ارزیابی و تحلیل فضایی کیفیت مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری تهران (مطالعه موردی: محله کیانشهر)

مقدمه

در همة جهان، مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای زندگی بشر تلقی شده  (DavidJiboye, 2014)و به یک ثروت اقتصادی مهم مبدل شده است. مسکن در سلامت و رفاه انسان‌ها نقش بسیار مهمی دارد (Rolfe et al., 2020). کیفیت مسکن با معیارهایی همچون سکونت در خانه‌های زیبا، خوب طراحی‌شده، ساکت و آرام، امن، ایمن، محکم و با وسعت کافی بهره­مند از زیرساخت‌ها و خدمات مناسبی مانند آب، برق و انرژی، مخابرات، تهویه، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی تعریف می­شود که در موقعیت­های با دسترسی مناسبی به مدارس، مراکز خرید، محل‌های اشتغال، مراکز درمانی، حمل‌ونقل عمومی، بوستان‌ و فضای سبز، امکانات تفریحی و وقت‌گذرانی واقع شده‌اند و آسایش، سلامت و رفاه استفاده‌کنندگان را فراهم می­آورند (Streimikiene, 2015). داشتن محل اقامت رضایت‌بخش یکی از با ارزش‌ترین جنبه‌های زندگی مردم و یکی از عناصر اصلی استانداردهای زندگی مادی است (Streimikiene, 2015). با توجه به اینکه مسکن جزء اصلی ثروت خانوار را تشکیل می‌دهد، هزینه‌های مربوط، سهم بزرگی از بودجه خانوار را تشکیل می‌دهند. برای بسیاری از خانوارها، هزینه‌های مسکن از عمده‌ترین مخارج‌اند و آنها ناگزیر باید نسبت زیادی از درآمد خود را صرف مسکن کنند تا کیفیت زندگی بهتری داشته باشند. مؤلفه‌های کیفیت مسکن، یعنی اجزای ساختاری بنا همچون عمر بنا، کیفیت طراحی، استحکام و مساحت در کنار اجزای مکانی و موقعیتی آن مانند وسعت بناها، کیفیت گذربندی‌ها و دسترسی‌ها و امکانات و خدمات نقش بسیار برجسته‌ای در تعیین قیمت واحدهای مسکونی دارند (Musa and Yusoff, 2017؛ Julius et al., 2022؛ Hosseini et al., 2022؛ Xiaojin et al., 2018؛ اطهری، 1401).

در شهرهای بزرگ، توزیع فضایی طبقات اجتماعی ساکن غالباً متأثر از استطاعت مالی آنهاست (فرّاش و همکاران، 1398؛ داداش‌پور و زاهدپور، 1397؛ Digambar et al., 2010؛ Masoumi, 2021؛ Salihoğlu and Türkoğlu, 2020؛Ransford et al., 2013) و بنا بر آنچه گفته شد، کیفیت مسکن با قیمت مسکن در نقاط مختلف یک شهر، رابطة نزدیک دارد؛ بنابراین، با تحلیل کیفیت مسکن در محدوده‌ای مانند یک شهر، در حقیقت دورنمایی از قیمت‌های نسبی مسکن در آن محدوده و جانمایی طبقات اجتماعی در آن نیز روشن می‌شود. ارزیابی کیفیت مسکن، سازندگان و تولیدکنندگان مسکن، سیاست‌گذاران و سازمان‌های تحقیقاتی را قادر می‌کند شرایط مساکن موجود و تازه‌احداث‌شده را ارزیابی و رهنمودهایی در بهبود کیفیت مسکن ارائه کنند (Sinha et al., 2017). در پژوهش اخیر محله کیانشهر تهران از لحاظ کیفیت مسکن و تفاوت آن در هر نقطة محله ارزیابی و تحلیل شده است. بررسی مسئله کیفیت مسکن و تفاوت‌های فضایی آن در این محله بازگوکننده و تجلّی فضای سیاست‌های مسکن و نیز رهاشدگی و افسارگسیختگی یا به عبارت دیگر بی‌برنامگی و کنترل‌های غیرضابطه‌مند و کلان‌شهر ملی سلیقه‌ای بر ساخت‌وساز در یک است. محلة مطالعه‌شده در جوار بافت تاریخی تهران قرار دارد که به نام حصار ناصری (محدوده شهری عصر ناصرالدین شاه قاجار) شناخته می‌شود. این محله در دهة 1340 و همزمان با اصلاحات ارضی و سیل مهاجرت به تهران، منطقه‌ای حاشیه‌نشین، متشکل از کپرها، زاغه‌ها، کارگاه‌ها و کارخانه‌ها در میان اراضی زراعی و باغات بوده است. در راستای سیاست تأمین مسکن ارزان قیمت کارگری، نخستین بافت‌های آپارتمانی در ایران با نازل‌ترین کیفیت ساخت‌وساز در طراحی، مهندسی و مکان‌یابی (مجاورت با محور ارتباطی تهران به جنوب کشور یا همان مسیر جاده قدیم تهران - قم)، گذربندی و خدمات شهری در آن شکل گرفته است. در سال‌های اولیه پس از پیروزی انقلاب اسلامی، رهاشدگی و افسارگسیختگی شهرسازی و ساخت‌وساز شهری، بافت‌های ریزدانه با گذربندی‌های ناموزون و معابر کم‌عرض و عاری از خدمات شهری به‌یکباره در پیکرة محله در وسعت زیادی ظاهر شده‌اند و پس از آن، سودآوری بازار مسکن و سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی در مابقی زمین‌های باز یا با نوسازی بافت‌های اشاره‌شده، بافت‌هایی با مساکن استاندارد و طراحی و خدمات استاندارد را ظاهر کرده است. هدف این تحقیق، آشکارسازی نابرابری فضایی در کیفیت سکونت در این محله و واکاوی دلایل و زمینه‌های این تباین‌های فضایی فاحش است.

