ارزشیابی مسکن شهری برنامه‌ریزی‌شده در شهر تبریز از نگاه ساکنان

1. مقدمه

برنامه‌ریزان مسکن شهری به‌دنبال ارائة الگوی مناسب و مطلوب مسکن شهری، این الگو را خارج از مقولة ارزش‌های مصرف‌کننده و عرضه‌کنندة مسکن ندانسته و همیشه به‌دنبال شناسایی این ارزش‌ها بوده‌اند تا با اتخاذ تدابیری به‌منظور کاربست آنها در برنامه‌ریزی و طراحی مسکن شهری، نمودی عینی‌تر به ارزش‌ها بدهند؛ ارزش‌هایی که ناشی از ترجیحات مصرف‌کننده و تولیدکننده در خرید و فروش یک واحد مسکونی به‌صورتی تعاملی تجلی می‌یابد؛ اما مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، یک کالای همگن نیست. دو واحد مسکونی با کیفیت و کمیت کاملاً مشابه، اگر در دو مکان مختلف یک شهر قرار گیرند، خدمات مسکونی متفاوتی دارند؛ بنابراین ارزش آنها هم کاملاً متفاوت خواهد بود؛ برای نمونه خانه‌ای در جوار خیابان اصلی گران‌تر از خانه‌ای است که در یک بن‌بست قرار دارد یا خانه‌ای که دید مناسبی به منظره‌ای خاص دارد، یا دسترسی مناسب به مرکز شهر دارد و در مسیر راحتی به خطوط حمل‌ونقل شهری قرار دارد و صدها نمونة دیگر که ارزش‌های متفاوتی را برای خانه رقم می‌زنند؛ این امر نشان می‌دهد کالبد مسکن در یک نظام پیچیدة معنایی و در درون مدار فرهنگی ارزش‌گذاری و برمبنای آن ارزش قیمت‌گذاری و خرید و فروش می‌شود. به نظر می‌رسد هر الگویی از مسکن شهری بر تعبیر خاصی از ارزش منطبق باشد و اگر ما بخواهیم الگویی بومی برای ارزش در برنامه‌ریزی مسکن ارائه دهیم، ناگزیر باید به تعبیر و مفهوم بومی از ارزش برسیم. از این منظر ضرورت دارد مفهوم ارزش تعریف شود؛ زیرا موضوع ارزش، متغیری محوری و تعیین‌کننده در الگوی برنامه‌ریزی بومی مسکن است؛ بنابراین به‌منظور ارائة الگوی برنامه‌ریزی مسکن ایرانی‌اسلامی، باید بر مفهوم ارزش در نظام ارزشی حاکم بر جامعه متمرکز شد و تعریفی شفاف از آن ارائه داد.

آنچه در روند برنامه‌ریزی مسکن شهری و شناسایی ارزش‌ها صورت گرفته است، در صورتی که با ارزش‌های حاکم بر جامعه منطبق باشد و از درون جامعه نشئت گیرد، به تحقق برنامه‌ریزی بومی مسکن منجر می‌شود. از سویی در کشور ایران به تقلید از غرب بسیاری از سیاست‌ها و پروژه‌های توسعة مسکن شهری در نظام برنامه‌ریزی شهری اجرا شده است، اما با حادشدن مسائل شهرنشینی و شهرسازی و انجام مطالعاتی درزمینة این سیاست‌های توسعة مسکن شهری، جنبه‌هایی از ناکارآمدی آنها ازجمله ایجاد شکاف قیمتی بین گونه‌های مسکونی مختلف شهر، رعایت‌نشدن الزامات بوم‌آورد و اقلیمی، رعایت‌نشدن ملاحظات اعتقادی و دینی (مانند بحث اشرافیت و رعایت سازگاری‌ها، همجواری‌ها، همسایگی‌ها و...)، جدایی‌گزینی فضایی شهرها، عدالت اجتماعی و... مشخص شده است. درکلان‌شهر تبریز نیز با رشد دوچندان جمعیت شهری در دهة اخیر، شاهد توسعة برنامه‌های متنوع توسعة مسکن شهری و گونه‌های مختلف محله‌های مسکونی بوده‌ایم که به گونه‌ای مشابه سبب ایجاد شکاف ارزشی زیادی بین مناطق و محله‌های مختلف شهر شده است. متوسط قیمت خانه در کلان‌شهر تبریز در حد بسیار زیاد و تقریباً هم‌رده با پایتخت ارزیابی می‌شود. قیمت هر مترمربع خانه در این شهر از حدود 0.5 تا 15 میلیون تومان متغیر است که شکاف قیمتی نسبتاً زیادی را بین محله‌های شهر سبب شده است. در حالی که دین مبین اسلام با تأکید بر نظام همسایگی و الگوی توسعة مسکن شهری، بر شکل‌دهی مفاهیمی چون عدالت اجتماعی، برابری اجتماعی، همبستگی محله‌های شهر و مانند اینها متمرکز است، به نظر می‌رسد برنامه‌های توسعة مسکن در شهر تبریز، الگوی شهر اسلامی را باز نمی‌نماید؛ شکاف قیمتی و وجود نظام طبقاتی در بین محله‌های مسکونی این شهر، مبین این امر است؛ به بیان دیگر مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز واجد ویژگی‌های متنوع و بازار نهفته‌ای است که الگوی شهر اسلامی را بازتاب نمی‌دهد و این امر به قیمت‌گذاری‌های مختلف و بسیار متفاوت مسکن در روند عرضه و تقاضا منجر شده است. اگر بخواهیم یک ارزشیابی از این وضعیت داشته باشیم و به‌نحوی ارزش‌های پیش‌گفته را بازشناسیم، می‌توان موجبات بررسی آنها را از لحاظ وضعیت انطباق با اندیشة اسلامی حاکم بر جامعه فراهم کرد و به‌طور همزمان با کاربست آنها در برنامه‌ریزی مسکن شهری، زمینة تدوین و توسعة یک الگوی برنامه‌ریزی بومی متناسب با نظام ارزشی شهر در فرهنگ اسلامی را مهیا کرد. با چنین هدفی، پژوهش حاضر در پی یافتن پاسخی مناسب برای پرسش زیر است:

الگوی مفهومی ارزش براساس ارزشیابی مسکن شهری برنامه‌ریزی‌شده در شهرتبریز از نگاه ساکنان چگونه قابل تبیین است؟

1. پیشینة پژوهش

برنامه‌ریزی مسکن شهری از دو منظر معماری و شهرسازی مطرح و بررسی می‌شود؛ در عین حال براساس اهداف این پژوهش، برنامه‌ریزی مسکن شهری از بعد شهرسازی مبنای بررسی‌ها قرار دارد. این پژوهش در پی ارزشیابی مسکن برنامه‌ریزی‌شده است و بر این اساس شناسایی مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری مؤثر است؛ به نحوی که با اندیشة ایرانی‌اسلامی حاکم بر جامعه (مطابق با نظر ساکنان) نیز منطبق باشد؛ بنابراین دو دسته پژوهش مبنای واکاوی در پیشینه قرار گرفته‌اند؛ اول پژوهش‌هایی که دربارة مسکن اسلامی انجام شده‌اند و دوم پژوهش‌هایی که مبحث ارزش در مسکن شهری را بررسی کرده‌اند.

درزمینة مسکن اسلامی و شاخص‌های مطلوب (با موضوعات مشابهی نظیر معماری اسلامی و اصول، شهرسازی اسلامی و مسکن و...)، پژوهش‌های متعددی در ایران صورت گرفته است. بعضی از این پژوهش‌ها پایة نظری بسیاری از مطالعات مرتبط بعدی خود قرار گرفته‌اند؛ ازجمله پیرنیا (۱۳۷۴) شاخص‌هایی نظیر مردم‌واری، خودبسندگی، پرهیز از بیهودگی، درون‌گرایی، نیارش و پیمون را به‌مثابة پایه‌های چهارگانة هنر معرفی می‌کند.

همچنین پیرنیا (1373) ویژگی‌های فرم مسکن را در خانه‌های سنتی ایرانی‌اسلامی معرفی کرده است.

قرائتی (1393) در کتاب سیمای مسکن و شهر اسلامی، مشخصه‌های لازم را در جهت بهبود شهر و مسکن از منظر اسلام بیان می‌دارد.

نقی‌زاده (1383) دربارة شهرسازی اسلامی و رواج تعبیر شهر اسلامی و اطلاق آن به مجتمع‌های زیستی مسلمانان پژوهش کرده است؛ با این فرض که این شهرها ازنظر کالبدی، جلوه‌گاه خاصی از اصول و ارزش‌های اسلامی بوده‌اند.

احمدی و نفتی (1393) و همچنین دهشیدی (1389) دربارة مؤلفه‌های ایرانی‌اسلامی و تجلی آنها در فضای شهری پژوهش‌هایی را انجام داده‌اند.

