ زمین در مقابل پرداخت ناچیز مبلغ جریمه) با بار عاملی (۹۴/0)، متغیر₁ X (سودآور‌بودن تخلف برای سازندگان به‌ویژه زمین‌خواران و بورس بازان زمین و مسکن) با بار عاملی (۸۵/۰) و متغیر ₅X (کاهش هزینۀ ساخت در اثر افزایش تراکم) با بار عاملی (۷۷/0) بیشترین بار عاملی را در بُعد اقتصادی داشته است. بر این اساس، سود‌آوری اقتصادی برای سازندگان و بورس‌بازان نقش مهمی در ارتکاب تخلف داشته و منفعت‌های شخصی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان بسیار مؤثر بوده است. سایر متغیرهای موجود در مدل نیز بار عاملی مطلوبی داشته است. جالب توجه این است که متغیر₂ X (ناتوانی مالی شهروندان برای ساخت بنا) معنادار نبوده و از مدل خارج شده است (جدول ۴). به عبارت دیگر، در بُعد اقتصادی تخلفات ساختمانی، ناتوانی مالی شهروندان در تهیۀ مسکن مؤثر نبوده و نقشی در تدوین مدل نداشته است؛ یعنی افرادی که در‌حال ساخت‌وساز بودند و مرتکب تخلف شدند بیشتر، دلایلی غیر از توان مالی پایین داشتند.

‍جدول 4: متغیرهای شاخص اقتصادی، بارعاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 4: Economic indicator variables, factor loading (regression weight), and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 4: متغیرهای عامل اقتصادی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 4: Economic indicator variables

کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی

یکی دیگر از عوامل زمینه‌ای که به گواه بسیاری از صاحب‌نظران می‌تواند در بروز و توسعۀ تخلفات ساختمانی اثر‌گذار باشد، مشکلات حقوقی و قانونی در آگاهی، اجرایی‌شدن، به‌روز بودن و تطابق با شرایط بومی و محلی قوانین در نقاط مختلف کشور و از‌جمله شهر اصفهان است. برای بررسی جنبه‌های مختلف این عامل از‌بین 7 متغیر بارگذاری‌شده مطابق شکل ۵ و جدول ۵ متغیر₅X، ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور با بار عاملی (834/0) به‌عنوان مهم‌ترین عامل در این بُعد شناسایی شده است. بعد از آن، متغیر₆X، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی با بار عاملی (805/0) نقش مهمی در تبیین مدل داشته و سایر متغیرها از‌جمله در نظر گرفتن جریمه‌های نامناسب برای متخلفان بار عاملی مناسبی داشته است؛ اما متغیر ₂X (انعطاف‌ناپذیر‌‌‌بودن قوانین ساخت‌وساز شهری) معنادار نبوده و به عبارت دیگر، این متغیر از‌نگاه کارشناسان در مشکلات قانونی ساخت‌و‌سازهای شهری در اصفهان نقش نداشته است. شاید این موضوع را بتوان به این نسبت داد که از‌نگاه کارشناسان انعطاف بیش از حد این ضوابط شرایط را برای فرار از قانون و در پیش گرفتن راه‌های غیر‌قانونی برای متخلفان بیشتر فراهم خواهد آورد.

‍جدول 5: متغیرهای کمبود و نارسایی‌های حقوقی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 5: Legal shortage and inadequacy variables, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 5: متغیرهای عامل حقوقی و قانونی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 5: Variables of legal and regulatory factors

سیاست و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت

یکی دیگر از عوامل مؤثر در بروز تخلفات ساختمانی، سیاست‌ها و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت است. این سیاست‌ها در قالب برنامه‌های 5 سالۀ توسعۀ عمرانی کشور با عناوین طرح‌های توسعۀ سکونتگاه‌های شهری از‌جمله سیاست زمینِ شهری، ایجاد شهرهای جدید، طرح‌های بازآفرینی بافت‌های فرسوده، مسکن اجتماعی و حمایت‌های مالی برای خانه‌دارشدن خانواده‌ها در‌نظر گرفته شده است. بر‌اساس این برنامه‌ها و سیاست‌ها مهم‌ترین مشکلات آنها در چهار متغیر ارائه‌‌شده که شامل 1- در نظر نگرفتن اقشار کم‌درآمد در برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌های تأمین مسکن؛ 2- محدودیت اعتبار‌های بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن؛ 3- عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی؛ 4- عدم به کارگیری سیستم‌های مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است. با توجه به مدل ساختاری که در محیط Amos Graphic انجام شده همۀ این متغیرها در سیاست‌ها و برنامه‌های عمرانی دولت اثر‌گذار بوده است و متغیر₃ X (عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی) با بار عاملی (۰۹۵/0)، متغیر₄ X (عدم به کارگیری سیستم‌های مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن) با بار عاملی (82۱/0) و متغیر₂ X (محدودیت اعتبار‌های بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن) با بار عاملی (81۲/0) به‌ترتیب مهم‌ترین عامل‌های ضعف سیاست‌ها و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت هستند که در جدول ۶ و شکل ۶ آورده شده است.

