تعیین ترکیب بهینۀ مستأجر در مراکز خرید با لحاظ اثرات خارجی بین‌فروشگاهی مطالعۀ موردی: اصفهان سیتی‌سنتر

مقدمه

به نظر می‌رسد مراکز خرید به‌خوبی جای خود را در سبد مصرفی جامعه پیدا کرده‌اند. مشتریان بالقوه به‌منظور تهیۀ برند مورد علاقۀ خویش، کاهش هزینۀ خرید، صَرف فرصت کمتر برای خرید و امکان انتخاب آزادانه به مراکز خرید مراجعه می‌کنند؛ بنابراین با علم و اطمینان به تقاضای مشتریان دائمی جذب آنها برای خرید آنی از سایر مغازه‌های مرکز خرید، موضوع مهمی است. علت گسترش مراکز خرید، مسئلۀ تجمع فروشگاهی است. تجمع فروشگاهی که به شکل سنتی خود موجب پدیدآمدن بازارهای سنتی یا مناطق بازاری شده، در شکل جدید و مدرن خود سبب ایجاد مراکز خرید شده است.

از نظر بروکنر^[1] (2011: 28) 2 نیرو در به وجود آمدن پدیدۀ تجمیع فروشگاهی اثرگذار است: نخست، تمایل خریداران به حداقل‌کردن هزینه‌های سفر برای خرید که شامل هزینۀ زمانی و هزینۀ پولی (مانند مخارج مربوط به خودرو، ازجمله هزینۀ بنزین) می‌شود. خریداری که نیاز دارد به چندین فروشگاه سر بزند، ترجیح می‌دهد به «منطقۀ بازاری» یا «مرکز خرید» سر بزند؛ درنتیجه چنانچه فروشگاه‌ها به‌طور فضایی متراکم باشند، قدرت جذب مشتری بیشتری دارند؛ درحالی‌که اگر به‌طور پراکنده توزیع شده باشند، این‌گونه نیست؛ دومین نیرویی که باعث تراکم فروشگاه‌ها می‌شود، منفعت حاصل از مقایسۀ فروشگاه‌ها توسط مشتری‌هاست. این موضوع حتی برای زمانی که تنها یک خرید انجام می‌گیرد نیز برقرار است. توانایی مقایسۀ محصولات مشابه، منجر به تصمیم‌گیری بهتر در خرید می‌شود و این امر، منافع خرید را افزایش می‌دهد؛ بنابراین تراکم فضایی فروشگاه‌ها درمقایسه با پراکندگی آنها منافع بیشتری را نصیب خریدار می‌کند و این مسئله باعث جذب بیشتر مشتری در مراکز بازاری و مراکز خرید می‌شود (بروکنر، 2011). به منافعی که از حضور سایر فروشگاه‌ها در مجاورت یک فروشگاه ناشی می‌شود، اثرات جانبی بین‌فروشگاهی می‌گویند. لازمۀ کسب حداکثر سود در مراکز خرید در نظر داشتن تمام عناصر هزینه و درآمد، ازجمله اثرات سرریز، است. در غیر این صورت پس از مدتی فروشندگان به مستأجران موقت تبدیل می‌شوند؛ درحالی‌که اگر هزینه‌های پرداختی برای رونق گرفتن مرکز خرید باقاعده و هدفمند باشد و به‌منظور تقویت اثرات بین‌فروشگاهی صرف شود، به تراکم بیشتر مشتریان کمک خواهد کرد. هدف نگارندگان این مقاله مکان‌گزینی فروشگاه‌ها در مرکز خرید «اصفهان سیتی‌سنتر» در بهترین موقعیت و لحاظ اثرات خارجی مثبت بین‌فروشگاهی است؛ به‌نحوی‌که حداکثر سود اقتصادی برای توسعه‌دهنده حاصل شود. پژوهشگران این مقاله به‌دنبال انتخاب ترکیب بهینۀ مستأجر با استفاده از تکنیک برنامه‌ریزی خطی با محاسبۀ اثرات جانبی بین فروشگاه‌های رقیب در مرکز خرید سیتی‌سنتر اصفهان در دورۀ زمانی دی‌ماه تا اسفندماه 1396 هستند تا در هنگام تصمیم‌گیری دربارۀ اجارۀ پرداختیِ مستأجران، این اثرات جانبی لحاظ و از سواری مجانی جلوگیری شود.

پیشینۀ تحقیق.

کانتولا^[2] (2017: 5) در رساله‌ای با نام «موفقیت خرده‌فروشی، اثر فضا و تجمع» نشان می‌دهد ترکیب بهینۀ مستأجر نسبت به عوامل خارجی، همچون تبلیغات و ذهنیت خریداران مرکز خرید، عامل تأثیرگذارتری در اجرای بهتر آن است.

پیووانی و همکاران^[3] (2017: 1) در مقاله‌ای با نام «تعیین تجمع خرده‌فروشی با استفاده از داده‌های متعدد فضایی» مکان‌گزینی خرده‌فروشی‌ها را در مجاورت یکدیگر توضیح می‌دهند. نتایج پژوهش آنها برای پیش‌بینی مدل مکان‌گزینی خرده‌فروشی‌ها باتوجه‌به اثرات تجمع و سکونت مشتریان بالقوه تا شعاع 300متری در فروشگاه‌ها استفاده می‌شود.

کارتر و آلن^[4] (2012: 3) در مقالۀ «روشی برای تعیین ترکیب بهینۀ مستأجر (شامل مکان‌یابی) در مراکز خرید» مسئلۀ بهینه‌یابی ماکزیمم سود را برای مکان‌یابی مستأجر مرکز خرید با در نظر گرفتن 2 اثر مکمل در پاساژها، یعنی نظریۀ پیشنهاد اجاره و نظریۀ مکان مرکزی تعدیل‌شده، توضیح می‌دهند؛ سپس به کمک ماتریس‌های مسافت و ارتباطات تخمین‌زده‌شده به روش حل مسئله تخصیص درجه دوم ترکیب بهینۀ مستأجر را ارائه می‌کنند.

سن و همکاران^[5] (2012: 4) در پژوهش خویش با نام «اثرات خارجی تقاضای هم‌مکانی» ارائۀ رویکردی را برای اندازه‌گیری اثرات خارجی تقاضا دنبال می‌کنند. در این تحقیق اثرات خارجی با تخمین تغییرات در سطح مخارج پرداختی خانوار برای مصرف خواروبار هنگام تأسیس ایستگاه گاز در مجاورت سوپرمارکت و قبل از آن اندازه گرفته شده است. نتایج نشان می‌دهد خرید از خواروبارفروشی پس از هم‌جواری با ایستگاه گاز 7/7 تا 3/9 درصد افزایش داشته است.