عرفان (1391) اصل تئوریک شهرسازی اسلامی را در جهت ایجاد شهر اسلامی بررسی کرده است.

نقره‌کار (1394) معمــاری مبتنی بر فرهنگ اســلامی را بازآفرینی و ســامان‌دهی حکیمانه و عادلانة فضای زیست انسان‌ها به‌همراه عوامل طبیعی و مصنوعی، تأمین‌کنندة نســبی نیازهای مادی و بسترساز نیازهای روحی آنها تعریف می‌کند.

پژوهشگران خارجی مانند پوپ و گدار^[1] (1998) با «چیستی معماری ایرانی‌اسلامی» این موضوع را بررسی کرده و ضمن تقسیم‌بندی معماری و شهرسازی ایرانی‌اسلامی به باطن و ظاهر، ویژگی‌هایی نظیر نظم و نظام، مرکزیت، ابهام و ایهام، کمال‌گرایی، وحدت و کثرت را مدنظر قرار داده‌اند.

بنت^[2] (1963) بیان می‌کند که ایرانیان همواره با پیشینة عظیم فرهنگی‌شان در جهان شناخته شده‌ و خود در سایة چنین فرهنگی بالیده‌ و به اعتلا و گسترش آن نیز کمک کرده‌اند. وی می‌نویسد: اسلام به شکلی برجسته نمادی از دینی مدنی است که به‌راستی در ساختار شهرسازی جهان تأثیر گذاشت و آن را متحول کرد. با وجود تضاد بوم‌شناختی میان بیابان و شهر، اسلام از همان آغاز سرنوشت تاریخ شهر روشن و برجسته‌ای را رقم زد.

دتمن^[3] (1969) عناصر شهر اسلامی را در کتاب خود به‌صورت نوشتاری و شماتیک بیان می‌کند.

دادلی و وودبری^[4] (1988) در تونس و بعضی شهرهای اسلامی، ویژگی‌های شهر اسلامی ازقبیل پوشیدگی خانه با بلندی پنجره‌خانه‌ها و درون‌گرایی، مسئلة محرومیت و جدایی و... را بررسی کرده‌اند.

کول^[5] (2004) دربارة حفظ فرهنگ و ارزش‌های محلی در شهرسازی اسلامی پژوهش انجام داده است.

نقی‌زاده (1395) مبانی نظری و جلوه‌های عینی مسکن اسلامی را بررسی می‌کند. وی تلاش دارد آموزه‌های منبعث از قرآن کریم را استخراج کند.

پاکدل و همکاران (1395) با هدف مدیریت مؤلفه‌های اجتماعی و انسانی، مسکن مطلوب انسانی را مبنای مطالعه قرار داده‌اند.

کامیار و همکاران (1396) در دگرگونی‌های مسکن تهران، اندیشة اسلامی را واکاوی کرده‌اند. البته این پژوهش بیشتر بر رضایتمندی و ادراک ناظر تأکید دارد.

آصفی و همکاران (1396) نیز ضمن پژوهشی با عنوان «امکان‌سنجی روش‌های صنعتی‌سازی ساختمان در تولید مسکن اسلامی»، فهرستی از شاخص‌های مسکن مطلوب اسلامی را ارائه می‌کنند؛ به ‌این ترتیب هرجا سخن از شهرسازی اسلامی یا شهر اسلامی و اصول آن بوده باشد، می‌توان شاخص‌هایی برای مسکن مطلوب نیز بازشناسایی کرد.

در پژوهش‌های اشاره‌شده، بر پتانسیل فرهنگ اسلامی در ارائة چنین شاخص‌هایی بسیار تأکید شده است.

از دیگر سو، روش‌های مختلفی برای تخمین ارزش‌های منبعث از محیط‌های مسکونی وجود دارد؛ از منظر ترجیحات، ترجیحات شهودی (ارزش‌های بازاری، ارزش هدانیک، هزینة سفر و رفتار متعارف) و ترجیحات اظهاری (انتخاب تجربی و ارزیابی تصوری) قابل طرح هستند (رفیعیان و همکاران، 1387: 15). به‌تازگی از روش انتخاب تجربی به همراه روش ارزیابی تصوری به‌مثابة یک گزینة مشترک برای کامل‌ترکردن روش‌های ارزیابی و سنجش ارزش‌ها بهره می‌برند؛ اما هریک از روش‌های ارزش‌گذاری پیش‌گفته، مزایا و معایبی دارند که همچنان برخی پژوهشگران ترجیح می‌دهند بسته به هدف پژوهش خود، از یک یا تلفیقی از این روش‌ها استفاده کنند. مدل هدانیک در پژوهش‌های عدیده‌ای در مطالعات پژوهشگران داخل و خارج از کشور استفاده شده است و این پژوهشگران با رویکردی غالباً اقتصادی، با تعریف ویژگی‌های احتمالی تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری، سعی در تدوین یک مدل معرف قیمت مسکن بررسی‌شده برمبنای ویژگی‌های آن داشته‌اند.

شکل 1. روند استفاده از مدل هدانیک در پژوهش‌های سال‌های 2004- 2019 میلادی (سمت چپ)/ 2014- 2019 (سمت راست)

Figure 1. The trend of using the Hedonic model in research in 2004- 2019 (left) / 2014- 2019 (right)

براساس پژوهش‌های متعددی که از مدل هدانیک برای شناسایی ارزش بهره گرفته‌اند، نظیر کازاک ویسیوت و بانیت^[6] (2012)، مفهوم ارزش در مدل هدانیک بیشتر نشان‌دهندة ارزش ذهنی (وابسته به ابعاد روانی‌ذهنی فرد شامل احساس زیبایی و ابعاد اجتماعی و احساسی) مصرف‌کننده در خرید و خریداری محصول بوده است؛ ولی در مطالعات پژوهشگران مختلف و روند و مکانیسم استفاده از مدل هدانیک، قیمت به‌مثابة ارزش هدانیک به مدل وارد و سپس در تحلیل آن به‌نسبت سهم عوامل مختلف ارزش‌گذاری‌شده، نقش کیفیت‌های مختلفی برآورد شده است که سبب ارزش هدانیک شده‌اند. از این منظر ارزش در مدل هدانیک نشان‌دهندة «قیمت»، «تعادل هزینه‌ها و منفعت‌ها»، «نسبت کیفیت و قیمت» و در کل «مجموعه‌عوامل کمی‌کیفی و عینی‌ذهنی سازندة تجربة خرید فردی» است.

جدول 1. مفهوم ارزش در مدل ارزش‌گذاری هدانیک مسکن شهری از منظر پژوهشگران خارجی

منبع: نگارنده

Table 1. The concept of value in the hedonic valuation model of urban housing from the perspective of researchers abroad; Source: Author

در داخل کشور نیز عابدین درکوش (1370) در کاربرد مدل در تویسرکان و دلیجان، سه متغیر مساحت زمین، مساحت زیربنا و کیفیت تجهیزات ازنظر آماری را در ارزش واحد مسکونی مؤثر می‌داند.

شرزه‌ای و یزدانی (1375)، یزدانی بروجنی (1377)، به‌نامیان و همکاران (1382)، اکبری و همکاران (1383)، خوش‌اخلاق و همکاران (1385)، چگنی و انواری (1386)، خورشیددوست (1388)، صداقتی و نوریان (1395)، تیموری و همکاران (1396) (در شهر تبریز) و پژوهشگران دیگر برای برآورد ارزش مسکن شهری از مدل هدانیک استفاده کرده‌اند و هریک چند متغیر را که غالباً جزو متغیرهای دربرگیرندة ویژگی‌های محیطی یا فیزیکی مسکن به شمار می‌آیند، عوامل مؤثر بر ارزش مسکن دانسته‌اند. از این پژوهش‌ها می‌توان برای شناسایی مفهوم ارزش در شهرهای کشور استفاده کرد؛ در عین حال در پژوهش‌های بررسی‌شده، ارزش مسکن بیشتر مترادف با قیمت آن دانسته شده است؛ به گونه‌ای که استفاده از واژة ارزش و قیمت گاهی مترادف با هم استفاده شده‌اند. غلبة ویژگی‌های فیزیکی بنا ازجمله تعداد طبقه و متراژ و کم‌رنگ‌بودن بعضی ویژگی‌های محیطی و مربوط به نظام همسایگی واحد همسایگی، ارزش‌های بومی و دینی و... غلبة منشأ غربی مدل و دیدگاه اقتصادی صرف آن را نشان می‌دهد. نکتة جالب توجه، کاربرد ارزش شناسایی‌شده در برنامه‌ریزی مسکن است که در بعضی پژوهش‌ها به آن اشاره شده است. این کاربردها در ارائة سیاست‌های متعادل در نواحی مختلف شهری برای تعدیل قیمت مسکن (نظیر عابدین درکوش و معصومیان، 1364؛ شپارد^[7]، 2010)، بهنگام‌سازی مالیات واحدهای مسکونی (نظیر گلوماک و همکاران^[8]، 2019) و کنترل کیفیت مسکن در برنامه‌های توسعة مسکن شهری (نظیر گلوماک و همکاران، 2019) معرفی شده است؛ برای نمونه گلوماک و همکاران (2019) ضمن استفاده از مدل، کاربرد آن را در شناسایی ویژگی‌های ارزش‌بخش به مسکن شهری بررسی کرده‌اند و اذعان می‌دارند از این راه قیمت مسکن در بخش‌های مختلف شهر تعدیل و به‌علاوه سیستم مالیات بر زمین تقویت می‌شود.