‍جدول 6: متغیرهای سیاست‌ها و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 6: Variables of government public and development policies and programs, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 6: متغیرهای عامل سیاست و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 6: Variables of government public and development policies and programs

ابعاد اجتماعی و فرهنگی

برای بررسی نقش عوامل اجتماعی و فرهنگی در بروز تخلفات ساختمانی این بُعد در دو قالب اجتماعی و فرهنگی در تحلیل عاملی اکتشافی بررسی شده است. مقدارKMO  و سطح معناداری آن نشان از تببین موفق مدل دارد.

با توجه به جدول ۷ در عامل اجتماعی سه متغیر بارگذاری شده و با توجه به مقدار ویژۀ 1.78 تقریباً 36 درصد از واریانس را پوشش داده است و عامل فرهنگی با 2 متغیر تقریباً 26 درصد از مدل را تبیین می‌کند.

‍جدول 7: تحلیل داده‌های اجتماعی و فرهنگی

Table 7: Social and cultural data analysis

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

در عامل اجتماعی بار عاملی متغیر جمعیت جوان و نیاز آنها به کار (85/0) و نیاز به داشتن سرپناه (83/0) بالا بوده است. در بُعد فرهنگی متغیر رواج فردگرایی و بی‌توجهی به نیازهای جامعه با بار عاملی (۸۶۳/۰) و متغیر تلقی سرپیچی از مقررات به‌عنوان شجاعت با بار عاملی (۸۱۴/۰) بیشترین نقش را در تبیین مدل داشته است (جدول ۸).

‍جدول 8: متغیرهای عامل اجتماعی و فرهنگی و میزان همبستگی آنها

Table 8: Variables of Social and cultural factor and their correlation

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری

نقش مدیریت شهری یکی دیگر از ابعاد مؤثر بر رعایت ضوابط شهری و یا تخلف از آن است. از آنجایی که مدیریت شهری در بسیاری از شهرهای کشور پایدار نیست، مدیریت شهری فرصت کوتاهی در انجام‌دادن امور مربوط و ارائۀ عملکرد مناسب دارد. علاوه بر آن، نزدیک 80.2 درصد از درآمدهای شهرداری شهرهای بزرگ در ایران مربوط به عوارض ساختمانی است. از این مقدار حدود 15 تا 20 درصد مربوط به تخلفات ساختمانی است. در‌مجموع، می‌توان گفت یکی از چالش‌های بزرگ مدیریت شهری کنترل ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه از یک طرف و از طرف دیگر جبران کسری بودجۀ 15 درصدی حاصل از تخلفات ساختمانی است. در بُعد مدیریت شهری به‌طور کلی، 9 متغیر بارگذاری شده است که از‌بین آنها نقش متغیرهای₂ X (به تعویق انداختن تخریب مسکن‌های غیرقانونی در ابتدای ساخت) با بار عاملی (۸۸/0) و متغیر ₆ X (انطباق‌نداشتن استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان) با بار عاملی (۸۷/0) بیشتر از سایر متغیرهاست. در این زمینه می‌توان به این موضوع اشاره کرد که بسیاری از استانداردهای تعریف‌شده در‌مقیاس کشور از‌طرف شورای عالی شهرسازی و معماری، نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان‌های بیمه و ... در همۀ جای کشور درخور اجرا نیست و نیاز به بازنگری و سیاست‌گذاری‌های منطقه‌ای و برنامه‌های اجرایی و عملیاتی در‌سطح محله‌های شهری دارد؛ برای مثال، در شهرهای مختلف کشور از سیاست‌های مجتمع‌های مرتفع در تأمین مسکن کم‌توانان و در قالب مسکن مهر از‌طرف مردم استقبال نشده و بسیاری از واحدهای مسکونی خالی از سکنه است. متغیر بعدی₁ X (پیچیدگی و هزینه‌بر بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی) با بار عاملی (۸۴/0) نیز است که بار عاملی بالایی در مدل دارد. به این معناست که با توجه به طولانی‌بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی برخی از مردم که توان کافی برای دنبال‌کردن این فرآیند را ندارند، مجبور به انجام‌دادن تخلف می‌شوند (جدول ۹ و شکل ۷).

