بررسی رابطة تغییرات کاربری اراضی و قیمت زمین در شهر تهران با تأکید بر مصوبات کمیسیون ماده پنج

مقدمه

شهر، پدیده‌ای پیچیده و چندبعدی است. سازمان‌یابی شهرها و کاربری اراضی، مقوله‌ای کالبدی است و ماهیتاً با اقتصاد سیاسی فضا سروکار دارد. تحلیل تاریخی عوامل و چگونگی تغییر در شهرها متأثر از عوامل اقتصادی و سیاسی نشان می‌دهد در حدفاصل دوران سرمایه‌داری تا امروز که سرمایه‌داری نوین حاکم است، شهرگرایی و شهرنشینی فزاینده موجب ظهور قشرهای مختلف و پیچیده‌ترشدن شیوة کنترل و حیات شهرها شده است (ایمانی شاملو و رفیعیان، 1395: 292)؛ به‌ گونه‌ای که تغییر در کالبد شهرها متأثر از جذابیت و قدرت به قشربندی فضا انجامیده است.

در نخستین و ساده‌ترین تعبیر، تغییر کاربری اراضی در امتداد محورهای اصلی و فروش اراضی عمومی و تمرکز در شاهراهها دیده می‌شود (وبر، 1389: 38- 40). با رسوخ مدرنیسم، منطقه‌بندی کاربری اراضی متناسب با مزایای مکانی استقرار آنها تعریف می‌شود؛ بنابراین آنجا که امکان فعالیت و شدت فعالیت بیشتر باشد، جذابیت و تقاضای بیشتری وجود خواهد داشت و درنتیجه قیمت زمین افزایش خواهد یافت؛ درنتیجه افرادی که قدرت یا توان مالی بیشتری داشته باشند، در مرکز مستقر می‌شوند و به همین ترتیب با فاصله‌گرفتن از مرکز، جذابیت و ارزش افزودة فعالیت‌های زمین کمتر می‌شود. در این دوران مرکز شهرها متأثر از دو عامل قدرت و سرمایه و به‌صورت انتخابی شکل می‌گیرند و طبقات مختلف برای اشغال مکان‌هایی با جذابیت بیشتر رقابت می‌کنند (Kivisto, 2004: 149).

طبیعتاً رشد جمعیت و تقاضای بیشتر و نیاز به زمین موجب افزایش ارزش زمین می‌شود؛ اما این تنها علت افزایش ارزش زمین نیست و چنین فرض می‌شود که حتی با ثابت‌ماندن جمعیت نیز، ارزش زمین افزایش یابد؛ زیرا تقاضا برای زمین با پیشرفت و توسعة جامعه و پیشرفت فناوری افزایش می‌یابد. پیشرفت فناوری امکان بهره‌برداری از زمین و راندمان را افزایش می‌دهد و بنابراین گزینه‌های بیشتری برای مصرف در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. توسعة شهر نیز جذابیت و گرایش بیشتری را برای سرمایه‌گذاری یا مداخله در پی دارد که هر دو حالت افزایش ارزش را سبب می‌شود. بهره‌وری نیروی کار، تولید و گردش سرمایه نیز، به افزایش ارزش زمین می‌انجامد (Obeng- Odoom, 2015: 347)؛ بنابراین تغییرات کاربری اراضی شهری، مقوله‌ای اقتصادی‌فضایی است. تغییر در نوع کاربری‌ها و گرایش‌های جامعه به مداخله در فضا، بازتاب‌دهندة ساختار اقتصاد فضا در شهرهاست. اینکه به کدام بخش از شهر براساس چه عواملی توجه می‌شود، سرمایه چگونه در شهر تولید می‌شود، چه کاربری‌هایی مدنظر قرار می‌گیرد و طبقات مختلف جامعه چگونه در بخش‌های مختلف شهر فیلتر می‌شوند، همگی مقوله‌هایی قابل بحث متأثر از اقتصاد فضا هستند.

اقتصاد فضا در شهر تهران از سال 1368 و با ورود به فاز عملیاتی قانون خودکفایی شهرداری‌ها (مصوب 1362) تغییر کرد؛ از یک سو با ورود شهروندان به عرصة ساخت‌وساز، مقولة سرمایه باعث تعمیق طبقه‌بندی فضا و ظهور نمودهای فیزیکی در شهر شد (دهقانی و توفیق، 1396: 7) و از سوی دیگر، مدیریت شهری با استقبال از مداخلة کالبدی در شهر و تغییر کاربری زمین با هدف سودآوری به‌مثابة یک منبع درآمد برای خود- و حتی اصلی‌ترین منبع درآمدی خود- رانت زمین را تشدید کرد (سعیدی‌فرد و همکاران، 1397: 153).