مسکن^[1] از دیرباز موضوعی کلیدی در علوم مختلف بوده است؛ اما با گذشت زمان، رویکردهای توصیف مفهوم مسکن با تأثیر از تغییر و تحول در سیاست، اقتصاد و سایر زمینه‌ها تغییر کرده است (Ruonavaara, 2018). اندیشمندانی که از رشته‌های مختلف به این موضوع پرداخته‌اند، هرکدام با نگاه خود تعریفی از آن آورده‌اند. آنچه از ادبیات موضوع می‌توان استنباط کرد این است که در گذر زمان مسکن از یک مفهوم نسبتاً ساده به مفهومی پیچیده‌تر تغییر کرده است. در گذشته معنایی ساده از مسکن در تصور بود و آن عبارت بود از خانه‌ای که مردم در آن زندگی می‌کنند یا ساختمانی مادی که از دیوارها، سقف و اجزای فیزیکی دیگر ساخته شده است؛ اما اکنون مفهوم گسترده‌ای از مسکن وجود دارد که علاوه بر موارد فوق، خدمات معین و مکملی را نیز در بر می‌گیرد که مردم را به زندگی با ثبات در خانه ترغیب می‌کنند (Muwaffaq, 2020).؛ زیرا مسکن به معنای واقعی فراتر از سرپناه بوده و شامل تمام خدمات و امکانات اجتماعی است که برای آسایش انسان مهم هستند؛ بنابراین، در اصطلاح امروزی مسکن، کلیت خانه به­علاوة محیطی است که خانه در آن قرار دارد و با امکانات زیربنایی خود، زندگی در این محیط را راحت و ایمن می‌کند (Senayah, 2019).

کیفیت مسکن مفهومی پیچیده است که معنایی ثابت ندارد و در نظر استفاده‌کنندگان از آن، معناهای متفاوتی دارد (Sengupta & Tipple, 2017). مسکن با کیفیت تنها محدود به سازه و بنا نیست؛ بلکه به محل و موقعیت آن، فضای زیست داخل بنا، ویژگی‌های طراحی، معماری و نگهداری مسکن نیز مربوط است (Chohan et al., 2019). به نظر لارنس، مسکن با کیفیت از رابطة متقابل مناسب میان عوامل معماری، اقتصادی، جمعیتی، سیاسی و اکولوژیکی حاصل می‌شود (Lawrence, 2015). رضایت از مسکن و محله، ازجمله شاخص‌های حیاتی کیفیت مسکن هستند که بر کیفیت زندگی ساکنان تأثیر می‌گذارند (Salleh, 2018). استاتس کیفیت مسکن را میزان فراهم‌آمدن محیطی سالم، ایمن، امن و تاب‌آور برای زندگی‌کردن افراد و خانواده‌ها و مشارکت آنان در فعالیت‌های اجتماعی می‌داند (Stats, 2019). برای فراهم‌آمدن مسکن با کیفیت، چهار عنصر قابلیت سکونت، کارکرد مسکن، پایداری اجتماعی و فرهنگی و پایداری محیطی با یکدیگر در ارتباط متقابل قرار می‌گیرند. سکونت‌پذیری مسکن و پایداری محیطی با ساختار فیزیکی خانه مرتبط است و از رفتار و فعالیت‌های ساکنان تأثیر می‌گیرد. همچنین، کارکرد مسکن و پایداری اجتماعی و فرهنگی با تعامل ساکنان با خانواده‌ها و محله آنها ارتباط دارد (Wimalasena et al., 2022). حفظ کیفیت و تناسب مسکن برای بهبود سلامت، آسایش، رضایت، ایمنی و امنیت ساکنان حیاتی است. مساکن بی‌کیفیت می‌توانند سبب بیماری و مشکلات روانی برای ساکنان شوند (Evans et al., 2010; Krieger and Higgins, 2022; Zock et al., 2022).