‍جدول 9: متغیرهای اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 9: Variables of urban management actions and policies, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 7: متغیرهای عامل اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 7: Variables of urban management actions and policies

فرآیند شهری‌شدن

به‌طور طبیعی، رشد و گسترش جمعیت شهری ناشی از افزایش جمعیت و مهاجرت در بی‌نظمی و اختلال ساخت‌و‌ساز شهری اثرگذار است. با مطالعۀ روند توسعۀ شهرنشینی در ایران مشخص می‌شود که بسیاری از معضلات شهری از سال‌های 1341 با انجام‌دادن قانون اصلاحات اراضی و مهاجرت روستاییان به شهر اتفاق افتاده است. بر این اساس، همان‌طور که در جدول ۱۰ و شکل ۸ آمده است، از‌بین متغیرها مهاجرت جمعیت از روستا و شهرهای کوچک به کلانشهر‌ها با بار عاملی (97/0) نقش بسیار مهمی در تبیین مدل داشته است. بعد از آن متغیرهای؛₂ X (گسترش شهر و پیوستن روستا و اراضی پیرامون به شهر) با بار عاملی (۷۴/0) و متغیر₃X، (رشد طبیعی جمعیت، تولد، افزایش بهداشت و درمان، کاهش مرگ‌و‌میر) با بار عاملی (۷۳/۰) نقش مؤثری در بُعد فرآیند شهری‌شدن داشته است.

‍جدول 10: متغیرهای فرآیند شهری‌شدن، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 10: Variables of the urbanization process, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 8: متغیرهای عامل فرآیند شهری‌شدن (منبع: نگارندگان،۱۴۰۳)

Figure 8: Variables of the urbanization process

پس از بررسی ابعاد و متغیرهای زمینه‌ای مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی که شامل ابعاد اجتماعی و فرهنگی، شاخص‌های اقتصادی، فرآیند شهری‌شدن، اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری، ضوابط و طرح‌های شهری، سیاست و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت و کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی است، نقش هر‌یک از این ابعاد در تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مشخص شده است. با توجه به مدل تدوین شده (شکل ۹) و همان‌طور که در جدول ۱۱ آمده، عامل ضوابط و طرح‌های شهری با بار عاملی (۷۲/۰) به‌عنوان عامل اول در بروز تخلفات ساختمانی مطرح شده که از‌جمله ضعف‌های عمدۀ این طرح‌ها توجه صرف به جنبه‌های کالبدی، بی‌توجهی به توان اقتصادی افراد در محله‌های مختلف، بی‌توجهی به نیاز شهروندان در طرح‌های شهری و ... است. پس از آن، عامل اقتصادی با بار عاملی (7/0) نقش بسیار پر‌رنگی در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان دارد. به عبارت دیگر، سودجویی‌های اقتصادی، ارزش افزودۀ ناشی از افزایش ساخت مازاد بر پروانۀ ساختمان و رانت موجود باعث بهره‌کشی‌های بالای اقتصادی در بخش مسکن و ساخت‌و‌سازهای شهری شده است.

عامل دیگری که نقش بسیار مهمی در بروز تخلفات ساختمانی داشته، اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری با بار عاملی (۶۷/۰) است. مهم‌ترین ضعف‌های مدیریت شهری در عملیاتی‌کردن طرح‌های شهری را می‌توان به پیچیدگی و هزینه‌بر‌بودن مراحل صدور پروانۀ ساختمانی، به تعویق انداختن تخریب مسکن‌های غیرقانونی در ابتدای ساخت و ایجاد زمینه‌هایی برای افراد سودجو، تأخیر در اجرای طرح‌های تفصیلی و پروژه‌های عمرانی و انطباق‌نداشتن استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان نسبت داد.