تی یو و همکاران^[6] (2003: 7) در مطالعۀ خود با نام «مدیریت اثرات خارجی بین‌فروشگاهی در مراکز خرید: شواهد تجربی» با جمع‌آوری داده‌های 148 مرکز خرید به‌دنبال بررسی 3 عامل اندازۀ مغازه، طول زنجیرۀ فروشگاه‌ها و شهرت فروشنده در ایجاد اثرات سرریز بوده‌اند. نتایجِ به‌دست‌آمده حاکی از آن است که اندازۀ مغازه تأثیر چشمگیر و معناداری بر میزان فروش دارد. فروشندگان برند هم به‌دلیل داشتن اثر سرریز بیشتر اجارۀ کمتری پرداخت می‌کنند؛ اما طول زنجیرۀ فروشگاهی اثر چندانی در میزان اجارۀ پرداختی نداشته است.

مجیا و اپلی^[7] (2003: 2) اثرات خارجی را با بررسی 41 مرکز خرید در ایالات متحده و بیش از 4000 فروشگاه درون آن به‌طور تجربی و با استفاده از یک مدل غیرخطی با تقسیم‌بندی مغازه‌های خرده‌فروشی محاسبه کرده‌اند. آنها تأثیر اندازۀ مغازه و تصویر ذهنی را در مراکز خرید بررسی کردند و نشان دادند اثر خارجی بین فروشگاه‌های هم‌جوار با تصویر ذهنی و اندازه‌ای که ایجاد می‌کنند، چشمگیر و بزرگ است. آنها همچنین نتیجه گرفتند اندازۀ فروشگاه و تصویر ذهنی تأثیری معنادار و غیرخطی بر میزان کل فروش مرکز خرید دارد.

ویتون^[8] (2000: 14-15) با ارائۀ مدلی نظری به‌دنبال شناسایی تفاوت‌های میان قراردادهای اجاری ثابت و قراردادهای اجاری درصدی در مراکز خرید بوده است. او با ارائۀ مدل خود نشان می‌دهد قراردادهای درصدی نه‌تنها موجب توزیع ریسک و افزایش تلاش‌های مستأجران می‌شود، بر همۀ جنبه‌های رابطۀ میان مالک و مستأجر نیز اثر می‌گذارد؛ سپس مدلی ارائه می‌کند که در آن به‌جای یک قرارداد معمول، قراردادی درصدی معرفی می‌شود که برای مستأجر ایجاد انگیزه نمی‌کند؛ بلکه برای مالک انگیزه به وجود می‌آورد. نتایج نشان می‌دهد باوجود اثرات خارجی در فروش، مالک از خود رفتارهای فرصت‌طلبانه نشان نمی‌دهد و همواره انگیزه دارد مستأجران در فروشگاه‌ها باقی بمانند؛ حتی هنگامی که به توسعه یا تغییر کاربری و فضا در مرکز خرید اقدام می‌کنند. او بحث می‌کند مغازه‌ای که اثرات خارجی بیشتری تولید می‌کند، مُحق به پرداخت نرخ اجارۀ کمتری است.

میشلی و همکاران^[9] (1998: 2) در تحقیق خود با نام «رقابت و تخصیص بهینۀ فضا در مراکز خرید» توضیح می‌دهند چرا توسعه‌دهندگان مراکز خرید تمایل دارند ترکیبی از فروشگاه‌های رقیب را در مرکز داشته باشند. آنها دلیل این امر را افزایش ترافیک مشتریان می‌دانند؛ همچنین آنها تحلیلی نظری ارائه می‌دهند که استفاده از آن برای تصمیم‌گیری در مسئلۀ اجاره‌دادن یک واحد تجاریِ خالی امکان‌پذیر است.

پاشیگیان و گولد^[10] (1998: 16) در تحقیقی با نام «درونی‌سازی صرفه‌های تجمع: قیمت‌گذاری فضا در مراکز خرید» با استفاده از داده‌های مربوط به اجارۀ فروشگاه‌ها اهمیت اثرات خارجی مراکز خرید را بازگو و تعیین می‌کنند کدام بخش از سود مغازه‌ها با اثرات خارجی مرتبط است. این مقاله جزء نخستین پژوهش‌های انجام‌شده است که میزان اثرات خارجی تولیدشده در کاربری‌های مختلف را محاسبه می‌کند. پیشنهاد نویسندگان برای درونی‌سازی این اثرات دریافت اجارۀ کمتر از مغازه‌هایی است که اثرات خارجی بیشتری را تولید می‌کنند.

بروکنر (1993: 6) در مقالۀ خود با نام «اثرات خارجی بین‌فروشگاهی و تخصیص فضا در مراکز خرید» فروش یک مغازه را به‌طور مستقیم تابعی از فضای تخصیص‌یافته به همان مغازه و سایر مغازه‌ها در نظر می‌گیرد. در مدل او که بر پایۀ تئوری حداکثرسازی سود اقتصادِ خُرد است، توسعه‌دهندۀ مرکز خرید، اثرات خارجی را در جایگاه یکی از معیارهای تخصیص فضا به مغازه‌های متنوع در نظر می‌گیرد و درنهایت در تحلیل خود به‌دنبال برقراری ارتباط میان توانایی مغازه‌ها در ایجاد اثر سرریز و میزان اجارۀ پرداختی آنهاست.

بین و همکاران^[11] (1988: 4-5) در پژوهش خویش با نام «گزینش مستأجر در پاساژ خرید» مسئلۀ ترکیب مستأجر را با برنامه‌ریزی غیرخطی عدد صحیح بیان و با استفاده از تخمین خطی حل کرده‌اند. اعتبار نتایج، حاکی از آن است که با استفاده از این روش در مرکز خرید 10 تا 25 درصد افزایش قیمت اتفاق می‌افتد. مدلِ معرفی‌شده برای تطبیق با محدودیت‌های ساختاریِ منحصربه‌فرد و ویژگی‌های بازاری هر مرکز خریدِ سنجیده‌شده قابلیت انعطاف دارد.‌ در این مدل، هر مغازه با 3 ویژگی خود تعریف می‌شود:

1- ازنظر قرارگرفتن فضای آن (فضای فروشگاه‌ها به 3 کلاس طبقه‌بندی شده است)؛

2- اندازۀ آن (اندازه هم به 3 دسته تقسیم شده است)؛

3- نوع مغازه (از بین 12 نوع).

سپس میزان اجارۀ حاصل از مرکز خرید به‌منزلۀ تابعی از تعداد واحدهای تجاری با خصوصیات تعریف‌شدۀ آن، ماکزیمم می‌شود.

