تعیین قدرت خرید مسکن خانوارهای شهری با استفاده از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) (نمونه‌پژوهی: مناطق شهری ایران در سال 1393)

مقدمه

مسکن یکی از نیازهای ضروری زندگی است. برای بسیاری از مردم خانه یک ساختمان نیست، بلکه پناهگاهی گرم است که ایجاد امنیت می‌کند. در طول سال‌های گذشته، در جریان رشد شهرنشینی، بخش درخور توجهی از جمعیت ایران، در جایگاه یکی از کشورهای پرجمعیت دنیا، به شهرها روی آورده‌اند. افزایش درصد شهرنشینی باعث افزایش تقاضا برای مسکن شهری شده است. علاوه‌برآن افزایش درآمد و به‌دنبال‌آن نیاز به ارتقاء در سکونت‏گاه‌ها، تقاضا برای مسکن شهری را افزایش داده است.

ممکن است در شهرها تعداد واحدهای مسکونی عرضه‌شده فراوان باشد؛ ولی بسیاری از شهروندان توانایی مالی تهیه مسکن ملکی یا استیجاری را ندارند. باوجود خانه‌های عرضه‌شده، نداشتن قدرت مالی تهیه مسکن باعث شده است شاهد پدیده‌ای به نام واحدهای مسکونی خالی از سکنه باشیم. چنین اشکالی ناشی از چیست؟ آیا قیمت واحدهای مسکونی بسیار گزاف است یا درآمد خانوارها بسیار کم است یا دلایل دیگری وجود دارد؟ پاسخ روشن است. شاید در کنار این دو علت، علت‌های دیگری برای مشکل مسکن وجود داشته باشد. ممکن است مشکل مسکن با ثبات در جامعه یا ساختار مخارج خانوارها ارتباط داشته باشد. یافتن علت‌های ناتوانی مالی مردم در شهرها و روستاها برای دسترسی به مسکن مناسب، یکی از وظایف پژوهشگران است.

ﺗﺄثیرپذیریِ قدرت مالی از قیمت مسکن ایجاب می‌کند به هر دو مفهوم توجه شود. قدرت مالی خرید یا اجاره تابعی از قیمت یا اجارﮤ مسکن است؛ ولی فقط با آن تعیین نمی‌شود و درآمد و مخارج خانوارها نیز در قدرت مالی مسکن نقش دارد. اگر قیمت مسکن ارزان باشد، ولی درآمد مازاد خانوار برای خرید یا اجارﮤ مسکن کافی نباشد، قدرت مالی برای دسترسی به مسکن وجود ندارد.

قدرت مالی برای دسترسی به مسکن مفهومی اقتصادی نیست؛ بلکه مفهومی سیاست‌گذاری است. قیمت مسکن از متغیرهای خُرد و کلان متعددی ﺗﺄثیر می‌پذیرد؛ ولی در تمام حالات، برخلاف قدرت مالی، قیمت مسکن مفهومی اقتصادی است.

هدف این مطالعه اندازه‌گیری قدرت خرید مسکن خانوارهای شهری با استفاده از اطلاعات مربوط به درآمد و مخارج آنها و تعیین مساحت‌های خریدنی مسکن توسط آنها در هر دهک درآمدی، باتوجه به قیمت هر متر مربع واحد مسکونی است. اندازه‌گیری قدرت خرید، امکان ارزیابی سیاست‌های مختلف را برای ﺗﺄثیرگذاری بر آن فراهم می‌کند. در کشور، غنی‌کردن مطالعات نظری در این حوزه به مسئولان کشوری کمک می‌کند برای حمایت از بخش مسکن و افزایش قدرت خرید مسکن، سیاست‌های منطقی‌تری در پیش گیرند.

این مقاله متشکل از چند بخش است: پس از مقدمه، در بخش دوم، پژوهش‌های گذشته بررسی شده است. در بخش سوم مبانی نظری و ساختار سیستم مخارج خطی بسط‌یافته تشریح شده است. در بخش چهارم مقاله، داده‌های استفاده‌شده تشریح شده است. در بخش پنجم، نتایج تجربی پژوهش بیان شده است. در بخش پایانی نیز جمع‌بندی صورت گرفته است.