معیارهای ارزیابی کیفیت مسکن ابتدا در فرانسه ایجاد شدند و سپس در چند دهة گذشته به سرعت به دیگر کشورها به‌خصوص کشورهای اروپایی و ایالات متحده تسرّی یافتند. از آن زمان بسیاری از کشورها سیستم‌های متمایزی برای سنجش کیفیت مسکن راه‌اندازی کرده‌اند (Le et al., 2016). سیستم ارزیابی کیفیت مسکن فرانسه «کیفیت^[2]» نام داشته و در سال 1974 ایجاد شده است. در این ارزیابی مجموعه‌ای از معیارها تعریف شده‌اند که در مقیاس 1 تا 5 ارزیابی می‌شوند. نتایج این ارزیابی ساده و سرراست بوده و به راحتی توسط افراد غیرفنی درک می‌شود(Moreira da Costa and Francisca Sampaio, 2010). در سوئیس، «سیستم رتبه‌بندی مسکن^[3]» براساس قانون فدرال در سال 1974 ایجاد شده است. مؤلفه‌های تحلیل‌شده شامل 39 شاخص‌اند و به‌طور کامل در حوزة معماری قرار دارند. مقیاس رتبه‌بندی دارای 5 سطح است و ارزیابی در دامنة 0 تا 4 صورت می‌گیرد. در این سیستم، برای هر معیار یک مقدار وزنی، تعیین و در محاسبات در نظر گرفته می‌شود. مقادیر وزنی توسط تیمی متشکل از 7 محققی ایجاد شده‌اند که عمیقاً دربارة نیازهای مسکن آگاه هستند و به‌صورت دوره‌ای تجدیدنظر می‌شوند (Lea et al., 2016). انگلستان از سال 1996، سیستم «معیارهای کیفیت مسکن»^[4] را ایجاد کرده است. این سیستم یک ابزار اندازه‌گیری و ارزیابی مشتمل بر 10 شاخص موقعیت مکانی، طراحی بنا، فضای باز، ترافیک، مساحت واحد مسکونی، چیدمان واحد مسکونی، ساکت‌بودن و نورگیری طبیعی، دسترسی پایداری و چشم‌انداز است. در سیستم ارزیابی کیفیت مسکن کشور پرتغال، کیفیت مسکن براساس میزان رضایت ساکنان در معیارهای مختلف ارزیابی در دامنة 0 تا 4 سنجیده می‌شود. در اینجا نیز برای هر شاخص، یک مقدار وزنی تعریف شده است. این امتیاز وزنی با مشاورة مجموعه‌ای از کارشناسان، معماران و مهندسان از تخصص‌های مختلف تعیین می‌شود (Moreira da Costa & Francisca Sampaio, 2010). در سیستم ارزیابی کیفیت مسکن هند، 47 عامل در 7 دستة مکان، زیرساخت، طراحی، مصالح، فناوری ساخت، پایداری و معنا در نظر گرفته شده است. ارزیابی با ابزار پرسشنامه‌، در پنج طیف 1- مهم نیست، 2- اهمیت خیلی کمی دارد، 3- نسبتاً مهم است، 4- مهم است و 5- بسیار مهم است، صورت گرفته است  (Kurian & Thampuran, 2019).