پام‌کوئیست و اسمیت^[9] (2001) در ارتباط با کاربرد ارزش‌های شناسایی‌شده با مدل در برنامه‌ریزی مسکن اشاره می‌کنند هر انتخابی هزینه‌ای دارد و مدل هدانیک کاربرد خوبی در اتخاذ انواع سیاست‌های توسعة فضایی و محیطی شهر و قانون‌گذاری‌های مرتبط خواهد داشت.

ساساکی و یاموتا^[10] (2018) نیز به کاربرد مدل در بهبود برنامه‌ریزی هدفمند سرمایه‌گذاری در توسعة زمین شهری و به‌طور ویژه سهم آن در ارزش‌دهی به نواحی مسکونی اشاره دارند.

براساس بررسی‌ها، در پژوهش‌های پیشین (نمونه‌های داخلی و خارجی)، استفاده از مدل‌های مختلف مبنای کار قرار گرفته و براساس الگوهای غربی و پژوهش‌های آنان، کاربرد مدل شبیه‌سازی شده است؛ اما بازکاوی و بازخوانی مفهوم ارزش یا تلاش برای بومی‌سازی مفهوم آن، منطبق با اندیشة اسلامی حاکم بر جامعه انجام نشده است؛ آنچه در پژوهش حاضر به‌صورت دغدغة اصلی مطرح و از این حیث نوآوری مطالعة حاضر محسوب می‌شود؛ ضمن آنکه مطالعات پیشین رویکردی غالباً اقتصادی داشته و معنی ارزش را به‌واسطة مبنا قراردادن ارزش اقتصادی استخراج کرده‌اند؛ بنابراین ارزش را مترادف با قیمت، سرمایه و دارایی افراد – مطابق با منشأ غربی فکری ارزش (دیدگاه سرمایه‌داری)- مدنظر قرار داده‌اند. مبرهن است هر الگویی که در برنامه‌ریزی مسکن شهری شکل گیرد، متأثر از زمینه‌های ارزشی و فرهنگی نظام فکری آن جامعه است؛ بنابراین می‌باید به الگویی توجه کرد که هر نظریه‌ای از منشأ و پایة نظری و فکری خود دریافت می‌کند و الگویی را کنار گذاشت که متناسب با نظام فلسفی و ارزشی جامعة کشور نیست و گاه متضاد با این مجموعة فکری است تا از آثار زیا‌نبار و گاه مخرب بلندمدت آن مصون ماند.

1. ملاحظات نظری

1.‌3. ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری

ارزش به معنای بها، شایستگی و قابلیت یک پدیده است. مفهوم آن، ارزیدن چیزی دربرابر چیز دیگر است. معنای آن در جامعه، ارزش بایدها و نبایدهای مورد پذیرش همگان است. ارزش‌ها، موجودیت‌هایی برخاسته از بستر اخلاقیات هستند که نزد آدمیان به توافق ضمنی مورد پذیرش قرار می‌گیرند. ارزش، مطلوبیتی است که از مفیدبودن یک حقیقت انتزاع می‌شود با اینکه خود ارزش فی نفسه حقیقت عینی ندارد. با نظر به منشأ انتزاع آن که مفیدبودن به معنای عام آن است، یک واقعیت تلقی می‌شود؛ بنابراین ماهیت ارزش حقیقتی است که دو مفهوم ارزش ذاتی یا ابزاری را دربرمی‌گیرد (جعفری تبریزی، ۱۳۹۰: ۱۹۷-۲۰۱). در کل می‌توان گفت ارزش و درک ارزش در جامعه، ارتباطی مستقیم با کنش‌ها، رفتارها و باورهای فرهنگی و اجتماعی آن جامعه دارد؛ بنابراین انتظار می‌رود تعبیر ارزش و ویژگی‌های آن در هر جامعه متفاوت باشد که این امر منتج به تبیین الگوهای ارزش‌محور مختلف در برنامه‌ریزی مسکن نیز خواهد شد.

مسکن ازجمله مقولات اصلی برنامه‌ریزی شهری است که نقشی اساسی در روند شکل‌گیری شهرها دارد. گسترده بودن قلمرو مطالعات مسکن و برنامه‌ریزی آن باعث شده است تا علوم مختلف آن را از ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فیزیکی و... بررسی کنند (زیاری و دهقان، 1382: 63). مسئلة برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری مسکن مناسب و الگوی مطلوب برای ساکنان به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های برنامه‌ریزان شهری مبدل شده است (وارثی و محمودزاده، 1394: 1). در همین زمینه برنامه‌ریزان مسکن شهری به‌دنبال الگوی مطلوب مسکن شهری همواره از مدل‌ها و تکنیک‌های مختلفی بهره برده‌اند. الگوی مطلوب مسکن شهری، الگویی جدا از ارزش‌های مدنظر مصرف‌کننده و تولیدکنندة مسکن نخواهد بود که در یک بازار تعاملی به یکدیگر پیوند خورده‌اند. در این حالت ارزش در برنامه‌ریزی مسکن، علت ایجاد بعضی ویژگی‌های مشخص خواهد بود و ترجیحات افراد در توسعة مسکن شهری تجلی خواهد یافت؛ اما این ارزش‌ها و منافع با آنکه در بازار مسکن همیشه در حال تبادل‌اند، از آنجا که به‌طور ملموس عرضه نمی‌شوند، قابل سنجش نیستند؛ به تعبیری دیگر بعضی از منافع حاصل از بعضی فضاها نسبتاً آسان‌تر ارزش‌گذاری می‌شوند؛ زیرا در بازار در حال مبادله‌شدن هستند؛ اما بعضی از ویژگی‌های تبیین‌کنندة ارزش واحد مسکونی خصلتی دارند که بازار خاصی برای خرید و فروش ندارند (مانند بعضی از ویژگی‌های زیست‌محیطی).

تکنیک‌های مختلفی برای ارزش‌گذاری کالاهای غیربازاری مسکن شهری وجود دارد. در بعضی از این روش‌ها نظیر روش هدانیک، رویکرد غالب، واردکردن اطلاعات جامعی از ویژگی‌های تبیین‌کنندة ارزش است تا تحلیل کاملی از متغیرهای تأثیرگذار در ارزش مسکن انجام شود؛ بنابراین غالباً سه مقولة محوری ساختاری‌فیزیکی، محیطی و زیست‌محیطی مدنظر قرار دارد. در پژوهش حاضر با توجه به اینکه اندیشة اسلامی نیز مطرح است و براساس این اندیشه ارزش یک واحد مسکونی علاوه بر ویژگی‌های ساختاری بنا به ارتباط آن با نظام واحد همسایگی نیز مربوط است، هر سه مقولة اشاره‌شده مدنظر قرار دارد و از تمرکز بر بعدی خاص اجتناب شده است. شکل 2، انواع روش‌های بازاری و غیربازاری سنجش منافع را در بازار مسکن برمبنای ترجیحات نشان می‌دهد.

شکل 2. انواع روش‌های سنجش منافع غیربازاری و بازاری؛ منبع: Stahl et al. 2008

Figure 2. Types of methods for measuring non-market and market interests; Source: Stahl et al. 2008

2.‌3. ارزش به‌مثابة یک مقولة «فرهنگی»

فرهنگ مجموعه‌ای از نظام معنایی است که در میان گروهی از مردم مشترک است و باعث متمایزشدن گروههای انسانی متفاوت از یکدیگر می‌شود. همان‌طور که وضعیت خاص طبقة اجتماعی رفتار و کردار فرد را زیر نفوذ قرار می‌دهد، معیارهای انفرادی و گروهی نیز وسیلة ایجاد فرهنگ می‌شوند و به‌طور غیرمستقیم بر افراد اثر می‌گذارند. ارزش را نبایستی به پدیده‌های دیگر تقلیل داد؛ برای نمونه امیل دورکیم^[11] (1893)، روکیچ^[12] (1973) و آلپورت^[13] (1961) به ترتیب ارزش‌ها را به هنجارها، باورها و امیال تقلیل داده‌اند. در تعریفی درست‌تر ارزش‌ها، معیار تعریف وضع مطلوب امور و معیار انتخاب در میان گزینه‌های متفاوت‌اند که به‌صورت غیرمشروط و غیرپیامدگرا (مطلق)، یک فرد یا گروه می‌پذیرند. ارزش‌ها در باب فرهنگ جامعه و رفتارهای انسان‌ها نقش دوگانه‌ای دارند؛ از یک سو نیروی ساختاردهندة رفتارهای بشری به شمار می‌آیند و از سوی دیگر الگویی تلقی می‌شوند که فرهنگ غالب جامعه آن را ساختاربندی کرده است (احمدی، 1393: 8).