حال این پرسش مطرح می‌شود که «این تغییرات چگونه در شهر روی داده است و از چه الگویی پیروی می‌کند؟». برای پاسخ به این پرسش در این پژوهش مصوبات کمیسیون ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تحلیل می‌شود. کمیسیون ماده پنج وظیفة بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی، موضوعی و موضعی مختلف و تغییرات آنها را همزمان با رسیدگی به درخواست‌ها و پرونده‌های موردی در دستورکار و رسیدگی دائمی دارد. این پژوهش در پی تبیین اقتصاد فضا در شهر تهران است و تلاش می‌کند با بررسی فراوانی تغییرات کاربری اراضی در مناطق 22گانة شهر تهران، گرایش‌های مداخله در شهر و الگوی تغییرات کاربری زمین را شناسایی و تحلیل کند.

مبانی نظری پژوهش

یکی از وجوه عینی اقتصاد فضا، تغییرات کاربری زمین است. تغییر در کاربری اراضی، شدت استفاده از فضا، تراکم‌های ساختمانی و محدوده‌های شهری، از مصادیق این امر است. ارزش مبادله‌ای سبب می‌شود شهر به‌مثابة یک کالا دستمایة صاحبان قدرت و سرمایه برای ایجاد ارزش افزوده شود. ساده‌ترین راه‌حل، سرمایه‌گذاری در مسکن و ساختمان است (Marx & Kelling, 2018: 1). سرمایه به جایی گرایش دارد که ارزش افزوده و سود بیشتری را به همراه داشته باشد؛ بنابراین نوع و میزان ساخت‌وسازهای شهری، تقاضا برای اشغال فضا، نوع استفاده از فضا و ارزش افزودة فعالیت‌های شهری در بخش‌های مختلف شهر یکسان نخواهد بود؛ به این ترتیب رقابت بر سر تصاحب فضاهایی با جذابیت بیشتر یا ارزش افزودة بیشتر روی می‌دهد و از سویی شهر بستر فرصت‌ها می‌شود (Harvey, 2008: 23- 24)؛ این فرصت‌ها در بخش‌های مختلف شهر متفاوت است؛ عده‌ای از سرمایه‌داران فرصت خود را در ساخت‌وسازهای مناطق جذاب شهری جست‌وجو می‌کنند، عده‌ای بر نوسازی شهری و عده‌ای دیگر بر مناطق حاشیه‌ای و مساکن غیررسمی متمرکز می‌شوند. همة این مداخلات ساختار اقتصادی شهر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، اما مسیرها و توابع متفاوتی را برای دستیابی به سود دنبال می‌کند (Roy, 2005: 147; Roy, 2012: 1).

فرم، موقعیت استقرار مراکز و توسعة آنها، توسعة زیرساخت‌ها و همگرایی‌های فضایی و عملکردها و کاربری اراضی در شهرها، ازجمله موضوعات متأثر از اقتصاد فضا هستند (Balestrieri, 2014: 306)؛ اما نوع و شیوه و علت مداخله در بخش‌های مختلف شهر از جذابیت‌های فضایی و معادلات اقتصادی متفاوتی پیروی می‌کند و الگوی مداخلات در بخش‌های مختلف شهر با هم متفاوت خواهد بود.

• اراضی حاشیة شهرها: از آنجا که این اراضی در صورت الحاق به محدودة شهری امکان توسعه می‌یابند، در کانون توجه قرار می‌گیرند. این فرم از مداخله در شهر به شکل احداث شهرک‌ها و نواحی کارگری، حاشیه‌نشینی و شکل‌گیری حومه‌های ثروتمندنشین بروز می‌یابد (Turner et al., 2008: 13070).
• مناطق مرکزی: مراکز و پهنه‌های تجاری به‌واسطة جذابیت مکانی اهمیت می‌یابند و به محل اصلی ساخت‌وسازها تبدیل می‌شوند. مداخله در مراکز شهری، تغییر کاربری مراکز شهری به کاربری‌های تجاری- پاساژسازی‌ها و... ، مصادیق این مسئله هستند (Mulligan et al., 1999: 857).
• اراضی با قیمت زیاد و باکیفیت شهری: مناطق شمال شهر (ازنظر طبقه‌بندی اجتماعی) واجد چشم‌اندازهای طبیعی یا مصنوعی و زیرساخت‌های مناسب و با قیمت زیاد زمین، ارزش افزودة بسیار زیادی را به همراه دارد. این اراضی جولانگاه سازندگان و سرمایه‌گذاران است. بلندمرتبه‌سازی، ساخت‌وساز بی‌رویه، دست‌اندازی به اراضی بکر و افزایش شدت استفاده از زمین، نتیجة این اتفاق است (همان، 863).
• بافت‌های فرسوده، مناطق با قیمت کم زمین و مناطق حاشیة شهرها و پهنه‌های اسکان غیررسمی: مداخله در زمین فقط معطوف به بخش‌های مرکزی یا مناطق با قیمت زیاد زمین نیست؛ اراضی ضعیف شهری نیز مکانیسم مداخله‌ای خاص خود را دارند. این مناطق فرصت مناسبی را برای سرمایه‌گذاری، نوسازی، تغییر کاربری زمین و ساخت‌وساز در اختیار ذی‌نفوذان قرار می‌دهد (Marx & Kelling, 2018: 1).