نخستین تحقیقات دربارة کیفیت مسکن مربوط به اواسط قرن بیستم است. قدیمی‌ترین پژوهش‌ها در این زمینه در اواسط دهة 1940 و در مناطق مسکونی در ایالات متحده انجام شده است (Brkanić, 2019). در سال 1946، سولو (Solow, 1946) کیفیت مسکن را با استفاده از یک پیمایش ارزیابی کرد که شامل دو بخش مجزا بود؛ اولی مشتمل بر ارزیابی سازه‌ها و بناها بود و دومی ارزیابی عوامل محیطی را شامل می‌شد. دو سال بعد، یعنی در سال 1948، تویکل (Twichell, 1948) شیوة جدیدی برای ارزیابی کیفیت مسکن ابداع کرد که مبتنی بر ارزیابی محیط کالبدی محله بود. در سال 1970، کین و کویگلی (Kain & Quigley, 1970) ارزش بازاری جنبه‌های خاصی از مسکن را برآورد کردند. آنها ابعاد کمی و کیفی کیفیت مسکن را در سطح‌های واحدهای آپارتمانی، ساختار، قطعات و محله‌های کوچک اندازه‌گیری کردند. از آن زمان تاکنون، پژوهش‌های ارزیابی کیفیت مسکن در چهارچوب مشابهی باقی مانده‌اند؛ اما بر تعداد شاخص‌ها افزوده شده است (Brkanić, 2019). تحقیقات موجود را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد؛ دستة نخست، تحقیقات مربوط به رضایت ساکنان از شرایط موجود در واحدهای مسکونی (Kang et al., 2019; Kang et al., 2020; Bennett, 2021)، امنیت (Grum and kobel, 2014; Bennett, 2021)، ساکت‌بودن و آسایش حرارتی داخل منزل (Kim et al., 2015) و کیفیت هوا و آسایش (Kim et al., 2015; Tibesigwa et al., 2017) هستند و دستة دوم تحقیقاتی‌اند که رضایت کلی از مسکن را ازطریق ارزیابی بناها و محیط اطراف آنها اندازه‌گیری می‌کنند (Streimikiene, 2015; Mridha, 2015; Grum et al., 2014; Lea et al., 2016).

روش تحقیق

این پژوهش روشی توصیفی - تحلیلی دارد و از لحاظ ماهیت، یک تحقیق کاربردی است. داده‌های استفاده‌شده برای ارزیابی و تحلیل، دو دسته هستند. نخست، داده‌های استخراج‌شده از شیپ‌فایل سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395 مربوط به محدودة مطالعاتی‌اند و دوم، داده‌هایی‌اند که به طریق پیمایش گردآوری شده‌اند. پیمایش در بهار سال 1400 اجرا شده است. نمونه آماری برگزیده برای پیمایش، شامل 378 نفر از سرپرستان خانوار ساکن محدودة مطالعاتی بوده است. این تعداد بر مبنای مدل کوکران با قبول 5 درصد خطا از میان جامعه آماری 23575 نفر تعداد خانوارهای ساکن براساس سرشماری سال 1395 (مرکز آمار ایران، 1395) تعیین شده‌اند و به طریق طبقه‌بندی‌شده، با توزیع نسبتاً یکسان در محدوده مطالعاتی انتخاب شدند. ابزار گردآوری داده پرسشنامه بوده است. پرسشنامه علاوه بر سؤالات مربوط به مشخصات پاسخگو، متشکل از 28 گویه برای ارزیابی 28 شاخص بوده است که پاسخگو باید در 5 طیف کیفی از بسیار خوب تا بسیار بد، هر گویه را ارزیابی می‌کرد. روایی سؤالات پرسشنامه با اعمال اصلاحات پیشنهادشده  از سوی 5 متخصص شامل یک نفر دکترای اقتصاد شهری، یک نفر مهندس عمران شهری، یک نفر مهندس شهرساز و دو نفر دارای تحصیلات دکتری جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری با داشتن سوابق پژوهشی در مسکن شهری تأیید شده است. همچنین، ضریب آلفای کرونباخ حاصل‌شده با محاسبه در نرم‌افزار SPSS به میزان 82/0، پایایی آزمون را تصدیق کرده است. در استخراج و اطلاعات پرسشنامه، کمّی‌سازی طیف‌ها، برای طیف‌های 5گانه به‌ترتیب امتیازات ارقام صحیح از 5 تا 1 صورت گرفته است. تحلیل‌ها با قیاس میانگین رقم ارزیابی‌شده با رقم میانگین فرضی صورت گرفتند و برای تحلیل فضایی و درک ناهمگونی شاخص‌ها در گسترة محدودة مطالعاتی، ابتدا مختصات نقاط موقعیت افراد پاسخگو در سیستم نصف‌النهار جهانی با توجه به نشانی مندرج در هر برگ پرسشنامه و استفاده از قابلیت‌های Google Earth تعیین و درج شدند تا از آنها یک لایة واحد با عارضه‌های نقطه‌ای، تشکیل و نقشة توزیع فضایی با ابزارهای Interpolation و Symbology در Arc GIS ترسیم شود و تحلیل‌های فضایی به کمک آنها انجام گیرند.