هال^[14] (1997) کوشیده است به دقیق‌ترین و ساده‌ترین شکل ممکن پاسخ دهد که فرهنگ چیست، چگونه تولید می‌شود و چه نسبتی با زندگی اجتماعی‌سیاسی دارد. در این رابطه با چیستی فرهنگ، هال آن را چیزی جز «معنای مشترک» یا «مجموعه مفاهیم، تصاویر و تصورات مشترک» نمی‌داند؛ زیرا برقراری ارتباط فقط به‌واسطة معناهای مشترک یا شیوه‌های نسبتاً همسان فکر و احساس امکان‌پذیر است؛ بر این مبنا هال فرهنگ را ‌واسطة تولید و تبادل معنا تعریف می‌کند. وی معتقد است «معنا» در درون مدار فرهنگی و در چندین پایگاه متفاوت تولید می‌شود و به‌صورت چرخشی در میان این پایگاهها حرکت می‌کند. در نگاه او معنا شامل هر آن چیزی است که ایجاد تعلق می‌کند و احساس هویت را به وجود می‌آورد و این بدین معناست که اعمال و رفتار انسان‌ها را تنظیم می‌کند و به آنها سازمان می‌دهد (میرزایی و پروین، 1389: 18، 19). دربارة چگونگی تولید و انتشار فرهنگ وی معتقد است معنا با دو فرایند متوالی و مرتبط «بازنمایی مفهومی» و «بازنمایی زبانی» تولید و منتشر می‌شود. معناهایی که به‌واسطة نظام بازنمایی تولید و منتشر می‌شوند، پیوند تنگاتنگی با مناسبات قدرت می‌یابند. مدار فرهنگی استورت هال درواقع نوعی کاربست فرهنگی دربارة تولید معنا از طریق بازنمایی و زبان است.

3.‌3. نظریة اعتباریات علامه طباطبایی و دیدگاه ارزش‌شناسی وی

نگاه خاص علامه در نظریة اعتباریات و دیدگاه ارزش‌شناسی وی، ظرفیت بازخوانی بیان‌ها و استنتاج مفهوم ارزش را فراهم کرده ‌است. نظریة اعتباریات در مقالة ششم از کتاب اصول فلسفه و روش رئالیسم بیان شده است. علامه در این مقاله اشاره می‌کند مفاهیم اعتباری که انسان اجتماعی امروزه از قالب ذهن خود درآورده، به اندازه‌ای زیاد است که شاید تمیز و طبقه‌بندی و شمردن آنها بیش از توانایی فکر بوده باشد؛ اگرچه همة آنها ساختة فکر و اندیشه‌اند (طباطبایی، 1362: 333). از نظر علامه قوای فعال انسان در انجام فعالیت‌های طبیعی و تکوینی خود، یک سلسله احساسات ادراکی مانند حب و بغض و کراهت به وجود آورده است که به‌واسطة آنها، متعلق فعل خود را از غیر آن تمیز و در انجام فعل خود، معنای بایستی را به آن نسبت می‌دهد (سرایی، 1391: 36 به نقل از طباطبایی، 1372: 201)؛ به بیان دیگر علامه برای انسان و موجودات زنده توان و استعدادی قائل است که می‌توانند برپایة امور، احوال درونی و بنا به نیازها و به تناسب ساختار وجودی، افکار و ادراکاتی بسازند. این‌گونه امور و ادراکات تا وقتی بقا و دوام دارند که نیاز به آنها برقرار باشد و پس از رفع نیاز، چه بسا زائل شوند؛ بنا بر این تعریف، اعتبار، مولود احساسات درونی انسان خواهد بود و بدین معناست که انسان در ذهن خود شیئی را که در عالم خارج مصداق مفهومی ندارد، مصداق آن مفهوم قرار دهد تا بدین‌وسیله آثار شیء اول را بر شیء دوم بار کند (آملی لاریجانی، 1370: 207). وی انسان را دارای دو وجه می‌داند؛ بعد طبیعی و اعتباری. در بعد اعتباری با تولد یافتن، ناگزیر رنگ محیط و شرایط و تربیت و خصوصیات احساسی، ادراکی و رفتاری خاصی به خود می‌گیرد. این وجه با تربیت در یک فرهنگ خاص آغاز می‌شود (مصلح، 1392: 34-35)؛ بر این اساس اعتباریات، برساخت‌های مفهوم‌سازی عقل عملی هستند؛ ساختاری که عقل عملی هنگام ایجاد «باید» در افعال فردی و اجتماعی از آن پیروی می‌کند. گرچه معانی اعتباری ثابت‌اند، اما مصادیق آنها با تغییر نیازها، زمان‌ها، فرهنگ‌ها و محیط جغرافیایی تغییر می‌کنند (طباطبایی، 1387: 141-142). براساس آنچه مرور شد، می‌توان مدعی شد در وجه اعتباری انسان، برمبنای فرهنگ حاکم بر جامعه، ارزش‌های خاصی نیز بارز خواهند شد که آن ارزش‌ها اعتباری و ویژة آن جامعة خاص‌اند، اما در روند توسعة آن جامعه نقش حیاتی خواهند داشت. نتیجه آنکه بعد طبیعی انسان، محرک بعد اعتباری او خواهد بود و بنابراین آدمی برمبنای وجه طبیعی خود و نیازهای اولیه، احساساتی چون خواستن، نخواستن، دوست‌داشتن، دوست‌نداشتن و... می‌یابد؛ مبانی فعلی‌ای که براساس یک سلسله ارزش‌های حاکم بر افکار و ادراکات انسان (اعتباریات)، جهت‌گیری‌ها برای تأمین وجه طبیعی او را تضمین خواهند کرد.

4.‌3. چهارچوب نظری

پس از مرور مبانی نظری مرتبط و بررسی تجارب کاربرد روش هدانیک در ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی، در این بخش از مطالعات به‌منظور تدوین مدل مفهومی پژوهش و همچنین ارائة شاخص‌های مبین ارزش مسکن شهری، نخست شاخص‌های مؤثر در برنامه‌ریزی مسکن از منظر ارتقای ویژگی‌های ارزش‌دهنده به آن در قالب سه محور اصلی شاخص‌های ساختاری‌فیزیکی، محلی (محیطی) و زیست‌محیطی، و سپس مهم‌ترین شاخص‌های برنامه‌ریزی مسکن از منظر اسلامی مدنظر قرار گرفت؛ درنهایت با پایش سه مرحله‌ای ذیل، شاخص‌های پژوهش تبیین شده‌اند:

- مرحلة اول: شاخص‌های برگرفته از مبانی نظری و تجربیات مرورشده (درمجموع 133 شاخص): شاخص‌های تبیینی این مرحله شامل ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر ساختمان (اعیانی) (نظیر قدمت ساختمان، کیفیت نما، تعداد طبقات، وجود آسانسور و... (26 شاخص))، ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر واحدهای آپارتمانی (اعیانی) (نظیر تعداد اتاق خواب، تعداد بالکن، تعداد حمام، طبقة وقوع و... (34 شاخص))، ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر زمین ملک (نظیر مساحت زمین، تعداد بر، شکل هندسی قطعه، محدودة جغرافیایی و... (27 شاخص))، ویژگی‌های محیطی- پارامترهای دسترسی (نظیر دسترسی به انواع کاربری‌ها و مراکز (20 شاخص))، ویژگی‌های محیطی- پارامترهای همسایگی با کاربری‌ها- خدمات شهری (نظیر همسایگی با انواع کاربری‌ها (21 شاخص))، ویژگی‌های زیست‌محیطی (نظیر آلودگی صوتی، بصری و... (5 شاخص)) هستند.

- مرحلة دوم: الحاق سایر شاخص‌ها براساس مرور تجربیات اخیر کاربرد روش هدانیک: براساس فراتحلیل 335 مقالة لاتین پراستناد در بازة سال‌های 2009 تا 2019 میلادی در نرم‌افزار مکس کیودا و پایش 5883 شاخص کاربردی، سعی شد تسلط بر موضوع حاصل شود. یافته‌های این بخش در قالب 7 مفهوم هسته‌ای شامل ویژگی‌های ساختاری‌فیزیکی، محیطی، اجتماعی‌فرهنگی، اقتصادی، زیست‌محیطی، مدیریتی و اطلاعات فروش دسته‌بندی شده و مدنظر قرار گرفته است.