نقش عامل سیاست و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت با بار عاملی (۵۶/۰) در وقوع تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان نیز حائز اهمیت است. مهم‌ترین ضعف‌های این سیاست‌ها شامل در نظر نگرفتن اقشارکم‌درآمد در برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌های تأمین مسکن، محدودیت اعتبار‌های بانکی برای اعطای وام خرید و ساخت مسکن، عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی و عدم به‌کارگیری سیستم‌های مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است.

کمبود و نارسایی‌های حقوقی و قانونی با وزن رگرسیونی (۴۶/۰) در رتبۀ 5 از عامل‌های مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان است. مهم‌ترین مشکلات در بخش حقوقی و قانونی را در ساخت‌و‌ساز شهری می‌توان به ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی، در نظر گرفتن جریمه‌های نامناسب برای متخلفان و نبود صراحت در قوانین شهرسازی به‌ویژه کمیسیون مادۀ 100 نسبت داد.

دو عاملی که نقش کمرنگ‌تری در تخلفات ساختمانی داشته است، عامل اجتماعی – فرهنگی با وزن رگرسیونی (۳۶/۰) و فرآیند شهری‌شدن با وزن رگرسیونی (۴۶/۰) است. جالب توجه اینکه هر‌چند در گذشته مهاجران ورودی به شهرها با توجه به بُعد خانوار (ضعف اقتصادی و نا‌توانی در اجرای ضوابط) ساخت‌وسازهای نا‌مطلوبی را خلق می‌کردند، در حال حاضر نقش کمتری نسبت به سایر عوامل در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان دارند.

‍جدول 11: متغیرهای مؤثر بر تخلفات ساختمانی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 8: Variables affecting construction violations, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 9: عوامل مؤثر بر بروز تخافات ساختمانی (منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳)

Figure 9: Variables affecting construction violations

جایگاه ذی‌نفعان اصلی شهری در گسترش تخلفات ساختمانی

با توجه به مطالعات مختلف، ذی‌نفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی شامل تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، عوامل اجرایی (شهرداری)، سازندگان، سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مراجع عالی نظارتی، شهروندان، کمیسیون مادۀ 100، کمیسیون مادۀ 5 و سازمان‌های دولتی هستند. بر این اساس، نقش ذی‌نفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان تحلیل و در شکل ۱۰ و جدول ۱۲ ارائه شده است. با توجه به مدل ارائه‌شده مهم‌ترین ذی‌نفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان به‌ترتیب شامل متغیر ₄X (سازمان نظام مهندسی وکنترل ساختمان و مهندسان ناظر و مجری) با بار عاملی (۸۴۶/۰)، متغیر ₃X  یا سازندگان (تولید و فروش مسکن، سود‌جویان، سازندگان شخصی، شرکت‌ها و اشخاص حقوقی) با بار عاملی (۸۳/۰)، متغیر _۲X یا عوامل اجرایی (شهروندان و پلیس ساختمان) با بار عاملی (۷۶۵/۰)، متغیر ₆X شهروندان یا مالکان با بار عاملی (۷۶۲/۰) و متغیر ₅X  یا مراجع عالی نظارتی (‌شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت مسکن و شهرسازی) با بار عاملی (۷۳۰/۰) است و کمیسیون مادۀ 100 و کمیسیون مادۀ 5 در رتبه‌های بعدی قرار دارند. ذی‌نفعانی که نقش کمتری در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان داشتند، سازمان‌های دولتی (سازمان‌های آب، برق، گاز، فاضلاب و ...) با بار عاملی (۳۳/۰) هستند. همچنین، تولید‌کنندگان مصالح ساختمانی به‌دلیل بار عاملی محدودی که داشته از مدل تحلیل خارج شده و در شهر اصفهان نقش چندانی در بروز تخلفات ساختمانی نداشته است.