دولت نیز با مداخلة مستقیم (سلب یا اعطای مالکیت زمین، تجمیع یا تفکیک و تأمین زیرساخت‌ها) یا کنترل غیرمستقیم (تعیین الگوی مالکیت زمین، محدودیت‌های قانونی، مالیات بر ارزش افزوده، حق توسعه، مالیات بر اراضی خالی و...)، بر الگوی توسعة شهری تأثیر می‌گذارد (مشکینی و همکاران، 1394: 187-188). ارگان‌های مدیریت شهری به‌واسطة درآمدزایی، مالیات بر زمین، ایجاد ارزش افزودة ناشی از مستغلات خود (Ma & Xu, 2009: 228) یا منافع شخصی، تبلیغات مدیریتی و لابی‌های سیاسی به مداخلات کالبدی (Massey, 1993: 145) فزاینده در شهر دامن می‌زنند.

پژوهش‌های متعددی در این زمینه انجام شده است که در ادامه به بعضی از آنها اشاره می‌شود:

دهقانی و توفیق (1396) با بررسی آرای کمیسیون ماده پنج تهران، حجم ساخت‌وسازها، مگامال‌ها و بزرگ‌بازارها، اظهار می‌کنند نظام کاربری اراضی شهر متأثر از وجوه اقتصادی و بدون توجه به عملکرد فضا، آثار ترافیکی و زیست‌محیطی و سایر آثار جانبی آنهاست.

کاظمیان (1383) نشان می‌دهد قدرت و سرمایه، عوامل شکل‌دهندة ساختار حاکمیت و سازمان فضایی است و محدوده‌های شهری، منطقه‌بندی، استقرار مراکز جمعیت و فعالیت، شبکه‌های زیربنایی را شکل می‌دهد.

ایمانی شاملو و همکاران (1395) رابطة میان متغیرهایی چون سهم واحدهای خالی، تراکم ساختمانی و شدت ساخت‌وساز (پروانه‌های ساخته‌شده) را با قیمت زمین بررسی کردند و نتیجه گرفتند تغییر در کاربری زمین و افزایش ساخت‌وساز در شهر تهران ارتباط معنادار و مستقیمی با قیمت زمین دارد. مناطق با قیمت بیشتر زمین، مداخلات کالبدی و گرایش‌های ساختمان‌سازی بیشتری را تجربه کرده است.

خیرالدین و همکاران (1392) و شریف‌زادگان و قانونی (1396) به چگونگی رابطة بازار، کاربری زمین و سازمان‌یابی مناطق و شهرها متأثر از الگوهای سیاسی و اقتصادی فضا توجه کرده‌اند. براساس این پژوهش‌ها مشخص شده است الگوی سیاست‌گذاری سرزمینی در دولت‌های رانتی و اقتصادهای نفتی، به متمرکزشدن و قطبی‌شدن گرایش دارد. حجم زیاد نقدینگی و توزیع غیرمتقارن سرمایه ایجاب می‌کند سیاست‌های عمرانی و توسعة القایی و ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن تشدید شود. طبقة سرمایه‌دار به تمرکز بر فضاهای دارای مزیت و ایجاد فضاهای متفاوت و پروژه‌های بزرگ‌مقیاس گرایش می‌یابد؛ پیرو آن نمادهای تقلیدی و وارداتی در شهرها جلوه می‌کند، بزرگراهها شبکة شهری را درهم می‌ریزد و محدوده‌های شهری جدید و شهرک‌سازی‌ها شکل می‌گیرد.

آمبروز^[1] (1994) سه حوزة شهری واکینگهام^[2]، ناسیلی^[3] و برج‌ هاملت^[4] انگلستان را در دهة 70 و 80 میلادی مقایسه‌ کرده است. وی میان ساختارهای تجاری فضا (نوع بازارهای لوکس^[5] یا بازارهای سطح پایین^[6]) تفاوت قائل می‌شود و نشان می‌دهد درجة جدایی و کیفیت‌ها و فرم‌های مختلف مسکن و میزان آنها در این مناطق متفاوت است. درنهایت نتیجه می‌گیرد سلسله‌مراتب اجتماعی و معادلات مداخله در این فضاها با یکدیگر متفاوت است.

روی^[7] (2009) شهرنشینی غیررسمی را نه به‌مثابة بخشی جدا از بازار کار و مسکن، بلکه به‌مثابة حالتی از تولید فضا و عمل برنامه‌ریزی در نظر می‌گیرد. شهری‌شدن غیررسمی ناشی از نظامی بی‌قاعده نیست، بلکه در فرایند مقررات‌زدایی است که روی می‌دهد. این نوع فرصت مناسبی را برای سرمایه‌گذاری، نوسازی، تغییر کاربری زمین و ساخت‌وساز در اختیار ذی‌نفوذان قرار می‌دهد.