پیشینه پژوهش

پژوهشگران داخلی و خارجی از توانایی مالی دسترسی به مسکن مفاهیم مختلفی ارائه کرده‌اند (استون،^[1] 2006؛ هالچانسکی،^[2] 1995). با در نظر گرفتن این مفاهیم، توانایی مالی دسترسی به مسکن به توانایی پرداخت پول توسط خانوار برای خرید یا اجارﮤ مسکن از بازار املاک تعبیر می‌شود. برای مطالعه توانایی مالی مسکن، شیوه‌های متعددی همچون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار (لی و لیو،^[3] 2009؛ وانگ و زانگ،^[4] 2013)، شاخص اندازه‌گیری وُسع مالی مسکن (زانگ،^[5] 2012؛ کیم،^[6] 2006) و... وجود دارد. مزیت این شیوه‌ها در راحتی اندازه‌گیری آنهاست؛ ولی مشکل این شیوه‌ها در نداشتن دقت اندازه‌گیری توان مالی است. یکی دیگر از روش‌های استفاده‌شده برای اندازه‌گیری وُسع مالی، بر سیستم مخارج خطی بسط‌یافته مبتنی است. سیستم مخارج خطی بسط‌یافته مدلی پیچیده است. در خارج،  با استفاده از این سیستم پژوهش‌های وسیعی انجام شده است (لی،^[7] 2011؛ لی و مو،^[8] 2015). در ایران نیز از این مدل برای تعیین حداقل معاش در کشور و تعدادی از استان‌ها استفاده شده است (جواهری و دیگران، 1391؛ سعادت و دیگران، 1391؛ مکیان و دیگران، 1390؛ حیدری و دیگران، 1391؛ گودرزی و دیگران، 1391؛ محمدی و دیگران، 1386). باوجود استفاده از این الگو برای تعیین حداقل معاش، از این الگو برای اندازه‌گیری قدرت خرید مسکن در کشور استفاده نشده است. لی^[9] (2010) از این الگو برای محاسبه توان مالی مسکن در مناطق شهری پکن در سال 2004 استفاده کرده و کاربرد آن را در محاﺳﺒﮥ توان مالی دسترسی به مسکن اثبات کرد. لی و مو^[10] (2015) با استفاده از مطالعه‌ای در دو سال 2004 و 2013 و نیز لی و دیگران^[11] (2015) در مطالعه دیگری برای دو سال 2004 و 2014، توان مالی مسکن در شهر پکن را محاسبه کرده و در این سال‌ها با هم مقایسه کردند.

مبانی نظری

باتوجه به اینکه قدرت خرید خانوارها تنها تابعی از درآمد آنها نیست و مخارج آنها نیز در باقی‌ماندﮤ درآمد اختصاص‌یافته به مسکن نقش دارد، استفاده از نسبت درآمد به قیمت مسکن یا سایر نسبت‌ها برای تعیین قدرت خرید مسکن خانوارها مناسب نیست. به همین علت در این مقاله از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته استفاده شده است. در این بخش از مطالعه با استفاده از داده‌های مقطع عرضی خانوارهای نمونه شهری در سال 1393، آخرین سالی که اطلاعات آن در دسترس است، به مبانی نظری و نحوﮤ برآورد پارامترهای این الگو اشاره می‌شود.

ساختار سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES)^[12]

به‌منظور استخراج تابع تقاضای یک خانوار، از روش حداکثرسازی مطلوبیت مصرف‌کننده باتوجه به قید بودجه استفاده می‌شود. دراین‌خصوص، اندیشمندان اقتصادی توابع مطلوبیت متعددی ارائه کرده‌اند که تابع مطلوبیت استون و گری برای ﺗﺄمین منظور ما در این پژوهش تناسب بیشتری دارد. در مقایسه با سایر توابع مطلوبیت، این تابع مناسب‏تر به‌نظر می‌رسد؛ زیرا نتایج حاصل از برآورد این تابع تقاضا به‌شکل بهتری تابع تقاضا را از بُعد نظری توجیه می‌کند، با رفتار واقعی مصرف‌کننده انطباق بیشتری دارد، تخمین حداقل هزینه زندگی را امکان‌پذیر می‌کند و امکان تخمین شرایط تقاضای حاصل با استفاده از روش‌های معمول در اقتصادسنجی، به‌خصوص روش حداقل مربعات معمولی را فراهم می‌کند (ادیب‌پور و شیرآشیانی، 1393).