‍جدول 12: ذی‌نفعان عرصۀ تخلفات ساختمانی، بار عاملی (وزن رگرسیونی) و سطح معناداری آنها

Table 9: Stakeholders in the construction violations, factor loading (regression weight) and their significance level

منبع: نگارندگان، ۱۴۰۳

شکل 10: ذی‌نفعان عرصۀ تخافات ساختمانی (منبع: نگارنگان، ۱۴۰۳)

Figure 10: Stakeholders in the construction violations

نتیجه‌گیری

در دهه‌های اخیر، گسترش تخلفات ساختمانی به یکی از معضل‌های ساکنان و مدیران شهری تبدبل شده است. این مسئله به‌ویژه در کشورهای در‌حال توسعه وجود دارد که مدیران شهری برای دستیابی به برخی از مفاهیم جهانی و استانداردهای بین‌المللی مجبور به درآمدزایی به شکل غیر‌اصولی شدند که نمونه‌ای از آن درآمد ناشی از ساخت‌و‌ساز بی‌رویه و تخلفات ساختمانی است. در ایران نیز طبق مقررات حقوقی شهرسازی برای احداث هرگونه ساختمان و دخالت فیزیکی در املاک مالکان بایستی مجوز ساخت اخذ کنند و ساخت‌‌وساز را طبق مقررات و ضوابط مربوط انجام دهند. در همین زمینه و برای جلوگیری از وقوع تخلفات ناظرانی همچون مهندسان ناظر و پلیس ساختمان در‌صورت مشاهدۀ تخلف در‌حین و قبل از وقوع آن موضوع را به مراجع مربوط گزارش می‌دهند و از ادامۀ روند کار جلوگیری می‌کنند. با وجود این همچنان برخی ساخت‌و‌سازها مطابق با مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی مربوط صورت نمی‌گیرد. درمجموع، می‌توان گفت در ایران در راستای درآمدزایی روزبه‌روز کنترل و مدیریت زمین‌های شهری به‌صورت افقی و عمودی از عهدۀ شهرداری خارج شده، زمین‌ها به بخش خصوصی با مالکیت دائمی واگذار شده و ساخت‌و‌سازهای بی‌رویه گسترش یافته است، نظارت و کنترل کافی بر ساخت بنا انجام نشده است و طرح‌های شهری به‌خوبی نتوانسته پاسخگوی نیاز شهروندان باشد. اصفهان نیز به‌عنوان یکی از کلانشهرهای ایران با این مشکلات درگیر است. بر این اساس، در راستای شناسایی عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی محققان در پژوهش حاضر به تحلیل نقش عوامل قانونی، مدیریتی، فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و جایگاه هر‌یک از ذی‌نفعان در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان با استفاده از مدل‌سازی معادله‌های ساختاری پرداخته‌اند.

نتایج تحلیل‌های انجام‌شده حاکی از آن است که ضوابط و طرح‌های شهری بیشترین نقش را در بروز تخلفات ساختمانی شهر اصفهان داشته است. از‌جمله مهم‌ترین مشکلات این طرح‌ها می‌توان به توجه صرف ضوابط و چارچوب‌های این طرح‌ها به مباحث کالبدی و فیزیکی شهر، بی‌توجهی به نوع مالکیت قطعات زمینِ شهری، در نظر نگرفتن توان مالی و نیازهای شهروندان در تدوین ضوابط طرح‌های شهری و تجویز الگو‌های یکسان از سیما و ظاهر ساختمان‌ها در همۀ نقاط شهری اشاره کرد. نتایج این تحلیل نشان‌دهندۀ آن است که طرح‌های شهری با زمینۀ کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مردم سازگار نیست و مدیریت شهری نیز به‌درستی نتوانسته است از این طرح‌ها در راستای نیاز مردم و مطابق با گروه‌های مختلف ذی‌نفع استفاده کند؛ بنابراین نیاز به بازنگری در مطالعات، تدوین طرح، اجرا و نظارت بر اجرا در مراحل مختلف وجود دارد. در این زمینه در پژوهش‌انجام‌شدۀ اسکندری و همکاران نیز به نادیده‌گرفتن نیاز شهروندان در امور مربوط به ساخت‌وساز، نداشتن انعطاف‌پذیری طرح‌ها و برنامه‌ها و نداشتن توجه کافی به امکانات و شرایط تحقق طرح‌ها به‌عنوان بخشی از مهم‌ترین عواملی اشاره شده که بر بروز تخلفات ساختمانی مؤثر است (اسکندری‌عین‌الدین و همکاران، ۱۴۰۲، ص. ۵۸۹۵).