بیازیت^[8] (۲۰۱۳) در پژوهشی با هدف بررسی تأثیر احداث متروی استانبول بر تغییرات کاربری اراضی دریافت پس از احداث متروی استانبول، محیط پیرامون ایستگاههای آن به مناطقی جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است؛ توسعة زمین و زیرساخت، افزایش دسترسی و حقوق ساختمانی اضافی موجب افزایش اجارة زمین شهری می‌شود. متروی استانبول حق توسعه را به‌طور مستقیم و براساس افزایش قیمت ملک در بخش‌های مختلف کسب‌وکار و افزایش فعالیت‌های CBD در پیرامون ایستگاهها و به‌طور غیرمستقیم به‌مثابة یک ابزار برای افزایش جذابیت بلوک‌های ساختمان سبب شده است.

در دیدگاهی مشابه، گل^[9] (2013) نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران تقاطع معابر اصلی را که مراکز خرید در آنها شکل می‌گیرد، نوعی مزیت مکانی برای سرمایه‌گذاری می‌دانند.

فولمن^[10] (2014) سرمایه‌داری و توسعة شهری را در مگاپروژه‌های شهری در دهلی بررسی کرده است. وی بیان می‌کند که مناطق حاشیه‌ای شهری در هند، مناطقی هستند که تعمدی ایجاد شده‌اند. توسعة آنها و تغییرات ایجادشده در آنها با دورزدن کدهای پهنه‌بندی زمین و مقررات زیست‌محیطی روی می‌دهد؛ بنابراین شکل‌گیری و گسترش این مناطق با منافع سازمان‌های خصوصی هم‌سوست.

لوییس مورنو^[11] (2018) سقوط املاک و مستغلات را در بستر سرمایه‌داری نوین از دهة 1970 در نیویورک آمریکا بررسی کرده است. وی نشان می‌دهد از دهة 70 میلادی، سرمایه‌داری، نظم فضایی جدیدی را با دادن امتیازات و مزایای اعطایی به افراد خاص و نخبگان ایجاد کرده است. دو عامل فضا و سرمایه شکل‌دهندة ساختار اصلی شهرنشینی هستند.

لی و ژیاو^[12] (2020) رابطة بین انباشت سرمایه و توسعة زمین را بررسی کردند و نقش دولت را در توسعة زمین و حمایت از بورس‌بازی زمین در چین نشان دادند.

لین و همکاران^[13] (2019) رابطة بازار زمین و توسعة اراضی صنعتی را در گرو سیاست‌های دولتی بررسی کردند و نشان دادند چگونه سیاست‌های دولتی موجب افزایش ارزش زمین و شدت فعالیت‌ها در منطقة اراضی صنعتی می‌شود.

گارزا و همکاران^[14] (2020) نیز با تحلیل تقاضامحور، تأثیر قوانین و مقررات کنترل زمین را بر قیمت زمین بررسی کردند و نشان دادند چگونه سیاست‌ها و قوانین در راستای ارتقا و مطلوبیت‌بخشی بیشتر به مناطق باکیفیت‌تر و با تقاضای بیشتر زمین شکل می‌گیرند و درنهایت به افزایش قیمت زمین در این مناطق منجر می‌شوند.

کاروزی^[15] (2020) با بررسی نقش تقاضا در فرایند توسعة دوبارة زمین نشان می‌دهد احتمال توسعة دوبارة زمین با قیمت مسکن مرتبط است. افزایش قیمت‌ها به کاهش زمین خالی^[16] منجر می‌شود. این موضوع به‌ویژه در مناطق با قیمت زیاد زمین اهمیتی دوچندان دارد.

در جمع‌بندی مبانی نظری پژوهش باید گفت الگوهای مختلف مداخله در اراضی شهری در بخش‌های مختلف شهر شامل مناطق مرکزی و تجاری، اراضی حاشیة شهری، مناطق شمالی و اراضی باکیفیت شهری و مناطق جنوبی و بافت‌های فرسوده، سازوکار متفاوتی دارند. کنشگران شامل دولت، حکومت محلی، صاحبان سرمایه و شرکت‌های ساختمانی به‌واسطة سیاست‌ها و قوانین، شیوة اجرای برنامه‌ها، درآمدزایی برای حکومت‌های محلی یا لابی‌گری به اراضی مختلف شهری دست‌اندازی می‌کنند و باعث تغییر در تقاضای زمین می‌شوند؛ بدین ترتیب قیمت زمین به‌واسطة کشش تقاضا و تغییر در نظم شهری افزایش می‌یابد، زمین به کالا تبدیل می‌شود و ارزش مبادله‌ای پیدا می‌کند و جریان سرمایه در شهر به سمت بازار زمین و مسکن گسیل می‌شود؛ درنتیجه تغییرات و مداخلات کالبدی گسترده‌ای در اراضی شهری واجد تقاضا به وجود می‌آید. تغییرات کاربری اراضی این بخش‌های شهر از کاربری‌های بدون تقاضا به سمت کاربری‌های واجد تقاضا و با ارزش مبادله‌ای بیشتر خواهد بود؛ درنتیجه این فرایند به طبقاتی‌شدن جامعه، تغییر در عملکردهای شهری و برهم‌خوردن قاعده‌مندی‌های تاریخی و ارگانیک سازمان فضایی شهری می‌انجامد. شکل 1، مدل مفهومی تأثیر جریان سرمایه را بر اراضی شهری نمایش می‌دهد.