- مرحلة سوم: پایش نهایی و الحاق سایر شاخص‌های اشاره‌شده از منظر اندیشة اسلامی و مؤثر در برنامه‌ریزی مسکن شهری (درمجموع 52 شاخص اصلی): با توجه به هدف پژوهش که اندیشة ‌اسلامی را مبنا قرار داده، سعی شده است پس از تبیین شاخص‌ها بار دیگر همة شاخص‌های تبیینی پایش شود و شاخص دیگری که براساس رویکرد اسلامی نیاز به ورود به چهارچوب نظری دارد اما تا این سطح از مطالعات در نظر گرفته نشده است، مدنظر قرار گیرد؛ شاخص‌هایی نظیر حفظ محرمیت و حیا در خانه، احترام به مالکیت خصوصی، نزدیکی محل کار به خانه، آسایش در خانه و... حاصل پردازش و تحلیل مبانی نظری (منبعث از قرآن کریم و کتب و مقالات معتبر موجود در حوزه) در این مرحله به مطالعات وارد شده‌اند^[15].

جدول 2 دربرگیرندة شاخص‌ها و گویه‌های مفهومی ارزش مسکن است. این شاخص‌ها در صورت تحقق،‌‌ مفهومی جامع از ارزش در مسکن شهری را عملیاتی می‌کنند (شکل 3).

شکل 3. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری؛ منبع: نگارنده

Figure 3. Conceptual model of urban housing value; Source: Author

جدول 2.شاخص‌های تبیین‌شدة کاربردی درزمینة مطالعات مسکن شهری؛ منبع: نگارنده

Table 2. Practically explained indicators in the field of urban housing studies; Source: Author

1. روش پژوهش

از هیچ روشی در پژوهش نمی‌توان بدون داشتن مفروضات هستی‌شناختی و معرفت‌شناختی استفاده کرد؛ بلکه انتخاب و استفاده از هر روش خاصی در خدمت مفروضات رهیافت پژوهش خواهد بود؛ به بیان دیگر روش‌ها می‌توانند مخدوم چندین ارباب باشند، اما مجبورند برای این کار «رنگ و لعاب» خود را تغییر دهند و داده‌هایی که تولید می‌شوند باید براساس مفروضات هستی‌شناختی و معرفت‌شناختی مورد قبول هر راهبرد تفسیر شوند.

در پژوهش حاضر «واقع‌گرایی اسلامی» برپایة دیدگاه علامه طباطبایی به‌مثابة رویکرد نظری اصلی مدنظر قرار گرفته است. با توجه به اینکه جهانی مستقل از ما وجود دارد و معرفت کاشف‌نما و واقعیت‌‌نماست و امکان شناسایی نظم پنهان و کشف قواعد حاکم بر جهان پیرامون از راه کسب دانش وجود دارد، به نظر می‌رسد می‌‌توان به تبیین مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن در اندیشة اسلامی دست یافت؛ آنچنان که در نظام توسعة مسکن شهری، مصادیق و عوامل واقعی شکل‌دهندة مفهوم ارزش مسکن شهری را بازنمایی کرد. در همین روند از روش هدانیک توسعه‌یافته (در تطبیق با دیدگاه ارزش‌شناسی علامه) بهره برده شده است.

در خوانش مفهوم ارزش (در اندیشة اسلامی) از نظریة اعتباریات علامه بهره برده می‌شود و براساس آن می‌توان مدعی شد که درواقع ارزش‌ها، برداشت‌هایی هستند که با عقل عملی افراد (آنچه افعال بشری - فردی یا اجتماعی - در قالب آن رخ می‌دهد)، ساخته می‌شوند و ضمن وجود وجوه مشترک میان انسان‌ها، امکان برقراری رابطة فهم‌پذیر در رفتار فردی و اجتماعی را نیز فراهم و عمل انسان‌ها حتی در فرهنگ‌های مختلف را برای یکدیگر فهم‌پذیر می‌کنند. در رویکرد انتخابی این پژوهش (واقع‌گرایی اسلامی) از ترکیبی از روش‌های کمی و کیفی، شیوة توصیفی‌تحلیلی و استنباطی و روش‌های مناسب پردازش داده‌ها در کشف و تبیین واقعیت‌ها و نظم‌های پنهان منطبق با اهداف و پرسش‌های پژوهش استفاده خواهد شد. بدیهی است روش‌های انتخابی براساس رویکرد اتخاذشدة پژوهش با مفروضات هستی‌شناسی و معرفت‌شناختی آن مدنظرند و تفسیر می‌شوند.

1.‌4. جامعة آماری، حجم نمونه و روش نمونه‌گیری

شهر تبریز به‌مثابة جامعة آماری پژوهش مدنظر قرار گرفت. با توجه به هدف پژوهش یعنی بررسی برنامه‌ریزی مسکن، سعی شده است نمونه‌هایی در سطح شهر تبریز انتخاب شوند که نمود کاملی از برنامه‌ریزی مسکن شهری آن باشند. شهرک رشدیه، مجتمع چمران و کوی اشکان، سه نمونة این پژوهش هستند. از سویی، به‌لحاظ نوع‌شناسی فنون نمونه‌گیری، از «نمونه‌گیری روش‌های ترکیبی» با هدف به‌کارگیری بیش از یک نوع راهبرد نمونه‌گیری در پژوهش (برای دستیابی به بازنمایی کمی و هدفمندی کیفی) بهره برده شده ‌است؛ بدین صورت که نخست از شیوة نمونه‌گیری احتمالی از نوع نمونه‌گیری طبقه‌ای (قشربندی نسبی) بهره گرفته ‌شده است؛ به گونه‌ای که از هر بخش شهری منتخب (مناطق 4، 5 و 6)، به طور مساوی نمونه‌گیری انجام خواهد شد؛ سپس در هر منطقه و در مجموعة مسکونی انتخابی شامل مجتمع شهید چمران در منطقة 4، شهرک رشدیه در منطقة 5 و کوی اشکان در منطقة 6، راهبرد نمونه‌گیری غیراحتمالی هدفمند از نوع «نمونه‌گیری موارد خاص و بی‌مانند» به کار رفته است. بدین منظور با مراجعه به بنگاههای مشاور املاک در سطح بخش‌های هدف، واحدهای مسکونی معامله‌شده در دو سال اخیر (1397 و 1398) انتخاب شده‌اند. نحوة انتخاب بنگا‌هها به‌صورت تصادفی ساده است. در بیشتر پروژه‌های پژوهشی، محدودیت‌های مالی، وقت و نیروی انسانی اندازة نمونه‌ای را که لازم است مطالعه شود، محدود می‌کند. در روش همبستگی پیشنهاد شده است دست‌کم 30 نفر آزمودنی انتخاب شوند (دلاور، 1380: 99). در این پژوهش با تکیه بر اطلاعات فروش و مشاهدات میدانی و سایر تکنیک‌ها و ابزارهای استفاده‌شده، در هر بخش منتخب تعداد 35 پرسش‌نامه برداشت شد؛ بنابراین درمجموع 105 پرسش‌نامه برداشت خواهد شد. در پژوهش حاضر از مصاحبة ساختاریافته در جمع‌آوری داده‌ها استفاده شده است؛ مصاحبه‌ای که در آن پرسشگر مبتنی بر پرسش‌نامه پرسش‌ها را پرسیده است.

2.‌4. روش تحلیل داده‌ها

با توجه به اینکه داده‌های این مطالعه از نوع کمی و کیفی هستند، مدل تحلیل از نوع آنالیز کوواریانس^[16] یا آنکوا (ANCOV) است (گجراتی، 1385: 645). به‌منظور انجام تحلیل همبستگی، برای داده‌های رتبه‌ای از ضریب اسپیرمن و برای داده‌های فاصله‌ای از ضریب پیرسون استفاده شده است. به‌منظور شناسایی متغیرهای ارزش‌دهنده به مسکن شهری از رگرسیون خطی چندمتغیره بهره گرفته خواهد شد. اجرای رگرسیون به‌صورت «ساده و شبه‌لگاریتمی» خواهد بود و نتایج برای بهترین برآورد از ارزش مسکن به‌صورت تطبیقی بررسی می‌شود. در ارتباط با روش اجرای تابع رگرسیون، براساس تجارب سایر پژوهشگران در برآورد ارزش واحد مسکونی، غلبة دو شیوة رگرسیون ساده و شبه‌لگاریتمی مشاهده می‌شود که برآوردهای نزدیک‌تری به واقعیت داشته‌اند؛ ازجمله در پژوهش‌های کین و کوئیلی^[17] (1975)، ون‌کیم و همکاران^[18] (2003)، کولی^[19] (2005)، جیم و چن^[20] (2005, 2006)، خوش‌اخلاق و همکاران (1385)، خلیلی عراقی و نوبهار (1390)، نوریان و صداقتی (1395)؛ اما به‌طور ویژه هیچ‌یک از مدل‌های برآورد یا شناسایی عوامل ارزش‌دهنده ازجمله نظریة هدانیک درزمینة چگونگی مدل‌های رگرسیون استفاده‌شده کمک چندانی نمی‌کند.