علاوه بر آن، مؤلفۀ‌ دیگری که نقش اساسی در بروز تخلفات ساختمانی دارد و می‌توان گفت با بُعد ضوابط و طرح‌های شهری از‌نظر اهمیت برابری می‌کند، بُعد اقتصادی است. عواملی چون ارزش‌افزودۀ زمین در‌مقابل پرداخت جریمۀ ناچیز، سودآور‌بودن تخطی از قانون و درآمدزایی برای اقشار ثروتمند و بورس‌بازان، نگاه درآمدزایی مدیران شهری به تخلفات ساختمانی و ناتوانی اقتصادی اقشار کم‌درآمد در تأمین سرپناه مناسب در این بُعد نقش بسزایی در بروز تخلفات ساختمانی دارند. به عبارت دیگر، سودجویی‌های اقتصادی، ارزش‌افزودۀ ناشی از افزایش ارتفاع مازاد بر پروانۀ ساخت باعث بهره‌کشی‌های اقتصادی زیاد در بخش مسکن و ساخت‌و‌سازهای شهری شده است. در همین زمینه، در پژوهش‌های مشابه انجام‌شده به غیرواقعی‌بودن مبالغ جریمه برای متخلفان یا همان مقرون به صرفه‌بودن تخلف و اتکای مالی مدیریت شهری به تخلفات ساختمانی یا همان اخذ جریمه به‌عنوان منابع درآمد شهرداری و سودجویی و کسب درآمد بیشتر به‌عنوان عوامل اقتصادی مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (سرخیلی و همکاران، ۱۳۹۰، ص. 160؛ صفایی‌پور و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۴؛ اجزا شکوهی و همکاران، ۱۳۹۳، ص. ۱۵؛ منوچهری میاندوآب و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۸؛ پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳؛ اسکندری عین‌الدین و همکاران، ۱۴۰۲، ص. ۵۸۹۵؛ دالوند و همکاران، ۱۴۰۱، ص. ۱۳). در جایگاه سوم اقدام‌ها و سیاست‌های مدیریت شهری قرار دارد. مهم‌ترین ضعف‌های مدیریت شهری در عملیاتی‌کردن طرح‌های شهری شامل پیچیدگی و هزینه‌بر‌بودن مراحل صدور مجوزهای ساختمانی، به تعویق انداختن تخریب مسکن‌های غیرقانونی در ابتدای ساخت و ایجاد زمینه‌هایی برای افراد سودجو و نداشتن انطباق استانداردهای مسکونی با سطح درآمد شهروندان است. در همین زمینه در دیگر پژوهش‌های انجام‌شده در این زمینه این نتیجه حاصل شده که یکی از عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی در بُعد مدیریتی و اجرایی، آگاهی متخلف از اجرا‌نشدن احکام و عدم جلوگیری به‌موقع مأموان است (پژوهان و همکاران، ۱۳۹۳، ص. ۲۵۰؛ پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳). در جایگاه چهارم، بُعد سیاست و برنامه‌های عمومی و عمرانی دولت نیز در بروز تخلفات ساختمانی نقش مؤثری دارند. مهم‌ترین ضعف این سیاست‌‌ها، محدودیت اعتبار‌های بانکی از‌جمله وام خرید و ساخت مسکن، عملکرد ناموفق تأمین مسکن عمومی و عدم به‌کارگیری سیستم‌های مقابله با تأثیر تورم بر هزینۀ مسکن است. در همین زمینه در پژوهش انجام‌شدۀ اسمعیل‌پور و همکاران به کمبود تسهیلات برای اقشار کم‌درآمد (اسمعیل‌پور و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۷) و در پژوهش انجام‌شدۀ سرخیلی و همکاران نیز به پاسخگو‌نبودن و رضایت‌بخش‌نبودن سیاست‌های مسکن برای اقشار مختلف جامعه به‌عنوان عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (سرخیلی و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۶۰).

پنجمین عامل، کمبود و نارسایی حقوقی و قانونی است که از مهم‌ترین مشکلات آن مربوط به ناهماهنگی قوانین شهرسازی با سایر قوانین جاری کشور، کمبود ضمانت اجرایی قانونی در برخورد با تخلفات ساختمانی و انعطاف‌ناپذیر‌بودن قوانین ساخت‌وساز شهری است. در همین زمینه، در پژوهش انجام‌شدۀ منوچهری و همکاران به ضعف اهرم‌های اجرایی قوانین (منوچهری میاندوآب و همکاران، ۱۳۹۷، ص. ۲۸) و در پژوهش انجام‌شدۀ صفایی‌پور و همکاران نیز به غفلت از در نظر گرفتن ضمانت اجرایی برای قوانین و ضوابط و بی‌توجهی به لزوم روزآمدسازی قوانین به‌عنوان عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی اشاره شده است (صفایی‌پور و همکاران، ۱۳۹۰، ص. ۱۴).