محدودة مطالعاتی کیانشهر (شمالی و جنوبی) است (شکل 1). این محدوده در جنوب‌شرقی شهر تهران (منطقة 15 شهرداری) قرار گرفته است. مساحت محدوده حدود 508 هکتار و جمعیت آن در سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395 برابر 77201 نفر بوده است (مرکز آمار ایران، 1395). کیانشهر جزء نخستین محدوده‌های داخل شهر تهران است که در آن مجموعه‌های مسکونی آپارتمانی توسط شرکت‌های انبوه‌ساز مسکن اجرا شده‌اند. هم‌اکنون نیز بیش از 91 درصد از واحدهای مسکونی آن را واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌دهند (محاسبات نگارنده براساس مرکز آمار ایران، 1395)؛ با وجود این، اکنون این مجموعه‌ها که به‌صورت رسمی و ضابطه‌مند اجرا شده‌اند، بافت‌هایی ناکارآمد، رنگ‌ورو رفته و فاقد جذابیت‌های کالبدی را تشکیل داده‌اند و عاری از اصول مهندسی در شهرسازی و ساخت‌و‌ساز هستند.

شکل 1- موقعیت محدودة مطالعاتی (محله کیانشهر تهران)

یافته‌ها

تحلیل کیفی و توصیفی وضعیت مسکن در محله کیانشهر

از مجموع 23137 واحد مسکونی موجود، 20980 واحد یعنی حدود 91 درصد آپارتمانی هستند. این نسبت با رقم میانگین برای کل شهر تهران (کمتر از 5/87 درصد) (نگارنده براساس مرکز آمار ایران، 1395)، فاصله چندانی ندارد. ویژگی واحدهای مسکونی محله کیانشهر از لحاظ مساحت به شرح جدول 1 است. براساس اطلاعات جدول، حدود سه‌چهارم واحدها، مساحتی برابر 75 مترمربع یا کمتر دارند؛ درحالی‌که در کل شهر تهران این نسبت حدود 47 درصد است (همان). غالب واحدهای مسکونی در مساحت 50 تا 75 مترمربع ساخته شده‌اند و تنها حدود 10 درصد از واحدهای مسکونی مساحت 150 مترمربع یا بیشتر دارند. سرانه مسکونی محله 36/22 مترمربع و برای شهر تهران 56/32 مترمربع است (همان). این آمارها نشان می­دهند در مقایسه با کل شهر تهران، واحدهای مسکونی محدودة مطالعاتی را واحدهای کوچک‌تری تشکیل می‌دهند و سرانه مسکونی در آن نیز ویژگی یک محله نابرخوردار را نشان می‌دهد.

جدول 1- دسته‌بندی واحدهای مسکونی برحسب مساحت

مأخذ: محاسبات نگارنده براساس مرکز آمار ایران، 1395

همچنین، بیش از 90 درصد واحدهای مسکونی را ساختمان‌های مقاوم تشکیل داده‌اند؛ زیرا جدا از چند مجموعه مسکونی قدیمی، بقیة محله در سه چهار دهة اخیر نوسازی شدند یا واحدهای ساختمانی در زمین‌های خالی ساخته شده‌اند. از مجموع خانوارهای ساکن، 73/50 درصد مستأجر هستند. این در حالی است که در کل شهر تهران، 54/41 درصد از خانوارها مستأجر هستند (نگارنده براساس مرکز آمار ایران، 1395). در ایران اجاره‌نشینی در بیشتر موارد، مربوط به خانوارهای کم‌درآمد است و این ویژگی به خوبی در محدودة مطالعاتی نیز نمایان است.

ارزیابی کمّی وضعیت مسکن

برای ارزیابی کمّی کیفیت مسکن داده‌های پیمایشی به کار گرفته شده‌اند. همان‌طور که گفته شد، در پرسشنامه‌ها، پاسخگویان ارزیابی خود را در طیف‌های پنج‌گانة لیکرت از بسیار خوب تا بسیار بد انجام داده‌اند. در کمی‌سازی ارزیابی‌ها برای ورود به نرم‌افزار SPSS برای طیف‌های یادشده، امتیازات از 5 تا 1 (با فاصله 1 واحد) منظور شدند و میانگین امتیاز هر شاخص استخراج شد. در تحلیل کیفی در این قسمت، میانگین امتیازات از 1 تا 5/1 بسیار نامطلوب، از 5/1 تا 5/2 نامطلوب، از 5/2 تا 5/3 متوسط، از 5/3 تا 5/4 مطلوب و بالاخره میانگین 5/4 و بالاتر بسیار مطلوب ارزیابی شده است. در جدول 2، شاخص‌های ارزیابی به‌ترتیب میانگین رقم ارزیابی آورده شده‌اند. شایان ذکر است شاخص‌ها بر مبنای ادبیات نظری و تجربیات ارزیابی کیفیت مسکن در انطباق با شرایط محدودة مطالعاتی انتخاب شده‌اند و برای ارزیابی هر شاخص، یک گویه در پرسشنامه گنجانده شده است.