بال‌افکنده (1396: 12) در مقاله‌ای با نام «تحلیل و ارزیابی مکانی کاربری‌های تجاری شهر ایلام» به مکان‌یابی بهینۀ مراکز تجاری شهری برای مجتمع تجاری تیروژ اقدام کرده است. بدین‌منظور دربارۀ معیارهای مکان‌یابی مراکز تجاری بحث شده و با تحلیل دسترسی به شریان‌های فرعی و اصلی و نزدیکی به کاربری‌های سازگار و ناسازگار ماتریس مقیاس با مطالعۀ موردیِ مرکز تجاری تیروژ شهر ایلام، رعایت معیارهای منظور بررسی شده است. نتایجِ به‌دست‌آمده حاکی از آن است که مرکز تجاری تیروژ دارای 60 درصد سازگاری کامل ازنظر ماتریس سازگاری، 70 درصد مطلوبیت کامل ازنظر ماتریس مطلوبیت، 60 درصد تناسب کامل ازنظر ماتریس ظرفیت و 3/33 درصد تناسب کامل ازنظر کاربری‌های وابسته است.

بخشی‌زاده و همکاران (1395: 10) در مقاله‌ای با نام «ارائۀ الگویی به‌منظورتبیین نقش موفقیت مجتمع‌های تجاری در کشور» از نمونه‌ای 386نفری از مشتریان 5 مرکز تجاری موفق در شهر تهران به جمع‌آوری داده مبادرت کرده‌اند. در این پژوهش برای آزمون‌های مدل‌سازی از معادلات ساختاری و تحلیل عاملی تأییدی استفاده شده و نتایج مد نظر با دو نرم افزار SPSSS و LIZREL  به دست آمده است. یافته‌های تحقیق حاکی از تأثیر معنی‌دار متغیرهای محیط فیزیکی مجتمع تجاری و تمایل مشتریان به ماندن در مجتمع بر موفقیت مجتمع تجاری و تأثیر این متغیر بر وفاداری مشتریان و تبلغات مثبت آنهاست؛ اما تأثیر متغیر هیجانات مشتریان در مجتمع تجاری بر موفقیت مجتمع تجاری تأیید نشده است.

حیدرزاده و عبقری (1391: 2) در مقاله‌ای به بررسی تأثیر تنوع فروشگاهی و شرایط محیط درونی و بیرونی بر رضایت مشتریان از مراکز خرید اقدام کردند. این پژوهش در شهر تهران با جمع‌آوری پرسش‌نامه از 385 بازدیدکنندۀ مراکز خرید انجام شده است. برای آزمون فرضیه‌ها از روش معادلات ساختاری نرم افزار لیزرل استفاده شده است. نتایج نشان می‌دهد از میان عوامل مؤثر بر جذابیت مرکز خرید و رضایت مشتریان، 2 عاملِ ترکیب تنوع خرده‌فروشی و جَو محیطی بیشترین تأثیر را داشته است. باتوجه‌به نتایج پژوهش پیشنهاد پژوهشگران به مدیران مراکز خرید، ایجاد ترکیب بهینه‌ای از فروشگاه‌ها و به وجود آوردن جَو محیطی مناسب برای حمایت از فروشگاه‌های موجود به‌منظور جذابیت بیشتر مرکز خرید و رضایت مشتریان است.

درزمینۀ مراکز خرید داخلی کم‌وبیش مطالعاتی وجود دارد؛ اما اکثر تحقیقاتِ انجام‌شده در این زمینه در حوزۀ شیوۀ معماری آن است و این مقاله ازجمله نخستین مطالعاتی است که دربارۀ شناسایی اثرات خارجی بین‌فروشگاهی صورت گرفته است؛ همچنین نگارندگان پژوهش حاضر ازلحاظ کاربردی به‌دنبال تعیین ترکیب بهینۀ مستأجر در مراکز خریدند. پیش از این مطالعۀ داخلی در این زمینه انجام نشده است. ازجمله نوآوری های دیگر این پژوهش استفاده از روابط برنامه‌ریزی خطی به همراه کاربرد صرفه‌های تجمیع در مرکز خرید برای تعیین ترکیب بهینۀ مستأجر در مرکز خرید اصفهان سیتی‌سنتر است.

مبانی نظری.

مراکز خرید: در یک تعریف کلی مرکز تجاری‌تفریحی نوعی فضای تجاری است که نیازهای مختلف مردم را در 2 قالب تجاری و تفریحی پوشش می‌دهد؛ به‌طوری‌که افراد با مراجعه به چنین محلی ضمن امکان دسترسی آسان و سریع به انواع و اقسام مایحتاج روزمرۀ خویش، امکان بهره‌گیری از یک‌سری مجموعه‌های تفریحی را نیز داشته باشند (پورسیستانی، 1380: 1). مرکز خرید مجموعه‌ای است از ترکیب مستأجرهای انتخابی و ارائه‌دهندگان خدمات تجاری درون یک یا چند ساختمان به‌منزلۀ یک واحد که به‌خوبی طراحی و مدیریت می‌شود (سازمان زمین شهری، 1999: 4). شهرها از قدیم دارای مناطق بازاری با فروشگاه‌های متراکم بوده‌اند؛ اما ازآنجاکه این مناطق در نتیجۀ یک تعادل مکان‌یابی ناهماهنگ به وجود آمده‌اند، جای خود را به مراکز خرید داده‌اند. حداقل‌کردن هزینه‌های سفر برای خرید که شامل هزینۀ زمانی و هزینۀ پولی (مانند مخارج مربوط به خودرو، ازجمله هزینه بنزین) است و منفعت حاصل از مقایسۀ فروشگاه‌ها توسط مشتری، 2 عامل پدیدآمدن تجمیع فروشگاهی است. این موضوع باعث می‌شود خریدار برای مقایسۀ کالاها به مناطق بازاری یا مراکز خرید مراجعه کند؛ بنابراین تراکم فضایی فروشگاه‌ها درمقایسه با پراکندگی فروشگاه‌ها منافع بیشتری را نصیب خریدار می‌کند و این امر باعث جذب بیشتر مشتری در مراکز بازاری و مراکز خرید می‌شود؛ همچنین رقابت قیمتی بین فروشگاه‌هایی که محصول مشابهی را به فروش می‌رسانند، در حالت تراکم فروشگاهی شدیدتر است. این رقابت که منجر به کاهش قیمت‌ها می‌شود، اگرچه برای مشتریان سودمند است، بر سود فروشگاه‌ها اثر منفی دارد؛اما این واقعیت که مغازه‌داران استقرار در مناطق بازاری و مراکز خرید را ترجیح می‌دهند، بر این مسئله دلالت دارد که منافع استقرار در مراکز خرید بر زیان ناشی از رقابت شدید قیمتی غلبه دارد؛ برای مثال خریداری که به قصد خریدن کفش از مغازۀ کفش‌فروشی بازدید می‌کند، ممکن است به مغازۀ لباس‌فروشی هم سر بزند یا بالعکس؛ بنابراین هر نوع فروشگاه از بازدیدکنندگان فروشگاه‌های نوع دیگر نیز منفعت کسب می‌کند (بروکنر، 2011: 120).