شکل 1. تأثیر تغییرات کاربری اراضی و جریان سرمایه در شهر

روش‌شناسی پژوهش

روش‌ها

این پژوهش از منظر نوع، کاربردی و در پی توصیف و تبیین^[17] ساختار اقتصاد فضا در شهر تهران است. در این مرحله، الگوها شناسایی و توضیح داده می‌شوند. راهبرد پژوهش بر معقول و معنادار کردن رابطة علّی میان تغییرات کاربری اراضی و اقتصاد فضا براساس ایدة نظری یا فرضیه‌های کلی‌تر استوار است. لازم به تأکید است با وجود استفاده از داده‌های کمی، با توجه به راهبرد پژوهش، تحلیل‌ها مبتنی بر تفسیر معانی داده‌های کمی، دسته‌بندی و تبیین گرایش‌هاست و هرگز به‌دنبال قیاس و اثبات ریاضی فرضیه‌ها نیست.

داده‌های استفاده‌شده، اسنادی و از نوع داده‌های دست دوم و جامعة آماری پژوهش، کل مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران در سال‌های 1385 تا 1397 است. روش نمونه‌گیری هدفمند بوده است. از میان 194 مصوبه و 1322 بند مطالعه‌شده، 733 بند برای تحلیل انتخاب شده است. انتخاب نمونه‌ها براساس ماهیت موضوع بوده است. همة عواملی که به تغییر اساسی در کاربری اراضی منجر شده از قبیل ساخت برج‌باغ‌ها، مجتمع‌های بلندمرتبه، تغییر کاربری اراضی زراعی، پارک و فضای سبز به سایر فعالیت‌ها و عوامل دیگر همچون افزایش تراکم‌های شدید، افزایش سطح اشغال‌ها، تغییر در محدوده‌ها و حریم‌ها و تغییر در اراضی ذخیرة توسعه، به‌مثابة نمونه انتخاب شدند. در جدول 1 و نقشة 1، مشخصات آرای بررسی‌شده نمایش داده شده است. مشخص است مناطق شمالی شهر تهران یعنی مناطق 2،1، 3، 4، 5 و 6، بیشترین تعداد مصوبات مربوط به تغییر کاربری اراضی را داشته‌اند.

جدول 1. تعداد مصوبات و بندهای کمیسیون ماده پنج شهر تهران

منبع: شهرداری تهران

محدودة پژوهش، مناطق 22گانة شهر تهران است. تهران، بزرگ‌ترین شهر و پایتخت ایران است که رشد سریعی را طی سالیان گذشته تجربه کرده است. مساحت شهر از 370 کیلومترمربع در سال 1355 به 751 کیلومترمربع در سال 1395 افزایش یافته است. تراکم جمعیتی شهر نیز در این سال، 116 نفر در هکتار بوده است. شیب عمومی شهر از شمال به جنوب است (نقشة 2). در مناطق شمالی شهر، عموماً ویژگی‌های اقلیمی، محیطی و چشم‌انداز طبیعی مطلوب‌تر و همچنین قیمت زمین بیشتر است.

برای تحلیل خوشه‌بندی شدت مداخلات در مناطق 22گانة شهر تهران از تحلیل لکه‌های داغ^[18] در نرم‌افزار GIS استفاده شده است. برمبنای تحلیل لکه‌های داغ، داده‌ها براساس وزن‌های تعریف‌شده برای آنها خوشه‌بندی فضایی می‌شود. این تحلیل درواقع عوارض را در چهارچوب همسایگی‌اش در نظر می‌گیرد. برای اینکه یک عارضه، لکة داغ (سرد) تلقی شود و ازنظر آماری نیز معنادار باشد، باید هم خودش و هم همسایگی‌اش مقادیر زیاد (پایین) داشته باشند؛ به‌طوری که جمع محلی^[19] آن عارضه و همسایگانش از جمع محلی مورد انتظار بیشتر باشد (عسکری، 1390: 75). این تحلیل آمارة گتیس- ارد- جی^[20] را برای همة عوارض موجود در داده‌ها محاسبه می‌کند. امتیاز Z نشان می‌دهد در کدام مناطق مقادیر زیاد (کم) خوشه‌بندی شده‌اند. در این تحلیل برای مفهوم‌سازی رابطة فضایی^[21] از معکوس فاصله و برای تعیین نحوة اندازه‌گیری فاصلة بین عوارض از فاصلة منهتن استفاده شده است (Levine, 2013: 40). این آماره‌ها به‌صورت زیر محاسبه می‌شود (Mitchell, 2005: 147):