برای برآورد مخارج متوسط یک خانوار نمونه در هر دهک درآمدی با داشتن اطلاعات مخارج خانوارها، به استفاده از سیستم‌های تخمین مخارج خانوار نیاز است. برای این کار، استفاده از سیستم مخارج خطی از سایر سیستم‌ها راحت‌تر است. سیستم مخارج خطی (LES) را برای اولین‌بار استون^[13] (1954) مطرح کرد. پس‌ازآن للوچ^[14] (1973) با اضافه‌کردن تغییراتی، سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) را مطرح کرد. در این مقاله برای تعیین توان خرید مسکن در بین گروه‌های مختلف درآمدی مناطق شهری ایران، از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته استفاده می‌شود. برای رسیدن به این سیستم، از تابع مطلوبیت استون‌گری شروع می‌کنیم (للوچ، ^[15] 1973)

دراینجا  سهم نهایی کالای ام از بودجه خانوار،  مقدار تقاضا برای کالای ام،  تقاضای پایه برای کالای ام که در حکم حداقل معاش از آن یاد می‌شود،  تقاضای مازاد بر حداقل معاش برای کالای ام وقتی‌که  است و  تقاضای مازاد بر معاش برای کالای ام وقتــــی‌که است. واردکردن دو گروه 1تاm وm+1 تاn کالاها در تابع مطلوبیت، دسته‌بندی کالاها را در گروه‌های مختلف ممکن می‌کند.

محدودیت بودجه عبارت است از:     

 آنجاکه  کل مخارج و  قیمت کالای ام است، با استفاده از معادله‌های 1و2 تابع لاگرانژ را تشکیل می‌دهیم.  

در ادامه، شروط  مطلوبیت را داریم

با حل معادلات 3و4 کل مخارج صرف‌شده برای کالای  ام به دست می‌آید.

 (i=1, 2, …, n)                                    (5)

معادله 5 سیستم مخارج خطی (LES) است. با جایگزینی درآمد I به‌جای مخارج M  و میل نهایی به مصرف  به‌جای سهم نهایی مخارج بودجه ، به سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) می‌رسیم:

در این رابطه،  مخارج صرف‌شده سالیانه خانوار بر روی کالای  ام است؛ آنجاکه    و V کل مخارج خانوار و   مانده درآمد پس از مصرف حداقل معیشت است. در اینجا  کل مخارج سالیانه خانوار است که برای مقادیر پایه کالای ام مصرف می‌شود.

برآورد وضعیت سیستم مخارج خطی بسط‌یافته

 با تعریفی که از    برای  در حکم میل نهایی به مصرف و I در حکم درآمد داشتیم، ممکن است    را در جایگاه میل نهایی به پس‌انداز در نظر گرفت؛ دراین‌صورت   و   با تعریف  در رابطه 7 خواهیم داشت:

با جای‌گذاری معادل  در معادله 7، در معادله 6 به رابطه خطی بین مخارج خانوار برای کالای  ام و درآمد خانوار می‌رسیم.

با استفاده از داده‌های درآمد و مخارج خانوار بر روی کالای ام،  و  مربوط به گروه ام را از کالاها به دست می‌آوریم. در مرحله بعد به محاسبه مخارج پایه سالیانه خانوار بر روی کالای ام و نیز محاسبه کل مخارج پایه سالیانه خانوار برای کل کالاها نیاز داریم. با تعیین مخارج پایه سالیانه برای هر گروه و برای کل کالاها، برآورد توانایی خرید مسکن هر خانوار در هر گروه درآمدی ممکن می‌شود.