اثرات خارجی بین‌فروشگاهی: دلیل ایجاد اثرات خارجی، خوشه‌بندی فضایی مغازه‌هاست. این امر در صرفه‌جویی هزینه‌های حمل‌ونقل برای خرید چندین محصول در یک سفر به خریداران کمک می‌کند. توسعه‌دهندۀ مرکز خرید هم با آرایش فضایی و انتخاب بهینۀ مغازه‌ها از این فرصت برای کسب سود بیشینه بهره می‌گیرد. برخورداری مرکز خرید از فروشگاه‌های متنوع و وجود فروشگاه‌های همگِن که کالاهای مشابهی را به فروش می‌رسانند، سبب ایجاد اثرات سرریز می‌شود (میشلی و سیرمانس، 1995: 2). تئوری‌های اقتصادیِ مطرح‌شده 3 راه‌حل اساسی را برای درونی‌سازی این اثرات ارائه داده‌اند: سوبسید/ مالیات پیگویی، راه‌حل کوز و قواعد مداخله‌گری. بیشتر ابزارهای مدیریتی و درونی‌سازی در عمل زیرمجموعۀ این 3 راه‌حل محسوب می‌شوند (تی یو و همکاران، 2003: 2-5). چگونگی تخصیص فضا در مراکز خرید روشی برای درونی‌سازی این اثرات است. بر این اساس مغازه‌هایی که اثرات سرریز بیشتری تولید می‌کنند، باید فضای بیشتری دریافت کنند. اثرات سرریز به‌دلیل وجود مغازه‌های مکمل و جانشین در یک مرکز خرید ایجاد می‌شود. مسئله‌ای که در درونی‌سازی این اثرات وجود دارد، ابهام در تشخیص مغازه‌های تولیدکنندۀ اثرات خارجی است (بروکنر، 1993: 6)؛ برای مثال مغازه‌های کمترشناخته‌شده در مرکز خرید از سواری مجانی شهرت مغازه‌های معروف برخوردار می‌شوند (پاشیگیان و گولد، 1998: 2).

درصورتی‌که وجود فروشگاه‌های مشابه یا گاهی وجود فروشگاه‌های رقیب موجب افزایش میزان فروش و افزایش استقبال بازدیدکنندگان شود، اثرات خارجی مثبت است؛ اما اگر رقابت ناشی از وجود فروشگاه‌های رقیب شدت بگیرد، انگیزۀ ورود فروشگاه‌های جدید به آن مکان سرکوب می‌شود (فوجیتا و تیز،^[12] 2002: 5). در مرکز خرید مغازه‌داران می‌توانند سودهای متقابل را هم از مغازه‌های منفرد و هم از مزیت‌های مشترک کل مرکز خرید دریافت کنند؛ برای مثال مغازه‌های کوچک به قدرت جذب مشتری مغازه‌های بزرگ و سرریز مشتریان آنها وابسته‌اند (بنجامین و همکاران،^[13] 1992: 4). وقتی صاحبان مراکز خرید می‌خواهند به مرکز خرید خود نظم و هماهنگی بدهند، شدت و جهت اثرات جانبی در بین فروشگاه‌ها را ملاحظه می‌کنند. اگر مغازه‌ای قابلیت کسب درآمد بیشتر را داشته باشد، مالک مرکز خرید می‌تواند آن مغازه را با نرخ بالاتری اجاره دهد (بروکنر، 2011: 121).

در تعریفی دیگر به وابستگی فروش یک مغازه به تعدادی از مغازه‌های دارای کاربری مشابه در یک پاساژ، اثرات خارجی بین‌فروشگاهی گفته می‌شود. برای استفاده از ماکزیمم مزیت این اثرات، ترکیب مستأجر باید شامل تعدادی کافی از هر نوع فروشگاه باشد؛ زیرا از یک نقطه به بعد اثرات خارجی منفی ناشی از ازدحام و رقابت پدید می‌آید (بین و همکاران، 1:1998).

تجمع فروشندگان محصول همگن از دو جنبه ابزار تبلیغاتی محسوب می‌شود: اول، مطلوب‌بودن محصول برای خریداران که احتمال خرید آنها را افزایش می‌دهد؛ دوم، کاهش قیمت کالاها در اثر رقابت که خریدارن را به خوشۀ خرده‌فروشی جذب می‌کند (کانیشی،^[14] 2005: 5). خوشه‌ای‌شدن فروشندگان برای یک فروشندۀ جدید این پیام را دارد که بازار محصول او وجود دارد. این موضوع اطمینان‌نداشتن او را درزمینۀ مشتری و وجود بازار کاهش می‌دهد (بکمن،^[15] 1999: 12). خریداران قبل از خرید، کالاها و خدمات را بین تعدادی از مغازه‌ها مقایسه می‌کنند. قیمت، شکل، سبک، کیفیت، مد (و خدمات پس از فروش) مشخصاً از ملاحظات اصلی آنان محسوب می‌شود.

با در نظر گرفتن تعداد معلومی از مغازه‌ها که محصولی مشابه را ارائه می‌دهند، خرده‌فروشان درصورت استقرار در مجاورت یکدیگر نسبت به وضعیت پراکنده، کسب‌وکار پررونق‌تری خواهند داشت (نلسون،^[16] 1958: 6).

اگر تعداد مغازه‌های فروشندۀ یک نوع محصول از تعداد بهینه بیشتر شود، مزاحمت و رقابتی که برای سایر مغازه‌های هم‌صنف خود ایجاد می‌کنند، اثر خارجی منفی در بین فروشگاه‌ها به وجود می‌آورد؛ به بیانی دیگر اثرات خارجی مثبت بین‌مغازه‌ای سبب شکل‌گیری تشریک مساعی برای کمک به راه‌اندازی هر مغازه می‌شود (تی یو و همکاران، 2003: 7). ایجاد اثرات خارجی منوط به تعداد بهینۀ هر نوع خرده‌فروشی است. در یک مرکز خرید باید ترکیبی از مستأجر طراحی شود که هم جاذب خریداران محصولات متنوع باشد و هم خریدارانی را که انتخاب سخت‌گیرانه‌ای از یک نوع کالا دارند، جذب کند. منتها همان‌طور که فروشگاه‌های یک نوع کالا افزایش می‌یابند، ابتدا بازده هر مغازه افزایش پیدا می‌کند؛ ولی از تعدادی به بعد، این منفعت کاهش می‌یابد یا حتی منفی می‌شود. این امر به‌دلیل آغاز رقابت بین مغازه‌ها اتفاق می‌افتد (بین و همکاران، 1988: 2).