جدول 2- رتبه‌بندی شاخص‌های کیفیت مسکن

میانگین امتیاز بر در دامنه 5-1 به‌طوری‌که رقم بالاتر بیان‌کنندة کیفیت یهتر است

مأخذ: اطلاعات پیمایش

با توجه به اطلاعات جدول 2، در مجموع، کیفیت مسکن در محلة مطالعه‌شده در سطح «متوسط» قرار می‌گیرد. پوشش صددرصدی شبکه فاضلاب شهری سبب شده است تنها معدودی از واحدهای مسکونی به دلایلی به شبکه متصل نشده باشند؛ بنابراین، بالاترین رقم ارزیابی متعلق به شاخص اخیر است که در بالاترین سطح ارزیابی یعنی «بسیار مطلوب» قرار گرفته است. 7 شاخص از مجموع 28 شاخص، یعنی یک چهارم شاخص‌ها، در سطح «مطلوب» ارزیابی شده‌اند. در حدود 8/75 هکتار (2/29 درصد) از سطح محدوده را کاربری فضای سبز در بر گرفته و سرانه فضای سبز آن حدود 82/9 مترمربع است (نگارنده براساس شهرداری تهران، 1396) که گرچه در مقایسه با رقم میانگین شهر تهران یعنی 33/16 مترمربع (سازمان بوستان‌ها و فضای سبز شهر تهران، 1399) کمتر است، توانسته رضایتمندی ساکنان را در سطح بالایی فراهم آورد و در ارزیابی با رقم 77/3، مرتبه دوم را داشته باشد. گذشته از چندین پارک کوچک محله‌ای مانند بوستان سوسن، همت، برگ نو، سپیدار، نارنج، آلاله، آوینا، آل‌ابراهیم، مهربانی، ماگنولیا، آوینا و پرستو با مساحت 300 تا 800 مترمربع و بوستان‌های بزرگ داخل محله همچون نارون با مساحت حدود 24500 مترمربع، امیرکبیر با 44800 مترمربع، نارنج با 14302 مترمربع و توسکا 44580 مترمربع، بوستان بزرگ آزادگان با مساحت 132 هکتار، بوستان میرزا کوچک با مساحت حدود 13 هکتار و بوستان سرو با حدود 9/5 هکتار در حاشیه محله (محاسبه نگارنده از روی Google Earth)، دسترسی مطلوبی از فضای سبز را فراهم آورده‌اند. محله کیانشهر علاوه بر بهره‌مندی از یک ایستگاه قطار شهری، به پایانه بزرگ اتوبوسرانی شهری خاوران نزدیک است و علاوه بر آن 4 خط اتوبوسرانی از خیابان‌های مختلف آن عبور می‌کنند؛ ازاین‌رو، دسترسی به وسایل نقلیه عمومی در نظر شهروندان «مطلوب» ارزیابی شده است. محدوده مطالعاتی حدود 5-3 کیلومتر از مسیر معابر با بازار تهران و ناحیه مرکز تجارت تهران فاصله دارد و شبکه حمل‌ونقل عمومی در آن دسترسی مناسبی به بازار تهران ایجاد می‌کنند. همچنین، واجد مراکز خرید مهمی همچون گلشن، ری فورت، بازار گل محلاتی و بورس طلا است. به همین دلیل، در ارزیابی نمونه آماری، یکی از مطلوبیت‌های محیط مسکونی، دسترسی به مراکز خرید عنوان شده است. در شیوه خاص ساختمان‌سازی مسکونی در این محله که بیشتر مساکن را مجتمع‌های آپارتمانی با طبقات محدود (5 طبقه و کمتر) تشکیل داده­اند، گذرهای داخلی اغلب در شکل دسترسی محلی با عرض کافی ظاهر شده‌اند و در آنها فضای کافی برای پارک خودرو در کنار مجتمع‌ها یا در امتداد گذرها وجود دارد. به همین دلیل، با وجود آنکه پارک خودرو در بیشتر جاهای تهران یک تنگنای جدی است، این محله در مضیغة آنچنانی قرار ندارد و پاسخگویان ارزیابی سطح «مطلوب» از این شاخص داشته‌اند؛ اما 15 شاخص یعنی بیش از نیمی از شاخص‌ها در قضاوت نمونه آماری از لحاظ کیفیت مسکونی محدودة مطالعه‌شده، در سطح «متوسط» ارزیابی شده‌اند. غالب شاخص‌های مربوط به بنا در این سطح قرار گرفته‌اند. یکی از قدیمی‌ترین مجتمع‌های مسکونی، مجتمع موسوم به آجر قرمزها و مجتمع جمهوری است که در اواخر دهة 1340 و اوایل دهة 1350 برای اسکان طبقات کم‌درآمد مکان‌یابی و اجرا شده است. در حد فاصل بلوک‌های این مجموعه، فضای سبز محدودی در نظر گرفته شده است. ساختمان‌ها باوجود ارتفاع بیش از 12 متر، آسانسور ندارند. همچنین، برای این واحدهای مسکونی پارکینگ اختصاصی در نظر گرفته نشده است. این ساختمان‌ها از لحاظ استحکام، زیبایی‌شناسی و طراحی داخلی مطلوبیت پذیرفتنی ندارند (شکل 2).