اگر بخواهیم از «طبقه‌بندی مصرف اشخاص با در نظر گرفتن مقاصد مصرفی (COICOP)»^[16]  استفاده کنیم که از سال 1383 به بعد مرکز آمار ایران استفاده می‌کند، با دوازده گروه از کالاها سروکار داریم. براساس آخرین سرشماری گزارش‌شده از مناطق شهری کشور، کل کالاهای مصرفی خانوارها در دوازده گروه دسته‌بندی شده‌اند. با استفاده از فرمول 7 و برای 12 گروه از کالاها خواهیم داشت:

با حل این عبارت ماتریسی داریم:

به‌جای استفاده از روابط ماتریسی رابطه 10، از عبارت ساده‌تر زیر که با جای‌گذاری در روابط بالا به‌دست آمده است، مخارج پایه را برای کالای ام به دست می‌آوریم:

اگر  معرف متوسط درآمد سالیانه خانوار در گروه درآمدی ام باشد، اقساط پرداخت‌کردنی ماهیانه برای هر خانوار در گروه درآمدی ام به‌صورت زیر به دست می‌آید:

که در اینجا،  اشاره به درآمد تصرف‌شدنی ماهیانه خانوار در گروه درآمدی ام اشاره می‌کند و  بخشی از درآمد تصرف‌شدنی خانوار است که برای پرداخت اقساط مسکن صرف می‌شود. فرمول 12 اقساط ماهیانه پرداخت‌کردنی برای مسکن را نشان می‌دهد.

اجازه دهید  را تعریف کنیم: آنجاکه 1 معرف نوع واحد مسکونی است و انواع مختلفی مثل نوساز و دست‌دوم دارد؛ ولی در اینجا تفکیک نشده است؛ همچنین   را تعریف می‌کنیم آنجاکه 1تا10 به ده دهک درآمدی اشاره می‌کند. با تعریف n در قالب دوره بازپرداخت وام خرید مسکن، r نرخ بهره سالیانه وام خرید مسکن، P قیمت واحد مسکونی و d درصد پیش‌پرداخت خرید مسکن را نشان می‌دهد. با استفاده از فرمول 12، این امکان وجود دارد که ارتباط بین اقساط پرداخت‌کردنی در هر ماه و قیمت مسکن را به‌صورت زیر بنویسیم: 

با منظم‌کردن فرمول 13، به توانایی خرید خانوار واقع در گروه درآمدی ام برای خرید واحدهای مسکونی می‌رسیم:

 قیمت (مبلغی) است که هر خانوار در گروه ام درآمدی، برای خرید یک واحد مسکونی قادر است در طول دوره وام پرداخت کند. اگر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را  مشخص کند، متر مربع مَسکنی که یک خانوار در هر گروه درآمدی به قیمت امروز قادر به خرید است به‌صورت زیر به دست می‌آید:

روش پژوهش

داده‌های استفاده‌شده به دو بخش تقسیم می‌شود. بخشی از داده‌ها اطلاعات مربوط به هزینه و درآمد خانوارهای شهری است و از داده‌هایی استفاده شده که مرکز آمار ایران جمع‌آوری کرده است. مرکز آمار ایران این داده‌ها را به تفکیک شهر و روستا هر ساله در قالب یک سرشماری نمونه‌ای جمع‌آوری می‌کند و به تفکیک گروه‌های کالایی و نیز دهک‌های مختلف درآمدی گزارش می‌کند.

در این پژوهش از داده‌های 18هزار و 885 خانوار نمونه شهری با جمعیتی معادل 65هزار و 342 نفر در سال 1393 استفاده شده است که آخرین سال دارای اطلاعات درآمد و هزینه خانوار است. تغییر تقسیم‌بندی کالاها از 8 گروه به 12 گروه باعث شد تا اطلاعات مربوط به مخارج 8 گروه در دوره‌ای مناسب و در سال‌های اخیر در دسترس نباشد.