انواع اثرات خارجی بین‌فروشگاهی: مطابق با ادبیات نظری، شناسایی 3 نوع اثرات خارجی امکان‌پذیر است:

1- اثرات خارجی بین‌فروشگاهی ناشی از هم‌جواری فروشگاه‌های مشابه: در این نوع اثرات خارجی، بازدیدکنندگان و مشتریان مغازه‌ها به‌صورت بالقوه از مشتریان سایر مغازه‌ها افزایش می‌یابند. این اثرات خارجی تا سطح معینی از افزایش ترافیک تأثیرات مثبت دارند؛ اما پس از رسیدن به سطح آستانه‌ای از ترافیک، ایجاد ازدحام می‌کنند. درآمد خرده‌فروشی‌ها به نوع کالایی که به فروش می‌رسانند، وابسته است. در سطح معینی از ترافیک حداکثر می‌شود؛ مثلاً سطح بهینۀ ترافیک برای فروشگاه‌هایی که کالاهای دارای ارزش زیاد (مانند جواهرآلات و ساعت) می‌فروشند، نسبت به فروشگاه‌هایی که کالاهای کم‌ارزش‌تر به فروش می‌رسانند، پایین‌تر است.

2- اثرات خارجی بین‌فروشگاهی ناشی از تنوع فروشگاه‌ها: وجود فروشگاه‌هایی با کالاها و خدمات متنوع مانند اثرات خارجی ناشی از فروشگاه‌های مشابه هم‌جوار، به‌دلیل ایجاد امکان خرید کالاهای مختلف در یک سفر باعث به وجود آمدن جذابیت و افزایش بازدید مشتریان از مرکز خرید می‌شود.

3- اثرات خارجی بین‌فروشگاهی ناشی از فروشگاه‌های لنگر:^[17] طبق تعریف، به مغازه‌هایی که مستقل از مرکز خرید، ترافیک مشتری زیادی ایجاد می‌کنند، فروشگاه‌های لنگر گفته می‌شود. به‌دلیل ایجاد ترافیک زیاد، نواحی فروش نزدیک به این فروشگاه‌ها گران‌ترند و با قیمت بیشتری اجاره داده می‌شوند. هایپرمارکت‌ها، سینماها، مراکز بزرگ تفریحی و... از این دسته‌اند (ریکلی،^[18] 2012: 49). ازنظر دمیان و همکاران^[19] (2011: 14) یک مغازۀ لنگر با استفاده از اعتبار نام خود، ترافیک مشتریان را در مرکز خرید افزایش می‌دهد. در نقشۀ هر مرکز خرید معمولاً یک فروشگاه بزرگ یا تعداد بیشتری از این فروشگاه‌ها وجود دارد. اگر مغازۀ لنگر به‌تنهایی در یک مکان قرار بگیرد، خریدار می‌داند با بازدید از آن چه مقدار مازاد می‌تواند کسب کند؛ پس این فروشگاه مکان ثابتی دارد و ممکن است ترافیک اندکی از خریداران ایجاد کند. حال اگر مغازۀ لنگر در مجاورت خرده‌فروشی‌های دیگر در مرکز خرید فرض شود، رغبت خریداران برای مراجعه به مرکز خرید بیشتر خواهد بود؛ زیرا احتمالِ یافتنِ کالایی مطابق با سلیقۀ ایشان افزایش می‌یابد.

روش تحقیق.

قلمرو مکانی این مطالعه طبقات همکف، اول و دوم اصفهان سیتی‌سنتر با مجموع 408 فروشگاه و مساحت 51029 متر مربع بوده است.

مجموعۀ اصفهان سیتی‌سنتر در سال 2012 افتتاح و در 2016 ساخت آن تکمیل شده است. این ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ درکل شامل 7 ﻃﺒﻘﻪ است. 2 ﻃﺒﻘﻪ به‌صورت ﭘﺎﺭﻛﻴﻨﮓ ﻣﺴﻘﻒ با ظرفیت 5500 اتومبیل، 3 ﻃﺒﻘﻪ مرکز خرید و 2 طبقۀ آخر شامل مجموعۀ پردیس سینمایی و سالن‌هاست. مطالعۀ حاضر بر واحدهای مرکز خرید تمرکز دارد. مجموعه‌های تجاری در 3 طبقه متمرکز شده‌اند و جمعاً شامل 750 واحد می‌شوند؛ همچنین از فروشگاه‌های برندهای ایرانی و خارجی، رستوران‌های ملل، دفاتر هواپیمایی، شعب بانکی، نمازخانه و... متشکل شده‌اند (سایت اصفهان سیتی‌سنتر، 1 مهر 1396). نگارندگان پژوهش حاضر بر واحدهایی تمرکز داشته‌اند که برای انواع فعالیت‌های خرده‌فروشی اجاره داده شده‌اند. این واحدها مجموعاً 408 فروشگاه را شامل می‌شوند؛ همچنین ازآنجاکه تمرکز پژوهشگران این مطالعه بر اثرات خارجی بین‌فروشگاهی ناشی از فروشگاه‌های لنگر نیست، فروشگاه‌های لنگر، مانند هایپراِستار، دانشگاه و... از مطالعه حذف شده‌اند.

مجموعۀ اصفهان سیتی‌سنتر در بزرگ‌راه جنوبی شهر اصفهان، در ابتدای جادۀ اصفهان به شیراز و در تقاطع 2 بزرگ‌راه شهید دستجردی و کمربندی اصفهان واقع شده است. ویژگی‌های مهم این مجموعه عبارت‌اند از: مجاورت با سپاهان‌شهر، بهارستان و شهید کشوری؛ فاصلۀ 4دقیقه‌ای تا ورودی شهر اصفهان (میدان آزادی)؛ فاصلۀ 400متری تا ایستگاه مترو و فاصلۀ 300متری تا ایستگاه مسافربری راه‌آهن. نقشۀ زیر موقعیت مکانی اصفهان سیتی‌سنتر را مشخص کرده است.

شکل 1- موقعیت اصفهان سیتی‌سنتر

طبقه‌بندی خرده‌فروشی‌ها بنا بر مطالعات گوناگون به روش‌های متفاوتی صورت می‌گیرد. خرده‌فروشی به فرآیندهای فروش کالاهای مصرفی یا خدمات به مصرف‌کنندگان نهایی ازطریق کانال‌های چندگانۀ توزیع برای کسب سود گفته می‌شود. ریکلی (2012) خرده‌فروشی‌ها را در 17 عنوان طبقه‌بندی کرده است. یو و همکاران^[20] (2012) خرده‌فروشی‌ها را در 14 طبقه دسته‌بندی کرده‌اند. بورگرز و همکاران^[21] (2010) نیز خرده‌فروشی‌ها را در 12 عنوان طبقه‌بندی کرده‌اند. انجمن بین‌المللی مراکز خرید (2008) خرده‌فروشی‌ها را در 19 عنوان طبقه‌بندی کرده است که عبارت‌اند از: کالاهای عمومی، غذا، خدمات غذا، پوشاک و متعلقات، لوازم خانگی، اسباب منزل، موسیقی، مصالح ساختمانی و باغبانی، لوازم خودرو، سرگرمی، هدیه، جواهر، نوشیدنی، دارو، سایر خرده‌فروشی‌ها، خدمات فردی، امور سرگرمی و اجتماعی، مؤسسات مالی، سایر (مغازه‌های خالی، انبار).