شکل 2- نمایی از مساکن محدوده مطالعاتی (مجتمع آجر قرمزها)

تصویر از نگارنده: 10/1/1402

شکل 3- نمایی از مساکن محدوده مطالعاتی (مجتمع جمهوری)

تصویر از نگارنده: 10/1/1402

گذرهای کافی و عریض محله که از جانب جنوب و شرق با بزرگراه‌های آزادگان و امام علی ارتباط دارند و از مقررات عبور ممنوع وسایل نقلیه سنگین به معابر داخل شهر به دور هستند، زمینه‌ساز تردد و توقف خودروهای سنگین در معابر محله شدند که از لحاظ ایمنی، زیبایی‌شناسی محلات مسکونی، آلودگی صوتی مشکل ایجاد می‌کنند و آرامش محله را برهم می‌زنند. این خودروها با انتشار دود و نشر روغن و سوخت، بیشترین سهم آلودگی هوا و زمین را دارند؛ به‌ویژه خودروهای نفت‌کش و حمل گازوئیل که با نشت گازوئیل و نفت، آسفالت و خاک را آلوده می‌کنند. این موضوع در ارزیابی سطح «متوسط» در شاخص‌های ایمنی فضای بیرونی، زیبایی‌شناسی، پاکیزگی و نبود آلودگی صوتی تأثیر داشته است.

«امنیت اجتماعی» یکی از سه شاخصی است که در سطح «نامطلوب» ارزیابی قرار گرفته است. همچنین، محله از لحاظ «مدیریت پسماند» و «رعایت حقوق همسایگان» در سطح «نامطلوب» ارزیابی شده است. سه مورد اخیر بیشتر به فرهنگ شهرنشینی ارتباط دارند.

شکل 4- پهنه‌بندی محله از لحاظ کیفیت مسکن

نقشة پهنه‌بندی حاصل از توزیع شاخص‌های مسکن (شکل 3) گویای آن است که وضعیت نامطلوب کیفیت مسکن عمدتاً مربوط به شمال‌غرب محله و مجموعه‌های مسکونی هستند که در اواخر دهة 1340 و اوایل دهة 1350 بنا شده‌اند. چنانکه گفته شد، این مجموعه‌های آپارتمانی که از ابتدا برای اقشار کم‌درآمد احداث شدند، فاقد استحکام، زیبایی و نماسازی در سازه و ساختمان بوده‌اند و باوجود ارتفاع زیاد، آسانسور ندارند. همچنین، تأسیسات این بناها فرسوده است و تراکم مسکونی و جمعیتی در آنها بالاست. درحالی‌که رقم میانگین تراکم مسکونی محله 1074 نفر در هکتار است، در این قسمت رقم یادشده بین 1370 تا 3080 است (نگارنده براساس مرکز آمار ایران، 1395). واقع‌بودن در مسیر میدان شوش که از لحاظ وضعیت نابسامان اجتماعی، ترافیک و کسب‌وکارهای خاصی که همه در نظر اجتماع، منفی تلقی می‌شوند، موقعیت کلی این قسمت را نیز نامطلوب کرده است. وضعیت بالنسبه بهتر به مرکز محله اختصاص دارد. از لحاظ اینکه پیرامون محله را کارگاه‌ها و انبارهای بزرگ از کسب‌وکارهایی همچون بازار عرضة سنگ‌نما در بر گرفته‌اند که سازگار با محلات مسکونی نیستند یا در امتداد آزادراه‌های محل تردد کامیون‌ها و وسایل نقلیه سنگین قرار دارند، در حواشی محله کیفیت مسکن تنزل دارد.