براین‌اساس از اطلاعات مربوط به 12 گروه کالایی در سال 1393 استفاده شده است. این دوازده گروه از کالاها عبارت‌اند از: 1. هزینه‌های خوراکی (داخل منزل)؛ 2. دخانی‌ها؛ 3. پوشاک و کفش؛ 4. مسکن، آب و فاضلاب و نیز سوخت و روشنایی؛ 5. مبلمان، لوازم خانگی و نگهداری معمول آنها؛ 6. بهداشت و درمان؛ 7. حمل‌ونقل؛ 8. ارتباطات؛ 9. خدمات فرهنگی و تفریحات؛ 10. آموزش و تحصیل؛ 11. غذاهای آماده، هتل و رستوران؛ 12. کالاها و خدمات متفرقه.

بخش دیگری از داده‌ها به قیمت یک متر مربع از واحدهای مسکونی در سال 93 مربوط است که این اطلاعات نیز از سایت دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گرفته شده است.

یافته‌های پژوهش

مسیر جاری تعیین وُسع مالی در نمودار ضمیمه ترسیم شده است.

با استفاده از نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوارهای شهری به تفکیک دوازده گروه کالایی و در دهک‌های مختلف درآمدی در سال 1393، این اطلاعات در دوازده گروه کالایی و ده دهک درآمدی به شرح جدول ضمیمه منعکس شده است.

با استفاده از روش حداقل مربعات معمولی (OLS)، مقادیر ضرایب معادله 8 در هریک از گروه‌های کالاها به دست آمده است. نتایج حاصل در جدول1 منعکس شده است.

با استفاده از ضرایب به‌دست‌آمده برای شرایط معادله 8 و جای‌گذاری این مقادیر در فرمول 11، مخارج پایه در هر گروه از کالاها و در مجموع متوسط مخارج پایه یک خانوار به دست می‌آید. نتایج حاصل در جدول2 گزارش شده است.

جدول1- برآورد ضرایب با استفاده از الگوی سیستم مخارج خطی بسط‌یافته.

منبع: یافته‌های پژوهش.

جدول2- متوسط مخارج پایه هر خانوار در گروه‌های مختلف کالاها در مناطق شهری- هزار ریال.

منبع: یافته‌های پژوهش.

درصورتی‌که اطلاعات مربوط به خانوارهای شهری برای 10یا5 سال پیش در دسترس بود، امکان مقایسه تغییرات وُسع مالی خانوارهای شهری در خرید مسکن  در دوره‌ای 10یا5 ساله وجود داشت. دسترسی‌نداشتن به آمار سال‌های گذشته ما را به استفاده از آمارهای موجود، یعنی آمار سال 1393، ناچار می‌کند. آنچه مسلم است در طول سال‌های گذشته به‌علت فشار تحریم‌ها و تحقق‌نیافتن رشد مثبت اقتصادی و پیشی‌گرفتن هزینه‌های خانوارها بر درآمد آنها، وُسع مالی خانوارها برای خرید یا اجارﮤ مسکن کاهش یافته است.

براساس یافته‌های پژوهش، درآمد متوسط هفت دهک پایین درآمدی جامعه کمتر از مخارج پایه‌ای مصرفی، یعنی 264هزار و 152 ریال (حداقل معاش)، است؛ بنابراین این دهک‎ها برای حفظ حداقل معیشت نیازمند یارانه دولت‎اند و اگر بنا باشد در هر گروه از کالاها مخارج پایه را پرداخت کنند، برای پرداخت اقساط و خرید مسکن مبالغ اضافی ندارند. سه دهکی که درآمد متوسط آنها بیش از مخارج پایه‌ای مصرفی است نیز درآمد اضافی چندان درخور توجهی ندارند. با استفاده از فرمول12، حداقل پولی که یک خانوار شهری قادر است در سال 93 در هر ماه برای اقساط مسکن بپردازد در جدول3 گزارش شده است.

جدول3- متوسط مبلغ پرداخت‌کردنی هر خانوار برای مسکن در هر ماه در هر گروه درآمدی- هزار ریال.

منبع: یافته‌های پژوهش.