در این پژوهش انواع فروشگاه‌ها براساس انواع محصولات و خدماتی که در بازه زمانیِ بررسی‌شده در اصفهان سیتی‌سنتر ارائه شده و دارای تعداد کافی و تمایز اجاره برحسب نوع کاربری، کلاس اندازه‌ای و کلاس مکانی بوده است، به 8 رسته گروه‌بندی شده است. این رسته‌ها در جدول (1) آورده شده است.

جدول 1- انواع خرده‌فروشی‌های استفاده‌شده در مطالعه ردیف به 7 رسته گروه بندی شده

همچنین به پیروی از بین و همکاران (1998)، انواع فروشگاه‌ها در 3 کلاس مکانی و 3 کلاس اندازه‌ای طبقه‌بندی شده‌اند؛ به این معنا که هر فروشگاه باتوجه‌به فضای تجاری و موقعیت مکانی‌ای که در طبقات مختلف دارد، تقسیم شده است. این دسته‌بندی در جدول زیر قرار گرفته است.

بنابراین مقادیر بهینه برای 7 نوع خرده‌فروشی در هر کلاس مکانی و هر کلاس اندازه‌ای به دست می‌آید.

جدول 2- طبقه‌بندی کلاس‌های اندازه‌ای و مکانی

هدف پژوهش حاضر حداکثرسازی سود ارزش مرکز خرید با تعیین تعداد بهینۀ انواع خرده‌فروشی‌ها (در 7 نوع خرده‌فروشی) در 3 کلاس مکانی و 3 کلاس اندازه‌ای در مجموعۀ اصفهان سیتی‌سنتر است. اثرات خارجی مد نظر در این تحقیق براساس ایدۀ بین و همکاران (1998) ارائه شده است. ایدۀ آنها عبارت است از «اثرات تعاملی بین مغازه‌های یک رسته و وابستگی فروش یک مغازه به تعداد مغازه‌های مشابه آن در مرکز خرید». مشتریان به مرکز خریدی که دارای تعداد متعادلی از کالاهای همگن و متنوع است، جلب می‌شوند. اثرات خارجی بین‌فروشگاهی تقاضا از هم‌جواری مستأجرهایی با کاربری مشابه نیز لحاظ شده است. منظور از اثرات خارجی بین‌فروشگاهی مثبت، صرفه‌های مثبت ناشی از هم‌جواری فروشگاه‌ها در کنار یکدیگر است که موجب اشتراک‌گذاری مشتریان میان آنها می‌شود.

هر فرد با دامنۀ انتخاب وسیعی از یک کالای خاص جذب مرکز خریدی خواهد شد که شامل چندین مغازۀ عرضه‌کنندۀ آن کالاست. ترکیب مناسب مستأجر برای یک مرکز خرید، شیوه‌ای برای جذب بیشتر مشتریان و بازدیدکنندگان به حساب می‌آید تا بدین‌صورت توسعه‌دهندۀ مرکز خرید بتواند با افزایش نرخ اجاره، سود خود را به حداکثر برساند. هم‌زمان با افزایش تعداد مغازه‌های یک کاربری، بازدهی برای هر مغازه در ابتدا افزایش می‌یابد. از نقطه‌ای به بعد این اثرات کاهش می‌یابد یا منفی می‌شود (هنگامی که مغازه‌ها با یکدیگر وارد رقابت می‌شوند).

برای استفاده از بیشینۀ مزیت اثرات تعاملی، ترکیب مستأجر باید شامل تعداد کافی و نه تعداد زیادی از هر نوع مستأجر باشد.

روش تحقیق حاضر باتوجه‌به نحوۀ گـردآوری اطلاعـات و داده‌ها، توصیفی - تحلیلی است. برای جمع‌آوری اطلاعات از منابع لاتین و مراجع اینترنت استفاده شده و برای محاسبۀ اثرات سرریز، داده‌های واقعی قراردادهای اجارۀ مرکز خرید اصفهان سیتی‌سنتر دریافت و تحلیل شده است. به‌منظور دستیابی به مساحت و تعداد واحدهای اجاره‌ای اصفهان سیتی‌سنتر، نقشه‌های طبقات بررسی‌شده به کار رفته است. پردازش و مرتب‌سازی داده‌ها با استفاده از نرم‌افزار اکسل و حل مدل برنامه‌ریزی با نرم‌افزار لینگو صورت گرفته است.

متغیرهای استفاده‌شده: مساحت واحدها و تعداد واحدها در هر طبقه که با استفاده از نقشه‌های کاربری و مساحت اصفهان سیتی‌سنتر به دست آمد؛ همچنین ارزش اجارۀ هر نوع خرده‌فروشی و نرخ رشد اجاره در هر رسته خرده‌فروشی در واحد زمان. برای محاسبۀ نرخ رشد اجاره در هر نوع خرده‌فروشی ابتدا در هر گروه کاربری، اجاره برحسب تاریخی که فروشگاه اجاره داده شده، مرتب شده است؛ سپس نرخ رشد اجارۀ فروشگاه‌های جدید در هر کاربری نسبت به فروشگاه قبل از خود در همان کاربری محاسبه شده است. برای تبدیل نرخ رشد در واحد زمان (در اینجا یک سال) نرخِ به‌دست‌آمده در نسبت 360 بر دورۀ زمانیِ استفاده‌شده ضرب شده است تا این نرخ براساس فواصل سالانه همگن شود.

اثرات خارجی معادل متوسط افزایش نهایی اجارۀ سالانۀ هر متر مربع در هر نوع کاربری از حاصل ضرب نرخ رشد در میانگین اجارۀ هر رسته خرده‌فروشی به دست آمده و در مدل قرار گرفته است.

سایر متغیرهای استفاده‌شده به‌همراه نماد آنها در جدول زیر (جدول 3) معرفی شده است.

جدول 3- معرفی پارامترهای استفاده‌شده برای محاسبۀ اثرات خارجی

تصریح مدل پژوهش.

برای تعیین تعداد بهینۀ خرده‌فروشی در هر کلاس مکانی و اندازه‌ای از یک مدل برنامه‌ریزی خطی استفاده می‌شود. تابع هدف آن شامل حداکثرسازی اثرات خارجی مثبت بین‌فروشگاهی و ارزش حال هر نوع فروشگاه به تفکیک اندازه و کلاس مکانی و قیود مسئله در زیر آورده شده است:

همچنین قیود زیر برای رعایت ملزومات خطی‌بودن مسئله اضافه شده است.