نتیجه‌گیری

ناهمگونی در کیفیت سکونت در داخل محلات شهری شهرهای بزرگ ازجمله تهران، پدیده‌ای آشکار و بدیهی است که تحقیقات متعددی به آن پرداخته‌اند؛ اما آنچه در این تحقیق آشکار شد، نابرابری شدید فضایی کیفیت سکونت در یک پهنة فضایی کم‌وسعت است که به شکل نادری شاید نظیر داشته باشد. با توجه به یافته‌های تحقیق، نابرابری‌های شدید فضایی درون محله را با تقسیم‌ آن به سه پهنه با خصیصه‌های منحصربه‌فرد و عوامل تأثیرگذار متمایز بر کیفیت مسکن می‌توان ادراک کرد: پهنه‌های امتداد جاده قدیم تهران - قم که درواقع نخستین ساخت‌وسازهای آپارتمانی بناشده در ایران بوده‌اند،  متشکل از بلوک‌های چهار طبقة بناشده از آجر و بتون با کیفیت طراحی درونی و بیرونی ضعیف هستند. این­ ساختمان­ها کارکردی نامنطبق بر نیازهای امروزی دارند و کیفیت بنا در آنها نیز پایین است. این مجموعه‌ها از لحاظ قراگیری در امتداد یک خیابان اصلی و محوری تهران که پیش از این، نقش جاده و محور ارتباط‌دهندة اصلی تهران و تا حدود زیادی شمال، شمال‌غرب و شمال‌شرق کشور به قم و مرکز ایران را داشته‌اند و کاربری‌های خاص خروجی‌های شهر همچون گاراژها، باربری‌ها و تعمیرگاه‌های خودرو و انبارهای کالا و نیز کارگاه‌های صنعتی آلاینده مانند سنگ‌بری و تولید مصالح ساختمانی را داشتند و اکنون نیز کاربری‌هایی در این راستا دارند و همچنین به‌دلیل ضعف کاربری‌های مورد نیازی که مقیاس محله‌ای دارند، پایین‌ترین کیفیت سکونت را عرضه می‌دارد. این مساکن همه تخریبی‌اند و نمی‌توانند بهسازی شوند. بهبودبخشی به کیفیت سکونت در این پهنه‌ها نیز ناممکن به نظر می‌رسد که دلیل آن نبود زمین قابل تملک و قابل استفاده برای ایجاد خدمات و تأسیسات شهری استاندارد، مالکیت‌های مشاع مالکان و اقشار کم‌درآمد است که به‌دلیل ضعف بنیه مالی توانایی مشارکت در نوسازی ندارند و فروش و واگذاری واحدهای تحت تملک نیز دستمایه‌ای در اختیار آنها نمی‌گذارد که بتوانند در جای دیگر سکنی گزینند و تاکنون نیز راه به جایی نبرده است. قسمت دوم پهنه‌هایی هستند که در شرایط ضعف کنترل ساخت‌وساز در سال‌های نخستین پس از پیروزی انقلاب اسلامی، به‌صورت غیررسمی قطعه‌بندی شده و چهره‌ و خصیصه‌هایی از سکونتگاه‌های غیررسمی را نمایان کرده‌اند. قطعه‌بندی‌های ریزدانه، معابر بی‌نظم و بافت نفوذناپذیر و بناهای غیرقابل مرمت تخریبی حیاط‌دار تا دو سه طبقه وجه ممیزة این پهنه‌هاست. با وجود اینکه در سطح وسیعی از قطعات، نداشتن سند ثبتی، ممانعت‌هایی در نوسازی ایجاد کرده است، در قسمت‌های چشمگیری با تجمیع پلاک‌ها و تعریض معابر و نوسازی آنها و کسب زمین برای تخصیص به برخی کاربری‌های عمومی خدماتی، اصلاحاتی صورت گرفته است و کیفیت سکونت در آنها هرچند هنوز مطلوب نیست، در گذر زمان رو به ارتقا بوده است. به نحو جدا و بسیار متمایز از دو بخش یادشده، اجرای طرح‌های خانه‌سازی و توسعه روی قسمت‌هایی که زمین‌های باز بوده‌اند، بافت‌هایی را تشکیل داده است که مساکنی استاندارد و محلاتی با کیفیت خدمات سطح بالا را عرضه می‌دارند و قابل مقایسه با قسمت‌های دیگر نیستند.

[1] Housing

[2] Qualitel

[3] Système d'Évaluation of Logements

[4] Housing Quality Indicators