شاخص‌های اجتماعی-فرهنگی و شهری‌شدن به نسبت کمترین نقش را در بروز تخلفات ساختمانی دارند. در این بُعد معیارهایی چون نیاز جمعیت جوان به کار و سرپناه، رواج فردگرایی، بی‌توجهی به نیازهای جامعه و تلقی سرپیچی از مقررات به‌عنوان شجاعت مهم‌ترین نقش در بروز تخلفات ساختمانی را دارند. با توجه به بُعد شهری‌شدن، برخی از افراد تخلف ساختمانی در شهر اصفهان را امر طبیعی و ناشی از سرریز‌شدن جمعیت مهاجر به شهر می‌دانند. این در‌حالی است که در پژوهش انجام‌شدۀ پریزادی و همکاران عامل اجتماعی به‌عنوان دومین عامل پس از مدیریت اجرایی در بروز تخلفات ساختمانی معرفی شده است (پریزادی و همکاران، ۱۴۰۰، ص. ۱۰۵-۱۰۳).

از‌بین ذی‌نفعان نیز نقش سازمان نظام مهندسی، کنترل ساختمان و سازندگان ساختمان بیشتر از سایر عوامل دیگر است. پس از آن شهرداری و پلیس ساختمان به‌عنوان عوامل اجرایی، شهروندان، کمسیون مادۀ ۱۰۰ و کمسیون مادۀ ۵ قرار دارند.

براساس تحلیل‌های انجام‌شده و با توجه به اهمیت هر‌یک از مؤلفه‌ها و ابعاد در بروز تخلفات ساختمانی در شهر اصفهان مهم‌ترین سیاست‌هایی که می‌تواند راهگشای مشکلات تخلفات ساخت‌وساز در اصفهان باشد، به شرح ذیل است:

بازنگری در نحوۀ تهیۀ طرح‌های شهری با توجه به پیشرفت‌هایی که در دنیا وجود دارد و مطابق با نیازهای فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی جامعه است (حرکت به‌سوی تهیۀ طرح‌های شهری بر‌اساس مشارکت مردم و با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی و اجتماعی آنها)؛

ضوابط و مقررات طرح‌های شهری در مناطق مختلف شهری اصفهان (مناطق پانزده‌گانه) بر‌مبنای شرایط خاص آن منطقه تدوین و از ارائۀ ضوابط عام برای کل شهر اصفهان به‌صورت یکسان پرهیز شود (قوانین ساخت‌وساز شهری مطابق با نیاز شهروندان، وضعیت اقتصادی و اجتماعی افراد تعریف شود و با توجه به تغییرات نیازهای شهروندان و نوسان‌های بازار مسکن و اشتغال نیز انعطاف‌پذیر باشد و تغییر کند)؛

در‌صورت رأی به پرداخت جریمه در برخورد با تخلفات ساختمانی لازم است که جریمه‌ها مطابق با ارزش افزوده و سود حاصل از ساخت‌وساز باشد و در‌صورت پرداخت غیرنقدی و اقساطی، ارقام جریمه طبق نوسان‌های قیمت در بخش ساخت‌وساز تغییر کند و بر اقساط متخلفان ساخت‌وساز اعمال شود؛ به‌گونه‌ای که مالکان متخلف نتوانند با حساب سود و زیان ناشی از تخلفات به تخلف خود به‌عنوان یک منبع سودآور نگاه کنند (منطقی‌سازی میزان جرایم دریافتی در تخلفات ساختمانی برای از صرفه انداختن تخلفات ساختمانی به‌ویژه برای بورس بازان)؛