برای تحلیل الگو و شدت طبقه‌بندی مناطق 22گانة شهر تهران ازنظر مداخلات کالبدی از خودهمبستگی فضایی^[22] استفاده شده است. هدف این پژوهش، بررسی شدت تفکیک مناطق از منظر شدت مداخلات کالبدی مطالعه‌شده است. خودهمبستگی قوی هنگامی رخ می‌دهد که مقادیر یک متغیر که ازنظر جغرافیایی نزدیک به هم هستند، با هم مشابه باشند. اگر عوارض یا مقادیر متغیرها به‌طور تصادفی در فضا پراکنده شده باشند، بین آنها ارتباط کمی وجود خواهد داشت و درنتیجه خودهمبستگی فضایی کمی دارند. این تحلیل نشان می‌دهد توزیع فضایی عارضة مطالعه‌شده، الگوی خوشه‌ای یا پراکنده یا تصادفی دارد. برای این منظور از آمارة موران I^[23] استفاده می‌شود. با استفاده از شاخص z و P-Value شاخص محاسبه‌شده ارزیابی و معناداری آن بررسی می‌شود. این شاخص از راه زیر محاسبه می‌شود. گفتنی است در این تحلیل برای مفهوم‌سازی رابطة فضایی از معکوس فاصله و برای تعیین نحوة اندازه‌گیری فاصله بین عارضه‌ها از فاصلة اقلیدسی استفاده شده است.

یافته‌های پژوهش

نتایج آزمون لکه‌های داغ نشان می‌دهد مناطق 1، 2، 3 و 6 به‎مثابة لکه‌های داغ و مناطق 10، 13، 14، 17 و 19 به‌مثابة لکه‌های سرد معنادار هستند. بنا بر توزیع فضایی لکه‌های داغ و سرد، مناطق شمالی شهر بیشترین تمرکز را در تغییرات کاربری اراضی دارند؛ این در حالی است که مناطق 4 و 5 که در حوزة منفصل شرق و غرب این لکة داغ قرار دارند، با وجود فراوانی سطح مداخلات، ازنظر آماری معنادار نیستند. همچنین مناطق نیمة جنوبی و جنوب شرقی به‌مثابة لکه‌های سرد در میان مناطق شهر تهران، کمترین تحولات و مداخلات را داشته‌اند. نیمة غربی شهر تهران نیز ازنظر آماری و براساس تحلیل لکه‌های داغ معنادار نیست.

در نقشة 3 خوشه‌بندی مناطق براساس آمارة z نمایش داده می‌شود. مناطق قرمزرنگ نشان‌دهندة لکه‌های داغ (خوشه‌های فضایی با بیشترین شدت تغییرات کاربری زمین) و مناطق آبی‌رنگ نشان‌دهندة لکه‌های سرد (خوشه‌های فضایی با کمترین شدت تغییرات کاربری زمین) است.

نقشة 3. تحلیل لکه‌های داغ کمیسیون ماده پنج

برای تعیین گرایش‌های کاربری زمین در پهنه‌های مختلف از آزمون موران و تحلیل چگونگی توزیع فضایی کاربری‌ها استفاده شده است. در این زمینه نخست ماتریس تغییرات کاربری‌ها در شهر تهران استخراج شده است؛ بر این اساس بیشترین گرایش به چهار کاربری تجاری، مسکونی، اداری و هتل و اقامتی و پذیرایی بوده است؛ به‌ گونه‌ای که این چهار کاربری حدود 87درصد از تقاضاهای تغییر کاربری شهر تهران را شامل می‌شوند؛ همچنین مشخص شده است چهار کاربری سبز (باغ، پارک، زراعی و...)، صنعتی، مسکونی و اراضی ذخیرة توسعة شهری، بیشترین تقاضا را برای تغییر کاربری داشته‌اند. در این بین کاربری فضای سبز به‌تنهایی 50درصد تقاضاها را شامل می‌شود (جدول 2).

جدول 2. سهم کاربری‌ها از تغییرات

آزمون موران برای کاربری‌های اصلی که بیشترین فراوانی را داشته‌اند، شامل هر دو دستة کاربری مورد تقاضا (ثانویه) و کاربری مصوب (اولیه) انجام شد. بر این اساس مشخص شد خودهمبستگی فضایی دربارة تمامی کاربری‌های مورد تقاضا معنادار است. نقشه‌های 3 تا 6 فراوانی کاربری‌های مورد تقاضا را در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهند. بیشترین تقاضا برای تغییر به کاربری مسکونی در منطقة 1 و سپس مناطق 2، 3، 4 و 6 و برای کاربری تجاری در مناطق 1 و 3 و در مرتبة بعدی 2 و 6 و برای کاربری‌های اداری در مناطق 1 و 3 و در مرتبة بعدی 2، 4 و 6 و برای کاربری گردشگری در مناطق 1 و 6 و در مرتبة بعد در مناطق 2، 3 و 7 بوده است.