چون مبلغ پرداخت‌کردنی برای مسکن در هر ماه از تفاوت درآمد متوسط و حداقل مخارج پایه در آن ماه به دست می‌آید، این تفاوت برای 7 دهک پایین درآمدی منفی شده است. مبالغ منفی به این مفهوم نیست که خانوارهای واقع در 7 دهک پایین درآمدی هزینه‌ای برای اجاره یا خرید مسکن نمی‌کنند. اگر به جدول شماره1 ضمیمه توجه شود این دهک‌ها مانند سه دهک بالای درآمدی برای مسکن هزینه می‌کنند. مبالغ منفی به این مفهوم است که با درآمدهای موجود، هر خانوار در آن دهک درآمدی اگر بنا باشد حداقل مخارج را داشته باشد قادر به پرداخت مبلغی برای خرید مسکن نیست و معادل قدر مطلق آن عدد منفی برای جبران حداقل معیشت کسری درآمد دارد. به عبارت دیگر، اگر دولت معادل قدر مطلق این مبالغ منفی به خانوارهای هر دهک در هر ماه یارانه پرداخت کند مبلغی برای پرداخت هزینه‌های مسکن باقی نمی‌ماند و فقط کسری درآمد این خانوارها برای پوشش حداقل مخارج جبران می‌شود. اگر دولت بخواهد نظام مالیاتی منفی (یارانه) بر درآمد را برای کمک به حداقل معیشت و مسکن دهک‌های مختلف درآمدی در نظر بگیرد باید دست‌کم به اندازﮤ قدر مطلق اعداد گزارش‌شده در جدول3 به هرکدام از 7 دهک پایین درآمدی کمک‌یارانه‏ پرداخت کند.

طبق نمودار1 پیوست، توان خرید مسکن یک خانوار تابعی از درآمد و مخارج آن خانوار و شرایط تسهیلات اعطایی به خرید مسکن است؛ بنابراین برای به دست آوردن توان خرید مسکن خانوارهای شهری در هر گروه درآمدی در سال 93 به مشخص‌شدن نرخ سود تسهیلات، درصدی از قیمت مسکن که باید در قالب پیش‌پرداخت خرید مسکن توسط خانوار ﺗﺄمین شود و دوره بازپرداخت وام نیاز است.

بانک مسکن در جایگاه بانک تخصصی ارائه‌دهنده تسهیلات مسکن است. اگر براساس آخرین اعلام مدیرعامل این بانک در سال 1395 نرخ سود تسهیلات مسکن را 11درصد (r= %11) و دورﮤ بازپرداخت را 12ساله(n=12) در نظر بگیریم و به‌صورت فرضی، درصد پیش‌پرداخت را 30درصد (d=%30) بدانیم و در اداﻣﮥ کار، نرخ سود تسهیلات را از 11درصد به 5.5درصد تغییر دهیم، مبلغ پرداخت‌کردنی برای خرید مسکن مشخص می‌شود. نتایج حاصل در جدول4 منعکس شده است.

جدول4- توان خرید مسکن خانوارهای شهری - میلیون ریال.

منبع: یافته‌های پژوهش.

در این جدول باز هم توان خرید مسکن برای 7 دهک پایین درآمدی منفی شده است. این بدان مفهوم است که حتی اگر خانوارهای نموﻧﮥ ما در هر دهک درآمدی به پرداخت 30درصد پیش‌پرداخت مسکن از محلی غیر از درآمد جاری خود، برای مثال با نقدکردن ثروت، قادر باشند و مبالغ کسری درآمد پرداخت‌شدﮤ دولت، یارانه کسری حداقل معیشت، در جدول3 را برای پوشش حداقل مخارج هزینه نکنند و برای پرداخت اقساط مسکن به کار گیرند، ارزش حال مجموع 70 درصد پرداخت‌های آنها در طول 12 سال با دو نرخ بهره 11درصد و 5/5درصدی معادل قدر مطلق اعداد منفی جدول خواهد شد.