به سازندگان بنا راجع به قوانین و ضوابط شهرسازی و تبعات رعایت‌نکردن قوانین آموزش‌هایی داده شود (نظارت مداوم بر بخش‌های مختلف مدیریت شهری برای جلوگیری از حاکم‌شدن رابطه به‌جای ضابطه و سیاست‌گذاری‌هایی دربارۀ اختصاص جریمه به بخش‌های متخلف و شفاف‌سازی عملکرد مدیران اجرایی به‌ویژه در بخش‌های مرتبط با تخلفات ساختمانی ضروری است)؛

معافیت‌ها و امتیاز‌هایی برای ساخت‌و‌سازها و سازندگان قانونمند در‌نظر گرفته شود؛

هزینه‌های صدور پروانۀ ساختمانی کاهش یابد و فرآیند صدور پروانۀ ساختمانی در راستای کاهش تخلفات، الکترونیک شود؛

برای اتلاف وقت کمتر نظارت بر اجرای ضوابط ساختمانی و کنترل محاسبات به بخش خصوصی واگذار شود. (در این خصوص با مدیریت صحیح به‌کارگیری نیروها و شرکت‌های تخصصی خصوصی و ایجاد یک فرآیند رقابتی می‌توان هزینه‌های بازرسی را در‌سطح پذیرفتنی کاهش داد)؛

سازوکارهای نظارتی ایجاد شود و ساخت‌وسازهای غیرقانونی در همان ابتدای امر و قبل از ساخت کامل ساختمان متوقف شود که با بازنگری اساسی در شرح وظایف سازمان نظام مهندسی، نحوۀ عملکرد و نظارت آن در ساخت‌وساز شهر اصفهان، جلوگیری زودهنگام از تخلفات ساختمان و اتخاذ تدابیری برای ارائۀ گزارش‌های مرحله‌به‌مرحلۀ پیشرفت عملیات ساختمانی امکان‌پذیر است؛

سطح استانداردهای مسکونی متناسب با سطح درآمدی و اقتصادی مردم در‌عین حفظ الزام‌های ایمنی، مشرفیت، محرمیت و...... کاهش یابد؛

ضوابط طرح‌های شهری متناسب با قوانین جاری کشور تدوین شود؛

ضمانت‌های اجرایی در برخورد با تخلفات ساختمانی در نظر گرفت شود؛

گفتنی است از آنجایی که برخی از تخلفات در ارتباط با شهر اصفهان به‌صورت خاص نیست و ریشه در طرح‌ها و برنامه‌های فرادست دارد، لازم است اقدا‌های زیر در‌نظر گرفته شود.

برای پیشگیری از برخی از تخلفات ساختمانی قبل از هر چیز یافتن راهکاری برای نظارت و کنترل بازار زمینِ شهری ضروری است؛ زیرا ارزش زمینِ شهری در شرایط فعلی با توجه به رشد، افزایش و تراکم شهری پیوسته سریع‌تر از دیگر کالاها افزایش یافته است و به‌عنوان منبع تولید ثروت و افزایش سرمایه قلمداد می‌شود. بدیهی است این امر موجبات تمایل و ترغیب سودجویان و متخلفان را در پرداختن به تخلف فراهم می‌کند.

هماهنگی و مشارکت بیشتر وزارتخانه‌ها و دیگر نهادهای مؤثر در سیاست‌گذاری‌های توسعۀ ساخت‌وساز مانند شورای عالی شهرسازی و معماری برای تدوین چشم‌اندازی منطقی، مطلوب و مطابق با تغییر و تحولات آیندۀ کشور؛

توجه اساسی دولت به پارامترهای اثرگذار در آیندۀ نیازهای مسکن کشور از‌جمله پیش‌بینی جمعیت و تغییر و تحولات آن، درآمد کشور، شرایط زیست‌محیطی، زمین برای ساخت‌و‌ساز، نیاز واقعی مسکن و ...؛

نگاه ویژه به بافت‌های فرسوده و تاریخی شهر که مکان‌های مناسبی برای ساخت بنا برای اقشار کم‌درآمد است.

[1] تصرف عدوانی یک موضوع حقوقی و به‌معنای به زور گرفتن یک زمین یا ملک از مالک آن یا از کسی است که بر‌اساس یک قرارداد حق نسبت به آن ملک را دارد (مستأجر). اگر فردی مدعی غیرقانونی‌بودنِ رابطۀ تصرف باشد باید با توسل به قانون و با اقامۀ دعوی این رابطه را برهم زند و متجاوز را باز دارد. والا خود متجاوز محسوب خواهد شد.