جدول 3. نتایج آزمون موران برای کاربری‌های مورد تقاضا (ثانویه)

دربارة کاربری‌های اولیة مصوب طرح تفصیلی، فقط کاربری صنعتی توزیع تصادفی دارد و سایر کاربری‌ها ساختاری خوشه‌ای در توزیع فضایی‌شان دارند. در نقشه‌های 7 تا 10 توزیع فضایی کاربری‌های اولیة (مصوب طرح تفصیلی) مطرح‌شده در کمیسیون ماده پنج نمایش داده شده است. بیشترین کاربری‌های سبز با تقاضای تغییر در منطقة 1 و در مرتبة بعد در مناطق 2 و 3 دیده می‌شود. دربارة کاربری‌های صنعتی، مناطق 18 و 21 و در مرتبة بعد مناطق 4 و 8، دربارة کاربری مسکونی، مناطق 1، 3 و 6 و در مرتبة بعد مناطق 2، 4 و 7 و دربارة تغییر کاربری اراضی ذخیرة توسعه به سایر کاربری‌ها، مناطق 1، 2 و 22 بیشترین فراوانی را داشته‌اند.

جدول 4. نتایج آزمون موران برای کاربری‌های مصوب

اقتصاد فضا در ارتباط مستقیم با سازوکارهای تولید فضا قرار دارد. تفاوت در قیمت زمین، هندسة زمین و شیوة تفکیک زمین و برداشت از مفهوم زمین به‌مثابة کالا، همگی از مسائلی است که متأثر از اقتصاد فضا شکل می‌گیرد. با بازگشت به مبانی نظری پژوهش می‌توان دربارة سه محور بحث کرد:

نخست، تعیین نوع مداخلات در شهر است. گرایش‌های تغییرات کاربری اراضی شهری در چهار دسته مداخله در بافت‌های فرسوده و اراضی بی‌کیفیت شهری، مراکز تجاری مرکز شهر، حاشیة شهرها و اراضی باکیفیت شمال شهر تفکیک می‌شود. یافته‌ها نشان می‌دهد مناطق مختلف شهر تهران، هم ازنظر شدت مداخلات و هم ازنظر گرایش به تغییر کاربری اراضی، الگوهای مداخلة متفاوتی را تجربه کرده‌اند. در این بین گرایش‌ها به تغییرات کاربری اراضی شهر تهران بیشتر بر اراضی باکیفیت شمال شهر (مناطق 1، 2، 3 و 6) و مناطق حاشیه‌ای و باکیفیت شهر (منطقة 22 و 4) متمرکز است. این یافته‌ها همسو با کار آمبروز (1994) است که میان ساختار تجاری در مناطق مختلف شهری تفاوت قائل بود و الگوهای مداخلات کالبدی در شهر را در بخش‌های مختلف متفاوت می‌دانست.

دوم، بحث ردیابی جریان سرمایه در شهر است. تفاوت معنادار در شدت و نوع مداخلات در مناطق مختلف شهر تهران ثابت می‌کند ارزش مبادله‌ای زمین در مناطق مختلف شهر تهران یکسان نیست و مناطق شمالی شهر ارزش مبادله‌ای بیشتری دارند. درنتیجه این مناطق دستخوش تغییرات شدیدتری شده است. این یافته مؤید کارهای ایمانی شاملو و همکاران (1395)، گارزا و همکاران (2020) و کاروزی (2020) است که اظهار می‌کنند تقاضای بیشتر زمین در مناطق باکیفیت شهری باعث می‌شود ارزش مبادله‌ای زمین در این مناطق بیشتر باشد و درنتیجه سود ناشی از ساخت‌وساز زمین یا تشدید فعالیت‌ها افزایش یابد و سرمایه‌گذاران و سازندگان گرایش بیشتری به این مناطق داشته باشند.

سوم، بحث بازتاب فضایی جریان سرمایه در شهر تهران است. تمرکز سرمایه در مناطق معدودی از شهر، توسعة نامتوازن زیرساخت‌ها و خدمات را در پی دارد. این امر در پژوهش‌های خیرالدین و همکاران (1392) و شریف‌زادگان و قانونی (1396) دربارة جریان سرمایه و الگوهای مداخلات شهری در کشورهای با اقتصاد نفتی ازجمله ایران نیز بازتاب یافته است. چنانچه کاظمیان (1383) بیان کرده است بازتاب دیگر توزیع نامتوازن سرمایه در شهر، طبقاتی‌شدن جامعه و تغییر در سازمان فضایی شهر خواهد بود.