با مراجعه به پیشینة مرورشده از مطالعات مرتبط چنین برمی‌آید که نظریة مشخصی برای انتخاب شکل مناسب تابعی رگرسیون وجود ندارد. آنچنان که روزن^[21] (1974) و کروک^[22] (2005̦ 2007) که مدل ارزش هدانیک را (مدلی که تحلیل اصلی را برپایة توابع رگرسیونی عملی می‌کند) بسط نظری داده‌ و به‌طور جامعی به توسعة آن کمک کرده‌اند، دربارة شکل دقیق تابع نظر واحدی ارائه نداده‌اند؛ در عین حال در ارتباط با مهار آثار اقتصادی احتمالی رگرسیون، آزمون هم‌خطی، با توجه به این نکته که اگر هم‌خطی در یک معادلة رگرسیون زیاد باشد، اعتبار مدل ممکن است با شک مواجه شود؛ همچنین بررسی پدیدة خودهمبستگی فضایی و ناهمگنی فضایی- موقتی در رگرسیون مدنظر خواهد بود. در این مطالعه از نرم‌افزار SPSS نسخة 22 برای تحلیل داده‌ها استفاده خواهد شد.

3.‌4. بستر مطالعه

جمعیت شهر تبریز در سال 1395 براساس سرشماری رسمی مرکز آمار ایران برابر با ۱.۷۷۳.۰۳۳ نفر گزارش شده است. براساس طرح جامع شهر و به‌منظور ارائة خدمات مناسب به شهروندان و با توجه به بافت قدیمی، گسترش و توسعة شهر و عدم تمرکزگرایی، شهر تبریز به 10 منطقة شهرداری تقسیم شده است. اگر از توسعة مسکن شهر تبریز پس از توسعة بارو (در محدودة مرکز و بازار شهر) و رشد بافت حاشیة شهر تبریز و خیابان‌کشی‌های صورت‌گرفته (خیابان کمربندی به سمت مرکز شهر) در دوران پهلوی بگذریم، با دورانی مواجه می‌شویم که برنامه‌ریزان مسکن شهر تبریز متأثر از برنامه‌ریزی‌های کلان مسکن در شهر تهران، اقدام به ساخت مجتمع‌های مسکونی (نظیر مجموعة اکباتان تهران) می‌کنند (نظیر شهرک امام و مجتمع چمران). همزمان با تدوین طرح‌های جامع و تفصیلی توسعة ناگهانی شهر و شکل‌گیری بافت‌های میانی و متوسط‌نشین شهر، شهرک‌هایی در حاشیة شهر شکل می‌گیرد و در عین حال قطعه‌بندی زمین‌ها برای واگذاری به‌طور غالب به تعاونی‌های ادارات و سازمان‌ها روی می‌دهد. شکل‌گیری بسیاری از شهرک‌های حاشیة خیابان ائل‌گولی بر همین اساس است. این قبیل شهرک‌های مسکونی به تبع ادارة متولی نام‌گذاری شده‌اند (نظیر کوی دادگستری، کوی سهند و کوی مخابرات). گونه‌ای از توسعة مسکن شهر تبریز نیز به نوعی مربوط می‌شود که کمتر نظیر آن در سطح شهر دیده شده و آن شیوه‌ای است که زمین کاملاً ساخته و سپس واگذار می‌شود (نظیر شهرک رشدیه در منطقة 5 و مجموعة آسمان در منطقة‌ 2).

در سطح کلان‌شهر تبریز جدای از انواع الگوهای توسعة مسکن بیان‌شده که به نحوی کاملاً برنامه‌ریزی‌شده یا هدایت‌شده‌اند (منطبق بر طرح فرادست یا جامع- تفصیلی)، بافت حاشیه‌نشین و اسکان غیررسمی خارج از برنامه‌ریزی نیز وجود دارد که در طرح جامع و تفصیلی دیده نشده‌اند. نمونه‌های این مطالعه در راستای پوشش برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز به گونه‌ای انتخاب شده‌اند تا مصداقی از برنامه‌ریزی مسکن تجلی‌یافته در شهر تبریز باشند؛ بدین ترتیب شهرک رشدیه، نمودی از نمونه‌ای کاملاً برنامه‌ریزی‌شده است که هر دو گونة ویلایی و آپارتمانی مسکن را پوشش می‌دهد. مجتمع چمران نیز نمودی از مجتمع آپارتمانی برنامه‌ریزی‌شده است. کوی اشکان نیز به‌مثابة نمادی هدایت‌شده (براساس طرح تفصیلی و جامع شهرها) مدنظر قرار گرفته است. شکل 4، موقعیت شهر تبریز را در استان آذربایجان شرقی (سمت چپ) و موقعیت سه نمونة مطالعه‌شده را در شهر تبریز (سمت راست) نشان می‌دهد.

شکل 4. موقعیت شهر تبریز و نمونه‌های مطالعه‌شده؛ منبع: نگارنده

Figure 4. Location of the city of Tabriz and case studies; Source: Author

5. یافته‌های تحقیق

1. یافته‌های پژوهش

1‌.‌5. یافته‌های توصیفی: در مطالعات حاضر، دو پرسش‌نامة اصلی مبنای استخراج داده‌ها قرار گرفته ‌است؛ در عین حال هر دو پرسش‌نامه را خبرگان به‌لحاظ روایی‌محتوایی و ازنظر کمیت و کیفیت پرسش‌ها بررسی و تأیید کردند. به‌منظور تعیین میزان پایایی و با تأکید بر همسانی درونی، روش ضریب آلفای کرونباخ به کار رفت. این روش در زمانی که آزمون از بخش‌های متفاوت با طیف پاسخی متنوع تشکیل شده است (همانند پرسش‌نامة این پژوهش)، کاربرد بیشتری دارد. از آنجا که پرسش‌های جمعیت‌شناختی مانند جنسیت، شغل، سطح تحصیلات آزمون‌شوندگان و... در محاسبة پایایی لحاظ نمی‌شود، این دسته از پرسش‌ها در تحلیل پایایی حذف شدند؛ همچنین اطلاعات مربوط به ویژگی‌های توصیفی واحدهای مسکونی مطالعه‌شده (که از نمونه‌ای به نمونة دیگر متفاوت است)، در این تحلیل محاسبه نشده‌اند. سایر متغیرهای پرسش‌نامه وارد آزمون شده‌اند و ضریب آلفای محاسباتی برابر با 779/0، تأییدکنندة پایایی (بزرگ‌تر از 7/0) پرسش‌نامة مطالعات خواهد بود. در مجموعة اطلاعات توصیفی بررسی‌شده، جنسیت، سن، وضعیت تأهل، سطح تحصیلات، شغل سرپرست خانوار، متوسط درآمد ماهیانه، تعداد خانوار، مدت اقامت در محلة فعلی سکونت، شهر محل تولد و مدت اقامت در تبریز بررسی شده‌اند. در جدول 3، این اطلاعات به تفکیک سه نمونة پژوهش ارائه شده است.

جدول 3. اطلاعات توصیفی مربوط به کنشگران به تفکیک نمونه‌های مطالعاتی؛ منبع: نگارنده

Table 3. Descriptive information about the respondents by study samples; Source: Author

2.‌5. یافته‌های تحلیلی: در این پژوهش سعی شد عوامل ارزش‌دهندة مسکن شهری از منظر ساکنان و بهره‌وران از مسکن مدنظر قرار گیرد. بخشی از این عوامل به کمیت و کیفیت دسترسی به خدمات شهری مرتبط با مسکن شهری مربوط بوده است که کنشگران در قالب طیف پنج‌گانة لیکرت از درجة دسترسی خیلی ضعیف به خدمات تا درجة خیلی خوب دسترسی به خدمات پاسخ داده‌اند. نمودار میله‌ای زیر (شکل 5) به‌صورت تطبیقی وضعیت خدمات شهری را در نمونه‌های بررسی‌شده نشان می‌دهد.