جدول 5- معرفی متغیرهای تصمیم

جدول 6- معرفی پارامترهای تابع هدف

جدول 5- معرفی پارامترهای قیود

که در آن  تعداد بهینۀ مستأجر نوع i و با اندازۀ k درکلاس مکانی j است.  متغیر دوگانۀ 0 و 1 است که اگر تعداد  مغازه از نوع i وجود داشته باشد، مقدار 1 می‌گیرد و در غیر این صورت صفر می‌گیرد. در اینجا i تعداد انواع خرده‌فروشی، j تعداد کلاس‌های مکانی (تعداد طبقات) و k تعداد کلاس‌های اندازه‌ای است.  معادل ارزش حال هر مغازه توصیف‌شده با نوع i، کلاس مکانی j و کلاس اندازه‌ای k و  بیانگر متوسط درآمد نهایی اضافه‌شده با ورود l اُمین مغازه نوع i است.

قید اول مسئله بیان می‌کند مجموع فضای تجاری تخصیص‌داده‌شده باید کمتر از مجموع مساحت موجود باشد. در آن مجموع تعداد بهینه ضرب در حداقل مساحت اجاری لازم برای هر کاربری در هر کلاس اندازه‌ای کمتر یا مساوی است با مساحت کل قابل اجاره در هر طبقه.

قید دوم این محدودیت را تحمیل می‌کند که مجموع تعداد بهینه ضرب در حداقل مساحت اجاره‌ای لازم برای هر کاربری در هر کلاس اندازه‌ای باید بین کمترین و بیشترین مساحت اختصاص‌داده‌شده به آن تغییر کند.

در قید سوم مجموع تعداد بهینه بین 2 مقدار در بین 2 پارامتر کمترین و بیشترین تعداد مجاز در هر کاربری تغییر می‌کند. در این قید بسته به نظر توسعه‌دهنده برای هر کاربری سطح مجازی تعیین می‌شود. مقادیر حداکثر مجاز یک بار با تعداد یک‌هفتم کل واحدهای مرکز خرید برای هریک از کاربری‌ها و یک بار طبق تعداد مد نظر توسعه‌دهنده تعیین شده است.

در قید چهارم مجموع تعداد بهینه کمتر یا مساوی است با تعداد کل واحدهای موجود در هریک از طبقات و در هریک از کلاس‌های اندازه‌ای بررسی‌شده در مجموعۀ اصفهان سیتی‌سنتر تصریح شده است.

یافته‌های تحقیق.

برای حل مدل از نرم‌افزار لینگو استفاده شده است. برای نوشتن مسئله، 57 خط کدنویسی انجام شده و مسئله با 818 مرتبه تکرار به جواب رسیده است. مدت‌زمان اجرای مدل در نرم‌افزار لینگو 20 میلی‌ثانیه بوده است.

در جدول زیر نتایج بهینه برای هر کاربری ارائه شده است. تعداد بهینه برای هر کاربری در قالب 3 کلاس مکانی و در 3 کلاس اندازه‌ای ارائه شده است؛ همچنین وضعیت موجود اصفهان سیتی‌سنتر در هر کلاس مکانی و اندازه‌ای در کنار وضعیت بهینه ارائه شده است تا مقایسه امکان‌پذیر باشد

جدول 6- نتایج اجرای مدل در نرم‌افزار لینگو و مقایسه با وضعیت کنونی

همان‌طور که مشاهده می‌شود، تعداد بهینه برای هر کاربری به‌منظور تحلیل حساسیت به تعداد و مساحت اختصاص‌داده‌شده به 2 روش محاسبه شده است که خود بیانگر حساسیت متغیرها به تغییر مساحت قابل دسترس برای هریک از کاربری‌هاست. در ستون چهارم از سمت چپ، محدودیت اعمال‌شده بر مساحت براساس تعداد و مساحت‌های طراحی‌شده در نقشه‌های کاربری و مساحت اصفهان سیتی‌سنتر در نظر گرفته شده است؛ اما در ستون پنجم نتایج برای حالت انعطاف‌پذیرتری به دست آمده است؛ به‌طوری‌که در آن قید مربوط به مساحت برابر با مجموع کل مساحت کاربردی در سیتی‌سنتر است. بااین‌حال گفتنی است فراوانی نسبی تعداد بهینه در هر 2 حالت تقریباً مساوی است.

همان‌طور که از نتایج مندرج در جدول (6) استنباط می‌شود، در هر 2 حالت، تنها در کلاس اندازه‌ای اول کاربری طلا و جواهر به دست آمده است؛ به‌طوری‌که در کلاس اندازه‌ای کمتر از 50 متر در طبقۀ همکف و طبقۀ اول فروشگاه طلا و جواهر پیشنهاد شده است و در سایر کلاس‌های اندازه‌ایِ بزرگ‌تر، پیشنهادی برای کاربری طلا و جواهر نشده است؛ همچنین در طبقۀ سوم هیچ پیشنهادی برای این کاربری نشده است. این نتایج به مشاهدات واقعی نزدیک است؛ به‌طوری‌که در حالت واقعی 49 فروشگاه کمتر از 50 متر در طبقۀ اول و 25 فروشگاه با همین اندازه در طبقۀ اول وجود دارد و کلاً 78 درصد فروشگاه‌ها در همین اندازه‌اند. درمجموع 83 فروشگاه طلا و جواهر پیشنهاد شده که در حالت واقع تعداد این فروشگاه‌ها 84 عدد است.

در کاربری لوازم بهداشتی و آرایشی درمجموع 8 فروشگاه پیشنهاد شده که در حالت واقع 9 فروشگاه به این کاربری اختصاص یافته است. در مجموع نتایج تفاوت اندکی وجود دارد؛ ولی توزیع این فروشگاه‌ها در کلاس‌های اندازه‌ای مختلف و طبقات مختلف کمی متفاوت است. این تفاوت، خصوصاً با نتایجی که براساس قید مساحت مبتنی بر کل مساحت سیتی‌سنتر به دست آمده است، بیشتر است. بر این اساس از 57 فروشگاه لوازم بهداشتی و آرایشی، همه در طبقۀ اول پیشنهاد شده است. از این تعداد، 27 واحد برای طبقۀ همکف و 30 واحد برای طبقۀ اول پیشنهاد شده است؛ درحالی‌که براساس وضع موجود برای این کاربری جمعاً 9 فروشگاه وجود دارد که بین طبقات و کلاس‌های مختلف اندازه‌ای توزیع شده است. برای این کاربری نوعی تمرکزگرایی در سطح میانی پیشنهاد شده است؛ زیرا اولاً کاربری‌های میانی در این زمینه بیشتر موفق بوده‌اند و ثانیاً ازآنجاکه این محصولات مشتری‌های خود را دارد و تاحدی محصولات و خدمات تخصصی ارائه می‌دهد، کمتر به مکان حساسیت دارد؛ به همین خاطر در طبقۀ اول که پربازدیدترین طبقه است، در هیچ کلاس مکانی فروشگاهی پیشنهاد نشده است؛ همچنین در هیچ طبقه‌ای فروشگاه بزرگ پیشنهاد نشده است؛ چون محصولات آن کم‌وزن‌تر از سایر محصولات است؛ بااین‌حال منطبق‌نبودنِ داده‌های واقعی با وضعیت پیشنهادشدۀ مدل ناشی از بی‌توجهی مستأجران به این نوع سرریزهاست.