به تعبیر دیگر اگر دولت بخواهد این دهک‌ها را شامل مالیات بر درآمد منفی، در قالب یارانه حداقل معیشت، کند و خانوارها این یارانه را برای جبران حداقل مخارج سایر کالاها هزینه نکنند و برای پردخت اقساط مسکن به کار گیرند، ارزش روز یارانه‌ای که دولت براساس جدول3 به خانوارها پرداخت می‌کند، با فرضیات منظورشده، قدر مطلق اعداد جدول4 است.

همان‌طورکه در این جدول نشان داده شده است، اگر نرخ بهره از 11درصد به 5/5درصد کاهش یابد، همچنان‌که قدرت خرید مسکن سه دهک بالای درآمدی افزایش می‌یابد، قدرت خرید 7 دهک پایین درآمدی نیز با فرض دریافت یارانه حداقل معیشت از دولت افزایش می‌یابد.

با استفاده از آمار منتشرشدﮤ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در سال 93 برای شهرهای منتخب، مراکز استان‌ها، 28هزار و 415 هزار ریال بوده است؛ اما آمارهای مربوط به خانوارهای شهری تنها به خانوارهای ساکن در شهرهای مراکز استان‌ها مربوط نمی‌شود و دربرگیرندﮤ حدود هزار و 100 شهر موجود در کشور است و متوسط قیمت مسکن در سایر شهرها، از متوسط قیمت مسکن در شهرهای مراکز استان‌ها به‌طور قطع کمتر است؛ بنابراین ممکن است هم از متوسط قیمت در این 31 شهر مرکز استان و هم از حداقل قیمت در این 31 شهر که مربوط به بیرجند است و با نه هزار و 943  ریال برابر است در حکم متوسط قیمت یک متر مربع در کل حدود هزار و 100 شهر کشور استفاده کرد. محاسبات مساحت خریداری‌شده براساس فرضیات مختلف، برای سه دهک بالای درآمدی در جدول5 منعکس شده است.

جدول5- مساحت مسکن در توان خرید هر خانوار شهری در گروه‌های مختلف درآمدی به متر مربع.

توضیح: 1. قدر مطلق اعداد منفی معادل مساحت در توان خرید با استفاده از یارانه جبران حداقل معیشت توسط دولت، به استفاده در خرید مسکن مشروط است؛ 2. در جدل قیمت‌ها به هزار ریال درج شده است.

منبع: یافته‌های پژوهش.

سه دهک بالای درآمدی برای خرید مسکن وُسع مالی دارند؛ ولی با نرخ سود تسهیلات 11درصدی و دوره بازپرداخت 12ساله که اکنون مبنای عمل بانک‌ها در پرداخت وام مسکن است، مساحت مسکن در توان خرید این خانوارها جالب توجه نیست.

درصورتی‌که با کاهش نرخ تورم، نرخ سود تسهیلات کاهش یابد و دورﮤ بازپرداخت وام‌ها نیز به حدود 30 سال برسد، به افزایش وُسع مالی خانوارهای واقع در سه دهک بالای درآمدی برای خرید مسکن کمک می‌کند. هرچند این اقدام به خانوارهای واقع در هفت دهک پایین درآمدی کمک مستقیمی نمی‌کند و این خانوارها برای پرداخت اقساط ماهیانه درآمد مازادی ندارند. کمک غیرمستقیم این اقدام به خانوارهای واقع در هفت دهک پایین درآمدی، عرضه بیشتر واحدهای دست‌دوم توسط خانوارهای واقع در سه دهک بالای درآمدی برای اجاره یا فروش است و با کاهش هزینه‌های اجاره، خانوارهای کم‌درآمد هم برای پرداخت اقساط خرید مسکن درآمد مازاد خواهند داشت.

نبود توازنِ درآمد و هزﻳﻨﮥ خانوارهای شهری باعث شده است با وضع فعلی، مساحت در توان خرید حتی در بهترین موقعیت برای دهک هشتم نیز کمتر از مساحت الگوی مسکن باشد. محاسبات به‌دست‌آمده نشان می‌دهد با افزایش دورﮤ بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات و کاهش قیمت واحدهای مسکونی، مساحت در توان خرید برای دهک‌های دارای درآمد مازاد افزایش می‌یابد و هر سیاستی در این راستا باشد به افزایش وُسع مالی کل خانوارها، به‌ویژه خانوارهای دارای درآمد مازاد، برای خرید مسکن منجر می‌شود.