شکل 5. بررسی تطبیقی دسترسی به خدمات در سه نمونة مطالعاتی؛ منبع: نگارنده

Figure 5. A comparative study of access to services in three study samples; Source: Author

در شکل بالا نکتة بارز این است که در بسیاری از کاربری‌های هدف در نمونة مجتمع چمران و کوی اشکان، متوسط امتیاز حاصل‌شده بیش از مقادیر نظیر در شهرک رشدیه است؛ این در حالی است که براساس مطالعات شناخت، بسیاری از همین کاربری‌ها در فاصلة قابل قبول و دسترسی مناسب به واحدهای مسکونی این شهرک قرار دارند. بررسی بیشتر موضوع نشان می‌دهد از آنجا که در مبحث ارزش‌شناسی بحث انتظارات و توقع افراد نیز مطرح است، به نظر می‌رسد سطح توقع افراد پاسخ‌دهنده در شهرک رشدیه از دسترسی به خدمات هدف متفاوت از سطح انتظارات دو نمونة دیگر بوده است؛ به بیان دیگر احتمالاً سبک زندگی و گروه درآمدی ساکن در این شهرک، دو عامل کلیدی در انتخاب این افراد باشد و آنها برحسب نیاز جویای دسترسی به کاربری‌هایی با کیفیت بیشترند (آنچه احتمالاً در کاربری‌های دردسترس و موجود شهرک مشاهده نکرده‌اند)؛ درواقع می‌توان گفت ارزش‌دهی به دسترسی فرد به کاربری‌ها، جلوه‌ای از انتظارات و ترجیحات وی است؛ بنابراین فرد برمبنای توان اقتصادی خود و سطح انتظاراتش، اقدام به استفاده و بهره‌برداری از کاربری خاص خواهد کرد؛ درنتیجه نزدیکی یا وجود کاربری‌های مورد نیاز در محلة مسکونی، ضرورتاً به معنای امتیاز مناسب دسترسی به خدمات از منظر ساکنان نیست و کیفیت و سطح ارائة خدمات، امری کلیدی و مهم و تأثیرگذار بر انتخاب افراد خواهد بود.

3.‌5. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز از منظر ساکنان

به‌منظور تبیین مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری تبریز، سعی شد ضمن لحاظ طیف نسبتاً جامعی از شاخص‌های تأثیرگذار، مدل مفهومی ارزش به‌واسطة تحلیل رگرسیونی داده‌ها استخراج شود. در هریک از نمونه‌های بررسی‌شده، طیف متفاوتی از شاخص‌ها در مدل نهایی منتخب جای گرفته‌اند. در دو نمونة مجتمع چمران و کوی اشکان، نتایج رگرسیون با هر دو روش خطی ساده و شبه‌لگاریتمی یکسان محاسبه شده است. جدول 4، خلاصه‌ای از نتایج در هریک از این نمونه‌ها را در کنار نتایج به‌دست‌آمده در شهر تبریز (به‌طور کلی) نشان می‌دهد.

جدول 4. بررسی تطبیقی متغیرهای معنادار در مدل ارزش مسکن شهری تبریز؛ منبع: نگارنده

Table 4. Comparative study of significant variables in Tabriz urban housing value model; Source: Author

گفتنی است با توجه به مقدار بیشتر آمارة F در روش رگرسیون خطی ساده (نمونة رشدیه)، نتایج این مدل در اولویت است. این مدل 96 درصد تغییرات متغیر ارزش مسکن شهری را پوشش می‌دهد. در ارتباط با متغیرهای معنادار مفهوم ارزش مسکن در شهر تبریز نیز، آمارة F در روش رگرسیون خطی ساده بیشتر است؛ بنابراین مدل منتج از آن در اولویت خواهد بود. در این حالت، 99 درصد تغییرات متغیر ارزش مسکن شهری پوشش داده می‌شود.

مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی شهر تبریز برمبنای تحلیل داده‌های پژوهش حاضر، پوشش کاملی از ابعاد دربرگیرندة مدل مفهومی ارزش مسکن نیست و درمجموع از هفت مقولة اصلی دخیل، 3 دستة اصلی را به‌طور واضح دربرمی‌گیرد. در این بین سهم زیاد متغیرهای ساختاری‌فیزیکی ارزش‌دهندة مسکن شهری نشان از غلبة عوامل اقتصادی، منفعت و ترجیحات فردی ساکنان در مسکن شهری تبریز دارد؛ به نحوی که از متغیرهای اصلی معنادار در مدل منتخب تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری تبریز، 64 درصد متعلق به مقولة محوری ویژگی‌های ساختاری‌فیزیکی است. شکل 6، مدل تبیینی مفهوم ارزش مسکن را در شهر تبریز نشان می‌دهد.

شکل 6. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز؛ منبع: نگارنده

Figure 6. Conceptual model of the value of urban housing in Tabriz; Source: Author

1. بحث

تلاش برای بومی‌سازی سیاست‌ها و الگوی توسعة مسکن شهری، یک رویکرد مورد استقبال جهانی است که با توجه به هم‌سویی آن با ارزش‌های حاکم بر جامعه، پذیرش و تحقق طرح‌ها را دوچندان خواهد کرد. در همین زمینه سعی شد حول مفهوم محوری «ارزش» در برنامه‌ریزی مسکن شهر در اندیشة اسلامی، قدمی در راستای نهادینه‌کردن توسعة بومی مسکن کشور برداشته شود. دیدگاه ارزش‌‌شناسی علامه طباطبایی و بیان‌های خاص وی در نظریة اعتباریات، روند یادشده برای انطباق روش ارزش‌گذاری مسکن با فرهنگ اسلامی حاکم را تسهیل کرد. جدای از روش انجام کار که با کاربرد راهبرد پس‌کاوی انجام شد، رویکرد واقع‌گرایی اسلامی در کل فرایند پژوهش مد‌نظر پژوهشگر بود؛ بدین صورت که هرچند ارزش‌ها به‌طور ضمنی در بازار فعلی مسکن شهری دادوستد می‌شوند، این واقعیت مصداق عینی ندارد؛ برای نمونه ارزش یک مترمربع مسکن شهری با دید خاص به کل شهر یا در فاصلة مناسب از بعضی کاربری‌های کاربردی و مورد نیاز (هم وجه کمی (فراوانی کاربردی) و هم وجه کیفی (سطح خدمات کاربری مدنظر است)) محله‌های مسکونی مشخص نیست؛ هرچند هم خریدار و هم فروشندة مسکن شهری در فرایند عینی‌ذهنی خرید مسکن، همة ویژگی‌های مسکن را لحاظ می‌کنند. براساس رویکرد واقع‌گرایی اسلامی، امکان شناسایی این نظم پنهان و کسب معرفت از طریق دانش وجود دارد و این ارزش‌ها درواقع برداشت‌های عقل عملی و برساخت‌هایی هستند که میان انسان‌ها در جامعة مشخص مشترک‌اند و بدین سبب زمینة برقراری ارتباط فهم‌پذیر را ممکن می‌سازند.

مدل هدانیک مسکن شهری و مبانی اولیة آن به‌مثابة نقطة شروع، این فرصت را فراهم کرد تا بتوان مجموعه‌ای گسترده از ارزش‌ها را در مدل اولیه قرار داد و با آزمون آن در شهر تبریز، امکان شناسایی و آشکارسازی ترجیحات ضمنی ساکنان ایجاد شد. بسط نظری مدل با توجه به قابلیت‌های نهفته در بیان‌های علامه طباطبایی، مجوزی برای ورود طیف گسترده و عاری از هرگونه قضاوت و پیش‌داوری در فرایند آزمون مدل و تبیین مدل مفهومی ارزش در شهر تبریز شد. از سویی تحلیل مدل منتج به آمار کمی می‌شود که این امر امکان تمایز مقولات اصلی تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری، معناداری و اولویت هریک را بهتر نشان خواهد داد. هرچند ارزش در نظام معنایی خاص هر جامعه مفهوم می‌یابد و بعد کیفی آن پررنگ‌تر است و از این لحاظ کمتر قابل سنجش است، به‌منظور افزایش وضوح سهم هر مقوله در قدرت تبیین‌کنندگی موضوع، سعی شد با روش‌های موجود (تحلیل همبستگی و رگرسیونی) فرایند کمی‌سازی داده‌ها برمبنای روابط واقعی (فاقد هرگونه داوری اخلاقی) روی دهد.

براساس نتایج در هر سه نمونة مطالعه‌شده در شهر تبریز، سهم مقولة ساختاری‌فیزیکی و محیطی (دسترسی به کاربری‌ها) بارز است. در همین زمینه شکل‌های 7 و 8 با هدف ارائة تطبیقی یافته‌ها با قابلیت امکان تطبیق آن بین سه نمونة موردی تدوین و ترسیم شده است. شکل 7، متغیرهای معنادار در مدل نهایی مفهومی ارزش (رگرسیون خطی ساده به دلیل بالاتربودن آمارة ‌‌F) و شکل 8، همین یافته‌ها را در قالب ساختارهای اصلی ارزش بخش مسکن در نمونه‌های بررسی‌شده به تصویر کشیده‌اند.