در کاربری پوشاک جمعاً 19 فروشگاه در طبقۀ اول و کلاس اندازه‌ای زیر 50 متر و 38 فروشگاه در طبقۀ همکف و کلاس اندازه‌ای متوسط پیشنهاد شده است؛ درحالی‌که در حالت واقعی وضعیت بسیار متفاوت است و فروشگاه‌ها در همۀ طبقات و همۀ کلاس‌های اندازه‌ای توزیع شده‌اند. علت انحراف وضعیت واقعی از وضعیت بهینۀ به‌دست‌آمده از الگو ناشی از فرض‌های الگو، رعایت‌نشدن اصول تخصیص فضای فروشگاهی یا محدودیت‌های الگوست که در بخش نتیجه‌گیری دربارۀ آن توضیح داده خواهد شد. همان‌طور که در جدول مشاهده می‌شود، الگوی تحقیق، تعداد بهینۀ 57 فروشگاه را برای کاربری لوازم منزل فقط در اندازۀ بیش از 100 متر و در 2 طبقۀ همکف و اول در نظر می‌گیرد. این درحالی است که وضع موجود در همۀ طبقات و همۀکلاس‌های اندازه‌ای به غیر از فروشگاه کمتر از 50 متر در طبقۀ همکف اتفاق افتاده است. دلیل این انحراف آن است که اولاً پوشاک یک کالای نسبتاً حجیم و جاگیر است و ثانیاً کمتر دارای مشتریان اختصاصی است و بیشتر بازدیدکنندگان عمومی دارد؛ به‌طوری‌که مشتریان با هدف بازدید از یک فروشگاه خاص یا با هدف خاص اقدام به بازدید از فروشگاه ها نمی‌کنند. این مسئله باعث شده است الگو برای حداکثرسازی، ارزش خالص اکثر فروشگاه‌ها را در طبقۀ همکف و در اندازۀ متوسط پیشنهاد دهد.

برای کاربری مبلمان و دکوراسیون داخلی به‌دلیل نیاز به مغازه‌هایی با متراژ بیشتر، حالت بهینه در کلاس اندازه‌ای اول معرفی نشده است. در کلاس اندازه‌ای دوم نیز تنها قرارگیری این کاربری در طبقۀ اول پیشنهاد شده است. فروشگاه بزرگ‌تر از 100 متر نیز در طبقۀ اول و دوم پیشنهاد شده است. در وضعیت کنونی، واحدهای طبقۀ دوم سیتی‌سنتر به کاربری رستوران و کافه اختصاص دارد و به‌دلیل تشدید اثرات خارجی مثبت ناشی از تجمع همگن، نرخ اجارۀ این کاربری‌ها در این طبقه بیشتر است؛ بنابراین جواب بهینه نیز با قرارگیری این 2 کاربری در این طبقه مطابقت دارد؛ بااین‌حال برای فضاهای تجاری بیش از 100 متر پیشنهادی وجود نداشته است.

برای کاربری کافی‌شاپ نیز نتایج الگو صرفاً طبقۀ دوم را پیشنهاد کرده است و در این بین تعداد بیشتر آن در مساحت‌های بیشتر پیشنهاد شده است. این در حالی است که وضع موجود به‌طور نسبتاً متوازن بین طبقات و کلاس‌های اندازه‌ای توزیع شده است. یکی از دلایل آن بی‌توجهی الگو به ویژگی‌های اختصاصی کالاهاست که در فروش و روابط تصریح نشده است؛ برای مثال یکی از ویژگی‌های خدمات و محصولات فروشگاه کافی‌شاپ و رستوران دسترسی آسان و فراگیر است؛ همچنین به‌دلیل تفکیک‌نشدن کاربری رستوران و کافی‌شاپ این مسئله بیشتر نمود کرده است.

به نظر می‌رسد دلایل بسیاری در اختلاف نتایج محاسبه‌شده با وضعیت کنونی دخیل باشد؛ ازجمله شکست بازار، محدودیت‌های اعمال‌شده در پارامترهای مدل و حتی محدودیت‌های پژوهش. این مسئله رهنمودی برای مطالعات آتی به شمار می‌رود که چنین پژوهشی را با لحاظ سایر ویژگی‌های کالاها و خدمات و همچنین لحاظ سایر انواع اثرات خارجی انجام دهند.

برای بررسی میزان انطباق نتایج بهینۀ به‌دست‌آمده از الگو و وضعیت واقعی اصفهان سیتی‌سنتر بایستی با استفاده از شاخص انحراف توزیع، میزان انطباق در هر کاربری را اندازه‌گیری کرد. برای این کار از فرمول زیر استفاده می‌شود:

که در آن  شاخص انطباق توزیع بهینه با توزیع واقعی برای هر کاربری i است.  مقادیر بهینه برای هر کلاس اندازه‌ای و کلاس مکانی برای کاربری i است و  مقادیر واقعی برای هر کلاس اندازه‌ای و کلاس مکانی برای کاربری i در اصفهان سیتی‌سنتر است. مطابق با نمادگذاری قبلی نیز i بیانگر کاربری‌های مختلف است، j بیانگر کلاس اندازه‌ای و k بیانگر طبقات مختلف است. هرچه این شاخص، عدد پایین‌تری داشته باشد، توزیع واقعی با توزیع بهینه انطباق بیشتری خواهد داشت. در حالت انطباق کامل این شاخص عدد صفر می‌گیرد و هرچه مقدار شاخص بزرگ‌تر باشد، میزان انحراف بیشتر است. در جدول زیر شاخص انطباق توزیع برای 7 کاربری به ترتیب میزان انطباق ارائه شده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود، از بین 7 کاربری بررسی‌شده بیشترین انطباق مربوط به طلا و نقره است؛ پس از آن مبلمان و دکوراسیون داخلی و سپس لوازم منزل بیشترین انطباق را با وضعیت بهینه دارند. کمترین انطباق نیز به کاربری پوشاک مربوط است.

جدول 7- میزان انطباق توزیع واقعی فروشگاه‌ها با وضعیت بهینه