تحلیل‌ها نشان می‌دهد سرمایه‌ها و تقاضاها بیشتر در مناطق 1، 2، 3 و 6 متمرکز شده است که به‌مثابة لکة داغ شناسایی شده‌اند. لکة سرد شامل مناطق مرکزی و جنوبی (مناطق 10، 13، 14، 17 و 19) است که کمتر در ساختار اقتصادی به‌مثابة محور تغییرات ایفای نقش می‌کنند؛ بنابراین مناطق شمالی و مرفه‌نشین شهر دستخوش بیشترین تقاضا برای تغییر کاربری زمین است.

منطقة 1 شهر تهران به دلیل قرارگیری در دامنة کوهپایه‌های البرز جنوبی و برخورداری از خرده‌اقلیم، چشم‌انداز مناسب و حسن شهرت در کیفیت زندگی و همچنین برخورداری از فضای سبز و باغ‌ها و قنوات، رودخانه‌ها و منابع آب‌های سطحی جاری، تقاضای زیادی برای سکونت و فعالیت‌های لوکس و ارزش‌آفرین دارد (34درصد کل نمونه‌های بررسی‌شده)؛ بنابراین بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در این منطقه به مراتب بیش از سایر مناطق است؛ همین امر سبب شده است این منطقه بیشترین فراوانی را در تقاضا برای تغییر اراضی سبز و ذخیرة شهری و احداث کاربری‌های مسکونی، تجاری، پذیرایی و گردشگری و اداری داشته باشد.

چهار کاربری تجاری، مسکونی، گردشگری و اداری، کاربری‌هایی با بیشترین گرایش به آنها در مناطق، به‌مثابة لکه‌های داغ شناسایی شدند؛ به بیان دیگر، ارزش افزودة ناشی از تغییر به این کاربری‌ها سبب شده است تقاضا برای تغییر به این کاربری‌ها یا افزایش تراکم یا سطح اشغال در این کاربری‌ها به‌ویژه در مناطق نام‌برده به‌طور معناداری بیش از سایر مناطق شهر تهران باشد. جدول 5 مناطق دارای بیشترین اقبال را برای کاربری‌های تأثیرگذاری نشان می‌دهد که توزیع آنها ازنظر آماری معنادار بوده است.

کاربری‌های سبز (پارک، فضای سبز، اراضی باغی و زراعی، حریم سبز)، مسکونی، ذخیرة شهری و صنعتی، مهم‌ترین کاربری‌هایی بوده‌اند که تقاضا برای تغییر آنها به سایر کاربری‌ها وجود داشته است. اراضی سبز یا با تغییر در نوع و شدت فعالیتشان به برج‌باغ‌ها، مجتمع‌های پذیرایی و اقامتی، باغ مسکونی یا تفکیک‌های کوچک‌تر تبدیل می‌شوند یا کاملاً به کاربری دیگری نظیر تجاری و اداری تغییر می‌یابند. مناطق 1، 2 و 3 به دلیل سطح اراضی بکر و سبز آن و ارزش مبادله‌ای زیاد زمین، بیشترین تغییرات اراضی سبز را دارند.

اراضی مسکونی غالباً در دو شکل تغییر کاربری و افزایش سطح اشغال و تراکم ساختمانی خود را نشان می‌دهد. در مناطق 1 و 2 به دلیل محدودیت زمین و نوع تقاضا، بیشترین نمونه‌های افزایش تراکم و سطح اشغال در کاربری‌های مسکونی وجود داشته است (درمجموع 51درصد). در مناطق 3، 6 و 7 حدود 69درصد تغییرات کاربری مسکونی به کاربری‌هایی ازقبیل تجاری، اداری و مختلط روی داده است. با توجه به مرکزیت این مناطق ازنظر استقرار پهنه‌های کار و فعالیت و وجود کانون‌های اداری و سازمان‌ها در محلات مختلف آنها، گرایش بیشتر به کاربری‌های اداری و تجاری یا مختلط توجیه‌پذیر است.

اراضی ذخیرة شهری به ترتیب در مناطق 22، 1 و 2 تغییر کرده‌اند. منطقة 22 به‌مثابة قطب تحولات و ساخت‌وسازهای دهة 90 شهر تهران به‌تنهایی 38درصد کل تغییرات اراضی توسعة شهری تهران را دربرمی‌گیرد.

دربارة تغییر اراضی صنعتی، با توجه به نتایج تحلیل خودهمبستگی فضایی، الگوی پراکنش تصادفی است و نمی‌توان دربارة توزیع فضایی آن قضاوت سیستماتیکی کرد؛ هرچند که براساس ساختار فعالیت مناطق و فراوانی کاربری‌های صنعتی و کارگاهی در مناطق تهران، مناطق 21، 18، 8 و 4 بیشترین فراوانی تغییر کاربری اراضی صنعتی را به سایر کاربری‌ها داشته‌اند (جدول 5).

جدول 5. خوشه‌بندی مناطق به تفکیک گرایش به تغییر در کاربری‌ها