شکل 7. ارائة تطبیقی الگوی مفهومی ارزش در نمونه‌های مطالعاتی (متغیرهای معنادار)؛ منبع: نگارنده

Figure 7. A comparative presentation of the conceptual model of value in study samples (significant variables); Source: Author

شکل 8. ارائة تطبیقی الگوی مفهومی ارزش در نمونه‌های مطالعاتی (ساختار اصلی)؛ منبع: نگارنده

Figure 8. A comparative presentation of the conceptual model of value in study samples (main structure); Source: Author

می‌بایست دقت کرد با وجود اینکه متغیرهای یکسان در هر سه نمونه وارد مدل شده‌اند، به دلیل پاسخ‌های متفاوت و شرایط غیرهمگن مسکن در نمونه‌ها، نتایج متفاوتی در نمونه‌ها حاصل شده است؛ اما ساختار متغیرها یکسان است؛ درحقیقت مشاهدات با یک ساختار مشترک قابل تبیین است و هر نمونه به تفکیک متغیرهای معنادار به خودی خود ساختار ترجیحات مصرف‌کننده و تولیدکنندة مسکن را بسط مفهومی نمی‌دهد. علامه نیز معتقد است ارزش‌ها بنای ثابتی دارند (گرایش فطری به سوی خیر و سعادت واقعی و گریز از شر)، اما می‌توانند مصادیق مختلفی بپذیرند و خیریت این مصادیق، مطلق و قطعی نیست.

تجزیه و تحلیل‌های بیشتر با لحاظ این واقعیت که محدودیت‌های مالی و توانایی درآمدی ساکنان در سطح نمونه‌ها غیرخطی هستند، پیچیده‌تر نیز خواهد شد؛ درنتیجه جای شک و ابهام بیشتر برای حصول نتایج ریز مربوط به متغیرها در سطح نمونه‌ها به‌صورت‌های متفاوت از هم وجود نخواهد داشت؛ مادامی که با یک نظام پراکنش نابرابر درآمدی در سطح شهر مواجه هستیم؛ نظامی درآمدی‌ که متناسب با آن انتخاب مسکن صورت گرفته است؛ در عین حال در راستای نتایج به‌دست‌آمده باید افزود ویژگی‌های فیزیکی و ساختاری بنا و موقعیت محیطی و محلی آن در محاسبات به‌صورت «متغیر» وارد می‌شوند و این نظرات و ترجیحات ساکنان از مسکن مدنظر و مطلوب خود است که وزن متغیر خاصی در محله بیشتر و در کل، متغیرهای معنادار شناسایی می‌شود. نتایج وابسته به نوع خانة انتخابی (آپارتمانی/ ویلایی)، نوع ناحیة انتخابی و... است که آن هم از دورة زمانی و مقیاس فضایی متأثر خواهد بود؛ این در حالی است که این متغیرها از قبل طراحی شده‌اند و لزوماً تکرار و فراوانی آنها نشان‌دهندة برتری یک ترجیح نیست؛ برای نمونه بعضی سیاست‌های پیشین برنامه‌ریزان مسکن شهری و مدیران شهری، ارزش‌هایی را در شهرهای ما ایجاد کرده‌اند که لزوماً خوب و خیر تلقی نمی‌شوند. ارزش در مدل شناسایی‌شده، لزوماً بار معنایی مثبت ندارد که باید به‌مثابة یک برساخت اعتباری، از این پس در روند برنامه‌ریزی مسکن مدنظر قرار گیرد؛ بلکه این ارزش‌ها درواقع به گونه‌ای خلاصه‌کردن روابط علی و معلولی موجود در نظام شهری و شناسایی نظم‌های موجودند که همان‌طور که گفته شد، وجوباً ارزش تلقی نمی‌شوند. تکرارشدن این ارزش‌ها و کسب ضریب در مدل هدانیک توسعه‌یافته، نشان‌دهندة آن است که این متغیرها در ساختار موجود شهر تبریز نقش دارند و الگوهایی را شکل داده‌اند؛ الگوهایی که با توجه به جامعیت مدل مفهومی تبیینی از ارزش (در جوامع اسلامی) در قالب 7 مقولة اصلی، پوشش کاملی از مدل ندارند (شکل 9)؛ آنچه سبب می‌شود اینگونه استنباط کرد که سیاست‌ها و برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز نتوانسته است در بازنمایی شهر اسلامی موفق باشد. سه مقولة ساختاری فیزیکی با قدرت تبیین‌کنندگی 64 درصد، ویژگی‌های محیطی با قدرت تبیین‌کنندگی 28 درصد و اطلاعات مربوط به فروش (خرید دست اول) با قدرت تبیین‌کنندگی 8 درصد، ساختار مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز را شکل می‌دهند. با توجه به مدل منتخب پژوهش براساس رگرسیون خطی ساده و نظر به ضریب محاسباتی هر متغیر مستقل در پوشش متغیر ارزش (متغیر وابسته)، دو متغیر محلة مسکونی با ضریب 0.873 و گونة ساختمانی با ضریب 0.141، بیشترین قدرت تبیین‌کنندگی را بر عهده دارند.

شکل 9. ارائة الگوی مفهومی ارزش در شهر تبریز؛ منبع: نگارنده

Figure 9. Presenting a conceptual model of value in the city of Tabriz; Source: Author

1. نتیجه‌گیری

 ارزش، یک مقولة فرهنگی و برنامه‌ریزی مسکن برگرفته از ارزش‌ها درواقع پیوندزدن برنامه‌ها و سیاست‌های توسعة مسکن شهری با فرهنگ حاکم بر جامعه است. از این منظر است که در فرایند برنامه‌ریزی مسکن ضرورت دارد واکاوی و تعمق بیشتری در موضوع ارزش و مفهوم آن در جامعه و از منظر انتظارات و ترجیحات افراد و بهره‌وران انجام شود. این امر موجب خواهد شد ضمن تحقق‌پذیری بیشتر سیاست‌های توسعة مسکن، استقبال بهتری نیز از سیاست‌ها در راستای اجرایی‌کردن آنها صورت پذیرد؛ این همه در حالی است که براساس یافته‌های به‌دست‌آمده در سطح شهر تبریز، برخلاف مشابهت‌های بسیار زیاد محتوایی ارزش‌ها، به‌لحاظ نظام ارزش‌ها تفاوت‌هایی با توجه به شرایط اقتصادی، محیطی، اجتماعی، تمایلات و انتظارات ناهمگن ساکنان و... وجود خواهد داشت؛ بنابراین نمی‌توان نسخة واحدی برای تبیین مفهومی ارزش در شهرها پیچید. مردم بیشتر تمایل دارند نواحی‌ای را برگزینند که به انتظاراتشان نزدیک‌تر است؛ اما این امر به قدرت خرید آنها ربط خواهد داشت و بنابراین تمایلات مشتری به ویژگی‌های مسکن (ارزش‌ها) در الگوی فضایی قیمت و ارزش مسکن شهری بازتاب خواهد یافت.

نتایج پژوهش حاضر به‌لحاظ متغیرهای معنادار در تبیین مفهوم ارزش مسکن با نتایج پژوهش‌های کوئن و همکاران^[23] (2019)، جیم و چن^[24] (2006, 2007)، استرازهیم^[25] (1973)، ژئوگان^[26] (2002)، مورانکو^[27] (2003)، عابدین درکوش (1370)، تیموری و همکاران (1396)، صداقتی و نوریان (1395)، خوش‌اخلاق (1385) و خورشیددوست (1388) هم‌سوست؛ از این نظر که سهم متغیرهای ساختاری‌فیزیکی مسکن در اولویت است؛ ولی در هیچ‌کدام از مطالعات مرورشده، رویکرد جامعی در شمول طیف گسترده و بدون داوری پژوهشگر از شاخص‌ها وجود ندارد و پژوهشگران اشاره‌شده برحسب اهداف خود، بخشی از شاخص‌ها را مدنظر قرار داده‌اند. در پژوهش حاضر ترجیحات آشکارشدة ساکنان در راستای شناسایی و تبیین مفهوم ارزش مسکن شهری مبنا قرار گرفت و یافته‌های اصلی نشان می‌دهند پوشش کاملی از شاخص‌های مفهومی ارزش‌بخش مسکن شهری در هیچ‌کدام از نمونه‌های بررسی‌شده (و همچنین در مجموع شهر تبریز) وجود ندارد و غلبة منافع اقتصادی محسوس است.

مهم‌ترین پیشنهاد مطالعات براساس مجموع آنچه بررسی شد آن است که در فرایند برنامه‌ریزی مسکن شهری، پیش از طرح‌ریزی و تدوین هرگونه طرح توسعة شهری، شناخت مناسبی از ارزش‌های حاکم بر جامعه صورت گیرد و ارزش‌ها به‌صورت ملموس‌تری به‌مثابة اهداف اولیة طرح‌ها مدنظر قرار گیرند. در این حالت است که برنامه‌ریزی مسکن شهرها به توسعة صرف مسکونی منجر نخواهد شد و مسکن و محیط پیرامون آن در کنار انتظارات و ارزش‌های ساکنان به‌صورت یک مجموعة متعامل دیده خواهد شد؛ در عین حال عمل برنامه‌ریزی مسکن در چهارچوبی وسیع‌تر و دامنة انتخاب‌های بیشتر انجام خواهد شد و تصمیم‌گیرندگان برنامه‌های مسکونی باید به‌مثابة یک ضرورت به این دامنة ارزش‌ها و انتخاب‌های ناشی از آن آگاه باشند.