نتیجه‌گیری

این مقاله با هدف اندازه‌گیری وُسع مالی خرید مسکن در شهرهای ایران تهیه شد و با کمک داده‌های مقطع عرضی 18هزار و 885 خانوار نمونه شهری کشور در سال 1393 و با استفاده از الگوی سیستم مخارج خطی بسط‌یافته، توان مالی این خانوارها در قالب ده دهک درآمدی محاسبه شد.

کمتربودن متوسط درآمد از متوسط مخارج پایه، حداقل معیشت، در هفت دهک اول درآمدی باعث شده است این دهک‌ها اگر هم توان تنظیم مخارج خود را در سطح حداقل معیشت داشته باشند، درآمد اضافی برای پرداخت اقساط ماهیانه خرید مسکن نداشته باشند؛ حتی نیازمند کمک یارانه دولت برای پوشش مخارج پایه نیز باشند. در عمل اگر خانوارهای واقع در 7 دهک پایینی، امکانی برای پرداخت اقساط ماهیانه خرید مسکن پیدا می‌کنند به‌علت اختصاص‌نیافتن بخشی از درآمد آنها برای ﺗﺄمین دست‌کم معاش در سایر گروه‌های کالایی است.

وُْسع مالی خرید مسکن تابعی از درآمد خانوار نیست؛ بلکه تابع مخارج خانوار و قیمت واحدهای مسکونی و شرایط تسهیلات اعطایی است. اگر مخارج افزایش یا درآمد کاهش داشته باشد، وُسع مالی خانوار کاهش می‌یابد. مساحت مسکن در توان خرید خانوار نیز تابعی از وُسع مالی و قیمت مسکن است. هرچه قیمت مسکن افزایش بیشتری داشته باشد، برای خانوار امکان خرید مساحت کمتری وجود دارد.

باتوجه به توازن‌نداشتن درآمدها و مخارج هفت دهک پایین درآمدی جامعه و ممکن‌نبودن ﺗﺄمین هزینه‌های خرید مسکن، ضرورت دارد دولت با سرعت‌دادن به رشد اقتصادی و به‌دنبال‌آن افزایش درآمد سرانه خانوارها و ترویج تکنولوژی‌های کاهش‌دهندﮤ هزینه ساخت مسکن و بر عهده گرفتن بخشی از هزﻳﻨﮥ تسهیلات خرید مسکن، در راستای افزایش وُسع مالی خانوارها اقدام کند و امکان خرید مساحت مسکن لازم را برای آنها فراهم کند.

نتایج این مطالعه نشان می‌دهد اگر بناست دولت یارانه‌ای برای کمک به حل مشکل مسکن خانوارها اختصاص دهد باید این یارانه‌ها جهت‌دار و در قالب جبران سود تسهیلات مسکن، افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن یا کمک به کاهش هزینه تمام‌شده مسکن باشد. در غیر این صورت ممکن است کمک‌های نقدی برای پوشش حداقل مخارج سایر کالاها به کار گرفته شود.

این مطالعه با هدف بررسی وُسع مالی، در سطحی ایستا و خُرد و با بهره‌گیری از الگوی سیستم‌های مخارج خطی بسط‌یافته انجام شد و از داده‌های نشان‌دهندﮤ ساختار هزﻳﻨﮥ خانوارها و نیز درآمد آنها و قیمت مسکن استفاده شد؛ همچنین وُسع مالی خرید مسکن بین دهک‌های مختلف درآمدی مقایسه شد. برای اندازه‌گیری عوامل کلان اقتصادی مؤثر بر توان مالی خرید مسکن، به استفاه از الگوهای پویا و بهره‌گیری از داده‌های سری زمانی نیاز است که در مطالعات بعدی باید این موضوع مدنظر قرار گیرد.